房地產的出路，其實只有兩個

自從恒大出現債務危機以來，我國房地產行業(yè)就陷入了一個整體性的調整之中，從2021年到今天，從一線城市到四五線城市，每個城市的房價都遭遇了不同程度的下滑，哪怕是上海這樣的城市，今年一月份的新房銷售都出現了斷崖式下跌。

房子賣不動，對地產開發(fā)商來說，就無法回籠資金，債務問題可能會更為棘手，當然更重要的問題還在于，房子作為我國家庭資產中最重要的一個環(huán)節(jié)，房價的下跌其實就等同于我國家庭財富的縮水。

房價下跌越厲害，財富縮水就越嚴重，消費自然就會更為保守。

當然，這還僅僅只是房地產行業(yè)危機中的一部分，并非全部。

站在今天這樣一個特殊的時刻，房地產的高價值已經影響到了后續(xù)買房者的困難，與此同時，隨著宏觀經濟增長的放緩，收入增速的下滑，這些都在一定程度上削弱了人們對房地產的需求。

面對這一系列嚴重而又復雜的問題，房地產的出路，其實只有兩個。

第一個方案，就是由國家出手，來收購民營房地產市場上的不良項目，這其中的不良項目當然指的就是房地產開發(fā)過程中的爛尾樓盤，然后將這些不良項目改造成住房，再由國家出租或出售，來控制價格。

這一模式，其實和新加坡的“組屋”非常相似，那就是由國家來提供供給，并且嚴格設定申請廉價房的條件，真正確保低收入群體，或者說買不起房的家庭，能夠住進去，徹底解決高房價反噬消費的現象。

這可以持續(xù)為低收入家庭建造更多的保障性住房。

建立所謂的保障性住房，其目的就是解決低收入家庭的住房問題，這其中自然存在巨大的補貼，廉價房之所以稱之為廉價房，不是因為它的制造成本低，而是補貼高。

在這一方面，可能需要數年才能夠實現，從建造房屋開始，到分配到低收入家庭手中，至少需要數年時間，而且成本肯定也是巨大的，有分析人士稱，如果執(zhí)行廉價房，未來五年每年的成本可能高達2800億美元，總計約1.4萬億美元。

廉價房的優(yōu)點在哪里?

其實解決的是今天年輕人們的問題。

今天年輕人踏入社會，從就業(yè)開始，壓力就非常大，最主要的壓力，其實還不是結婚和彩禮，反而是房子，因此廉租房可以重拾年輕一代對未來的信心，從而最大程度地釋放他們的主觀能動性。

不過，經濟學家陳志武認為，這種依靠行政力量主導的新住房戰(zhàn)略無法持續(xù)支撐市場。陳志武說，鑒于國內面臨的人口挑戰(zhàn)和供應過剩問題，利用行政資金購買不良房地產不會有什么效果。

