降息落地，樓市小陽春可期：買房、賣房還是按兵不動？

貸款市場報價利率(LPR)降了!2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變;5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個基點。整體來看，本次下調幅度超出市場預期，是5年期以上LPR的單次歷史最大降幅，我國共有8次五年期以上LPR的下調，但過去下調幅度一般都在5—15個基點。這也意味著，歷史上最大的降息周期開啟。

降息對于房地產市場的影響積極，5年期以上LPR是絕大多數個人住房貸款利率的定價“錨”。本次5年期以上LPR下調意味著，個人住房房貸月供也要降了。在業(yè)內人士看來，鑒于潛在需求及政策因素，房地產市場銷售有望逐步回暖，樓市“小陽春”可能性明顯增加。有剛性需求的購房者可以邊看邊選擇，置換需求的消費者則需要謹記先賣再買的鐵律。

超預期降息

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變;5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個基點。

自2019年LPR改革以來，LPR已經成為我國商業(yè)銀行貸款的定價基準。其中，5年期以上LPR是絕大多數個人住房貸款利率的定價“錨”。本次5年期以上LPR下調意味著，個人住房房貸月供也要降了。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，從歷史上的調整來說，我國共有8次五年期LPR的下調，但過去下調幅度一般都在5—15個基點進行。而此次一次性下調了25個基點，屬于歷史上降息最猛的一次。換而言之，歷史上最大的降息周期開啟。

據簡單測算，若按100萬貸款本金、30年等額本息償還方式計算，此次降息后購房者月供大約可以減少150元，30年貸款利息總共可以省約5.4萬元。屬于相對減負比較大的一次，有助于進一步促進房貸申請和消費。其對于后續(xù)購房市場的活躍等也都有積極的作用。

中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢分析稱，由于5年期LPR與房地產市場的關聯(lián)度相對較強，從前期來看，下調5年期LPR利率也是房地產市場需求端政策組合拳的一部分，現(xiàn)階段大幅降低5年期LPR利率25個BP，再結合近期圍繞房地產市場密集出臺了較多政策措施，充分體現(xiàn)了利率政策參與激活房地產市場、推動房地產市場良性循環(huán)的政策意圖。

央行降息疊加一線城市接連優(yōu)化限購政策，釋放了積極信號。鑒于潛在需求及政策因素，房地產市場銷售有望逐步回暖，市場觀點普遍認為，今年樓市“小陽春”已是大概率事件。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，最近幾個月一、二線熱點城市加入限購寬松行列，釋放了部分新增購買力。從市場整體看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場成交的底部也逐漸開始接近。“雖然2024年2月因為假期影響，成交量遠低于1月，但預計3-4月后市場有望見底企穩(wěn)回升，3月出現(xiàn)‘小陽春’可能性明顯增加。”張大偉稱。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則指出，節(jié)后居民工作、購房置業(yè)逐漸進入正軌，一線及核心二線等前期出臺政策的城市，政策效果有望進一步顯現(xiàn)。短期來看，核心一二線城市仍有望繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，疊加“三大工程”加速落位、企業(yè)資金支持力度增強等，供需兩端政策發(fā)力有望推動房地產市場逐漸企穩(wěn)。

警惕區(qū)域分化

2023年，房地產市場說得最多的是：政策與信心。購房者信心出現(xiàn)不足，房地產市場逐漸呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢。為了穩(wěn)定市場、提振信心，政策釋放力度加大，但由此也引發(fā)市場持續(xù)性的焦慮。從政策實施效果來看，持續(xù)性都存在不足的狀況。

張大偉稱，1月單月北京二手房住宅網簽12444套，成交量相比2023年12月的12963套有輕微的下調，市場也已經連續(xù)3個月維持在1.2萬套左右，12月的政策影響已經基本過去。在12月14日政策后，市場整體只比10月上漲了20%。

從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月1.5萬套，但市場推動主要依賴學區(qū)房需求，過了4月需求就會下降。2023年“小陽春”很大程度是學區(qū)房和前期積壓的需求釋放。

“與2023年疫情帶來的積壓需求不同，2024年的‘小陽春’積壓需求釋放存在不確定性。”嚴躍進表示，2023年受政策驅動，部分積壓需要已經得到釋放，從市場狀況來看，2024年缺乏相關條件，這也是影響“小陽春”力度的關鍵因素。同時，基于2023年的高基數，2024年“小陽春”的表現(xiàn)會相對較弱，這也在一定程度上影響全年的市場情緒。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，即便“小陽春”有超預期表現(xiàn)，也很難形成統(tǒng)一的“小陽春”現(xiàn)象。當前不僅是城市之間的“縱向”分化，區(qū)域間的“橫向”分化也已進入深化階段。

這一狀況，也在房企拿地方面有所表現(xiàn)。在近期的北京土拍市場上，區(qū)位好的地塊基本靠搖號，區(qū)位差的地塊大多都是以底價成交。2023年12月26日，豐臺大紅門地塊獲得22家房企青睞，17家房企參與現(xiàn)場競拍，最終由華潤置地以34.845億元搖號斬獲，溢價率15%。同日出讓的大興臨空6037地塊，則由中建科技+大興新航城以底價4.5億元成交。

一位某央企在京項目營銷負責人李新告訴北京商報記者，2024年公司的拿地策略仍以“核心”為主，不但聚焦北京等一線核心城市，也會聚焦朝陽、豐臺、大興等區(qū)域的優(yōu)質地塊。李新稱，市場行情想要實現(xiàn)實質性修復，還需要一個循序漸進的過程。

買還是賣?

春節(jié)過后，“金三”即將到來，購房者在觀望的同時也在重拾信心，市場乍暖還寒，“小陽春”對于購房者來說是否迎來良機?

鑒于“小陽春”行情還有諸多不確定性，對于尚未急于購房的消費者而言，保持關注態(tài)勢為主導策略。倘若3月的“小陽春”現(xiàn)象未能如約出現(xiàn)，那么在沒有大的政策前提下，則預示著全年的房地產市場行情或將趨于平淡。不急于購房的消費者可選擇推遲購房，以期通過時間換取更大的議價空間。

同時，購房者也要密切關注開發(fā)商的“讓利”舉措，以及房源庫存的變動情況。記者了解到，目前北京地區(qū)各大開發(fā)商正在積極備戰(zhàn)“小陽春”，貨源充足、折扣力度也很大。

2024年1月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為50255萬平方米，環(huán)比下降0.5%，同比下降4.2%。在此前連續(xù)50個月同比正增長的基礎上，當前全國百城庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)12個月的同比下降態(tài)勢，這也意味著2023年以來庫存走勢總體以下行為主要特征。庫存下行，客觀上也有助于緩解房源過多的問題，使得部分房源在后續(xù)銷售市場上變得更緊俏。

對于換房業(yè)主而言，“小陽春”將帶來極大利好。在“熱市賣房、冷市買房”的原則下，置換型購房者需貫徹先賣后買原則。此前置換客群采取邊賣邊買的策略，遇到合適房源可先行洽談，周期約為半年。在半年時間內，只要房源無重大問題，較易售出。然而，當前市場環(huán)境下，先買之后可能面臨房源難以出售或自身房源大幅降價的風險，從而導致交易困難。

在嚴躍進看來，無論“小陽春”是否到來，3月的樓市行情相較于全年其他時段而言，都具有一定的優(yōu)勢。消費者可考慮在此時買賣，亦可選擇在更多新政利好發(fā)布后再行出手?？梢钥吹?，當效果不及預期，政策就會有進一步放寬的可能。