IMF對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)提三點(diǎn)建議：保交樓、居民貸、房?jī)r(jià)

“房地產(chǎn)將在(中國(guó))經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更小但更可持續(xù)的作用。”國(guó)際貨幣基金組織(IMF)亞太部中國(guó)代表團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)Sonali Jain-Chandra表示。

北京時(shí)間2月2日，IMF舉行第四條款磋商報(bào)告發(fā)布會(huì)。IMF對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)提出三點(diǎn)建議：其一，在供給側(cè)，應(yīng)加快出清陷入困境的開(kāi)發(fā)商，并出臺(tái)其他政策，為未完工竣工的住房提供融資，以保障開(kāi)發(fā)商有能力交房，即“保交樓”;其二，在需求側(cè)，應(yīng)放松抵押貸款限制，即“松貸款”;其三，需加大房?jī)r(jià)調(diào)整力度，即“減少房?jī)r(jià)限制”。

IMF估計(jì)，與疫情前比，當(dāng)前中國(guó)新屋開(kāi)工率下降了60%以上。截至目前，房地產(chǎn)投資可能比2022年水平下降30%-60%。

IMF認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，在經(jīng)濟(jì)中占比高達(dá)20%。對(duì)居民而言，疫情前的十年間，房?jī)r(jià)相對(duì)于家庭收入大幅上漲，消費(fèi)者更愿意將大量?jī)?chǔ)蓄投資于房地產(chǎn)。對(duì)銀行和地方政府而言，對(duì)房?jī)r(jià)和土地價(jià)格持續(xù)上漲預(yù)期，得以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迅速借貸，土地銷售則為地方政府提供了重要收入。

在IMF看來(lái)，如果房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整幅度較深、速度較慢，或使地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升，并在宏觀層面形成一定的負(fù)反饋效應(yīng)。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售、開(kāi)工及70城新房?jī)r(jià)格指數(shù) 圖片來(lái)源：IMF

支持保交樓融資

IMF認(rèn)為，在供給側(cè)，應(yīng)加快出清陷入困境的開(kāi)發(fā)商，并出臺(tái)其他政策，為未完工竣工的住房提供融資，以保障開(kāi)發(fā)商有能力交房，即“保交樓”。這背后是為購(gòu)房者提供“保險(xiǎn)”，使其免受開(kāi)發(fā)商未能完成所購(gòu)房屋的風(fēng)險(xiǎn)，幫助開(kāi)發(fā)商恢復(fù)信心，緩解銷售壓力。

據(jù)野村中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺測(cè)算，近幾年中國(guó)售出的期房中，完成交房的比例僅為50%出頭，這影響了居民的購(gòu)房需求。“當(dāng)前中國(guó)的期房市場(chǎng)與期貨市場(chǎng)類似，必須執(zhí)行期貨市場(chǎng)的紀(jì)律，就是一定要保證交割。保交樓是2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)出清的關(guān)鍵。”他表示。

另?yè)?jù)媒體測(cè)算，從價(jià)格指標(biāo)來(lái)看，截至2023年6月，中國(guó)最大的五家無(wú)力償還海外債務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合同負(fù)債總額約為2660億美元，這可以粗略的代表它們已售出但卻尚未交付房屋的總價(jià)值。

新房交付不力，挫傷消費(fèi)者信心，影響新房銷售，這一情況已有顯現(xiàn)。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，1月，中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)新房銷售大幅下滑。這些開(kāi)發(fā)商銷售總額約328.3億美元，同比下降34%，創(chuàng)2020年7月新低。

IMF認(rèn)為，需要通過(guò)“財(cái)政+貨幣”的方式適度推進(jìn)“保交樓”。此外，還應(yīng)采取中央政府主導(dǎo)的綜合戰(zhàn)略，通過(guò)債務(wù)減記和公共資產(chǎn)出售等破產(chǎn)機(jī)制，重組不可持續(xù)的地方政府融資平臺(tái)，以減少地方政府債務(wù)存量。

1月12日，住房和金融監(jiān)管部門下令創(chuàng)建有資格獲得銀行貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單。上述監(jiān)管部門要求地方政府和商業(yè)銀行合作制定該名單。

此前，中國(guó)中央政府已通過(guò)政策性銀行和地方政府劃撥了專項(xiàng)資金，幫助資金短缺的開(kāi)發(fā)商完成預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)。此外，中國(guó)人民銀行還表示，如果大型商業(yè)銀行出于同樣的目的向開(kāi)發(fā)商提供貸款，將向這些銀行提供高達(dá)270億美元的無(wú)息貸款。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資情況 圖片來(lái)源：IMF