且行政干預還可能引發(fā)令人不安的公平問題。

其實，這個問題的關鍵就在于，如何確保把這些房子真正交給有需要的低收入家庭，這是整個過程中最關鍵的一個環(huán)節(jié)。

不能夠讓權力尋租，在這個環(huán)節(jié)中產生，那就需要做好公示，以及相關的透明度，從而達到一個更好的預期值。

第二方案，其實就是讓房地產回歸市場，回歸供給本身。

這一步不能一步放開，而是要慢慢放開，目的是為了讓房地產市場軟著陸，而不是硬著陸。

過去多年來，我們都對房地產市場進行了多種調控，但結果其實并不太好，房地產調控最厲害的那幾年，房價都是上漲最迅猛的幾年。

到了今年，各地的樓市陸續(xù)松綁的差不多了，但房子漲了沒有呢?不僅沒有漲，反而還在下跌。

因此，地產調控未必就真的能夠抑制房價上漲;反過來，對樓市的松綁，也未必就能夠真正刺激買房需求。

所以，我們還是需要讓房地產回歸市場，回歸供給本身，而不是繼續(xù)給太多的干預。

但這一定需要一個過程，我們至少要用一種“溫水煮青蛙”的感覺，主動去擠房價中的泡沫，但要一點點擠，不能一下子擠太厲害了，這樣很容易引起市場的恐慌。

我們要做的，就是讓房價去泡沫的過程放緩，一步步來，把時間年限拉長，盡可能降低對宏觀經濟的負面效果。

眼下來看，我國經濟增長的矛盾之處在于，一方面大量的家庭財富由房產組成，因此房價下跌會讓家庭財富縮水，從而影響到消費。

所以，今天很多行業(yè)都出現了價格戰(zhàn)，甚至于產能過剩的情況。

但是，我們不能因為這一點，就讓房價繼續(xù)上漲，否則未來的問題會更大，這個時候需要做得就是讓房地產這個大壩一步步放水，一點點放水，一次性不能放太多，影響到下游的莊稼(消費)。

這樣的過程雖然慢，我們假設每年房價在原有的基礎上下跌10%，差不多五年或者十年，那么房地產的泡沫其實就會擠出去很多很多。

用每年我國的宏觀經濟增長率，去對沖房地產主動去泡沫帶來的負面影響，這是一個不錯的辦法。

但是，如果控制的不好，很有可能陷入類似日本90年代的地產硬著陸，幾乎是一夜之間，房價下跌了50%，直接腰斬，許多家庭的財富縮水，還要還銀行貸款，這個時候對宏觀經濟的沖擊，以及人們對未來的樂觀預期，那幾乎是毀滅性的。

日本的用了三十年才走出來，我們自然不能再走日本的老路，因此房地產一定要軟著陸，也只能軟著陸，這才是最優(yōu)選擇。

現在來看，我們對樓市已經做了很多的松綁，但這還不夠全面，至少一些城市的核心地段，還是是限購的，而且還有限跌令，這個也應該取消，讓房價的定價交給市場，交給開發(fā)商自己，而不是由行政給出指導區(qū)間價。

目前來看，我們可能也是一步步走的，到今天為止，國內大部分城市都取消了限購，取消了各種各樣的限制措施，樓市迎來了近數十年來限制最少的一年。

未來我們可能還會逐步給出更多松綁，讓樓市擁有更多自主調控的市場空間，在這個過程中，二手房市場的掛牌量可能還會進一步增長，但這是很正常的行為。

我們需要做的，就是更多人明白，房價也是會跌的，房價也是商品，是商品，它的價格就由市場決定，就由供需決定，而不是其他。

當這一理念根深蒂固的時候，房地產的軟著陸，基本上也就形成了。

接下來的任務，就是尋找新的增長點，而不是再由房地產行業(yè)來支撐。

自引入市場經濟以來，積累的大量的民間財富，由于國內缺少好的投資渠道，于是大量的民間財富無處可去，只能買房，加上人口紅利和城市化，這三點都拉高了房地產市場的上漲。

到今天，隨著房地產市場逐漸回歸正軌，新的增長點在哪里，這不僅僅是考驗宏觀經濟，也考驗地方收入。

未來消費會不會特別好呢?

前面已經說了，房地產的好壞，直接關乎的是家庭財富的高低，因此房地產收入下行周期，消費不會特別好，至少和過去的增長速度相比，肯定會放緩。

因此，我們不太可能把增長點放在消費這一個籃子里。

外貿其實是一個不錯的選擇。

隨著我國產能過剩風險加劇，讓商品重新向外走，不失為一個好的辦法，所以很多人應該看到了我們對外關系策略的轉變，其實就是為了向外走。

與此同時，持續(xù)國際化，吸引外資進入，撬動更大的杠桿，以及更多的就業(yè)機會。

消費除了和財富掛鉤之外，當然還和就業(yè)掛鉤，就業(yè)機會越多，薪資增長越快，理論上人們就越是敢于消費。

一個人對未來的期望值高低，除了一些看得見的壓力之外，還有看不見的，例如工作是否好找，薪資是否穩(wěn)定，未來的收入增長空間等等，這些都會影響到人們的消費支出。

總體來看，當房地產逐漸成為過去式的時候，對我們的經濟機構的轉型來說，或許才剛剛開始，新的消費、新的外貿和新的投資，必然會成為新的重點。

而在這個過程中，轉型一定會伴隨著痛苦和不適應，但除此之外，我們別無他法。

只有真正融入國際，融入市場，融入民生，我們的經濟才會實現真正可持續(xù)的健康增長。