放松居民貸款限制

IMF認(rèn)為，在需求端，應(yīng)放寬居民購(gòu)房貸款限制，這有望釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

2023年，中國(guó)政府放松了中小城市的一些購(gòu)房限制，并降低了房貸利率。不僅如此，臨近年末，中國(guó)人口數(shù)量居前的城市——北京和上海亦降低了購(gòu)房者首付比例。

據(jù)商業(yè)銀行人士測(cè)算，受上述政策影響，以北京地區(qū)首套房貸、貸款金額100萬(wàn)元、期限20年、采用等額本息還款方式的個(gè)人房貸為例。2024年1月1日，貸款利率由4.3%下降為4.2%，月供從6219元下降到6166元，減少了53元。如果按貸款期限20年計(jì)算，總利息支出將減少12801元。

另?yè)?jù)券商申萬(wàn)宏源測(cè)算，以在上海主城區(qū)購(gòu)買總價(jià)1000萬(wàn)元、面積144平米以下的二套房為例，一方面首付比例從70%降至50%;另一方面，假設(shè)業(yè)主買入價(jià)格為1000萬(wàn)元，則對(duì)應(yīng)少繳納增值稅45萬(wàn)元，占比總房?jī)r(jià)的4.5%;房貸利率從5.25%降至4.5%，首付比例50%維持不變，假設(shè)貸款30年，則對(duì)應(yīng)月供從27610元降至25334元，減少的月供占原月供的8%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2023年12月，北京、上海兩地房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻上全面發(fā)力，除限購(gòu)政策，政策基本一步到位，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。

住宅房地產(chǎn)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重 圖片來(lái)源：IMF

減少房?jī)r(jià)限制

IMF認(rèn)為，加大房?jī)r(jià)調(diào)整力度，也是提振房地產(chǎn)的一個(gè)手段。價(jià)格充分修正后，市場(chǎng)有望出清，交易量由此釋放。“一些城市房?jī)r(jià)僅小幅下跌，部分原因在于，他們?cè)噲D通過(guò)調(diào)整掛牌價(jià)格的規(guī)則和指導(dǎo)，來(lái)限制價(jià)格下跌。”該機(jī)構(gòu)表示。

IMF預(yù)計(jì)，未來(lái)十年，對(duì)新住房的基本需求預(yù)計(jì)將下降近50%。

這與近期市場(chǎng)的一些觀點(diǎn)不謀而合。中國(guó)金融四十人論壇(CF40)學(xué)術(shù)委員、國(guó)投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，價(jià)格限制是導(dǎo)致中國(guó)一、二手房市場(chǎng)交易量分化的主要原因。

“地方政府對(duì)一手房市場(chǎng)進(jìn)行限價(jià)，價(jià)格無(wú)法充分修正，市場(chǎng)難以出清，導(dǎo)致交易量無(wú)法釋放，市場(chǎng)不能發(fā)揮正常功能，調(diào)整過(guò)程無(wú)法順利、徹底地完成。而二手房?jī)r(jià)格可以更加自由地下跌，一旦調(diào)整到合理區(qū)間，剛性需求得以釋放。”他說(shuō)。

據(jù)高善文估計(jì)，從便于收集的13個(gè)城市的政府以過(guò)戶為基準(zhǔn)披露的數(shù)據(jù)看，2021年以來(lái)，一手房交易持續(xù)縮量，到2023年大約縮到七折附近的水平。

相較而言，價(jià)格限制較少的二手房市場(chǎng)卻顯著放量。從更大口徑的克而瑞30城數(shù)據(jù)看，中國(guó)二線城市二手房交易量在2023年創(chuàng)歷史新高。相較一手房從頂部下降到七折，2022年二手房交易量只下降到八折的水平，且在2023年顯著放量，創(chuàng)歷史新高。

IMF還認(rèn)為，一手房市場(chǎng)還面臨著結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。隨著人口老齡化和城市化進(jìn)展降速，未來(lái)市場(chǎng)對(duì)額外新住房的需求將減少。不僅如此，由于土地財(cái)政收入是地方政府收入的重要一環(huán)。如果房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整程度更深，花費(fèi)時(shí)間更長(zhǎng)，地方政府將面對(duì)進(jìn)一步財(cái)政壓力，從而產(chǎn)生不利的宏觀金融負(fù)反饋效應(yīng)。