恒大在上海的二手小區(qū)，現(xiàn)在都怎么樣了

今年1月29日，香港高等法院下令對全球負(fù)債最重的開發(fā)商中國恒大進(jìn)行清盤

也是在那一天，恒大股票被徹底畫上休止符

恒大股價(jià)跳水大跌20.87%，報(bào)0.16港元，市值僅22.18億港元

同時(shí)，港股恒大系恒大汽車、恒大物業(yè)也都盤中停牌

或許誰都沒有想到，曾經(jīng)的宇宙第一房企會倒在2024年初

但這既是結(jié)束

也是另一串?dāng)?shù)字的開始

伴隨清盤之后，截至2023年6月30日，恒大負(fù)債總額達(dá)人民幣2.39萬億元

以及背后留下的1000多個(gè)項(xiàng)目，160多萬套樓房單位，涉及600多萬業(yè)主

這些問題遠(yuǎn)沒有因?yàn)榍灞P被畫上句號

未開發(fā)的樓盤怎么處理?

已售的二手房會不會被企業(yè)影響流通性，后期的物業(yè)誰來維護(hù)，以及當(dāng)下客戶對恒大的樓盤又是怎樣的態(tài)度?

為了得到市場最真實(shí)的答案，我最近親自跑了上海幾個(gè)恒大的典型樓盤

那些年恒大在上海留下的樓盤，如今又是怎樣一番模樣

01

只要是恒大，豪宅產(chǎn)品也難賣

“怎么沒影響，這個(gè)盤2021年就交付了，最后一套新房去年6月才好不容易賣出去”

我在踩盤提到恒大時(shí)，中介小哥也忍不住唏噓了一句

2021年，正好是恒大爆雷的那年，而細(xì)數(shù)當(dāng)年恒大在上海留下的項(xiàng)目也零星只有幾個(gè)

其中還不乏單價(jià)9w/平以上的豪宅，這次我去的恒大江灣華庭就是如此

其實(shí)這些年陸續(xù)聽到關(guān)于恒大的爛尾樓、暴雷欠債的情況，自己對恒大的樓盤也很難不帶點(diǎn)“偏見”

認(rèn)為恒大的樓盤一定也不怎么樣吧

而沒想到的是

這個(gè)2021年才交付的次新房，一眼望過去還挺不錯(cuò)的

不僅整個(gè)外立面采用天然石材干掛到頂，包括內(nèi)部小區(qū)的風(fēng)格，也是非常典型的恒大式豪華色彩

這圓弧挑高的羅馬柱廊架

歐式重奢風(fēng)的廊亭，包括地面的紋理也全部采用純石材拼花滿鋪

就連道路兩側(cè)的燈具

幾乎都是清一色的石材+銅的金屬元素使用，透露出無處不在的品質(zhì)感

單就對園林的投入，就可以看出恒大對待高端住宅的態(tài)度，也確實(shí)是狠下了一番功夫

但再怎么精致也還是項(xiàng)目前期的落地，我更關(guān)心的是伴隨如今恒大的徹底清盤，小區(qū)物業(yè)有沒有陷入停滯，又是誰在負(fù)責(zé)

這也是如今考慮恒大二手房的客戶們最先提出的問題

我在宣傳告示上找到了答案

金碧物業(yè)

我簡單搜了下，這是隸屬于恒大集團(tuán)的一級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)企業(yè)

但據(jù)中介小哥說該物業(yè)和恒大彼此獨(dú)立，企查查上也顯示現(xiàn)在它是由一家臺港澳法人獨(dú)資公司100%控股

要知道更早時(shí)候這家物業(yè)也還叫做恒大物業(yè)，而在2023年11月該物業(yè)又把自己的名字改回“金碧物業(yè)”

或許也意味著它即將“脫離”恒大體系

但無論如何，至少從這次我看到的現(xiàn)場畫面來說

不耐寒的植物被很好包裹

包括小區(qū)公告欄上

可以看見基本去年小區(qū)的物業(yè)也依然在持續(xù)保持運(yùn)營

那這么說來，恒大企業(yè)自身的影響和樓盤沒有太大關(guān)系么

事實(shí)并非如此

首先是豪宅樓盤也不能避免的銷售受阻

以這次我去到的恒大江灣華庭為例

2019年開盤，本身銷售就不是非常理想，延遲至2021年樓盤都交付了，期盤變現(xiàn)房銷售也沒能抵抗住恒大暴雷的影響

兩年過去了，直到2023年6月才陸續(xù)清盤

再比如位于陸家嘴的頂豪樓盤恒大濱江華府

圖片來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

一共104套大平層，2019年開盤，截至目前還剩余12套可售房源

而更大的沖擊還是在掛牌價(jià)上

開發(fā)商暴雷疊加市場行情低迷，讓房東們的心態(tài)也在不斷觸底

作為絕對的次新小區(qū)，這套恒大江灣華庭的高層

當(dāng)時(shí)入手大概910萬，如今掛牌價(jià)5連降，來到925萬

基本和當(dāng)初的入手價(jià)持平

而整個(gè)恒大江灣華庭小區(qū)，也從最初掛牌11w/平，到如今9w/平上下，最終成交也不到9w/平

連才交付的上海品質(zhì)豪宅都是如此，可想而知其他未交付新盤的命運(yùn)

02

已交付的恒大剛需盤，影響反而更小

“去年業(yè)主們想把小區(qū)名都給改了，好在后來發(fā)現(xiàn)市場沒太大影響”

跟我說這句話的，是來自嘉定新城恒大御景灣的中介小哥，而我也并非是他接待的第一位詢問恒大影響的客戶

從他帶看的經(jīng)驗(yàn)來看，如今每一個(gè)來看盤的客戶

基本都會提一嘴恒大

更真實(shí)的是

中介小哥告訴我，去年因?yàn)椴簧贅I(yè)主擔(dān)心二手房價(jià)受開發(fā)商影響，于是寄希望于項(xiàng)目改名，在業(yè)主群提出要修改名稱去掉“恒大”兩個(gè)字

現(xiàn)在聽起來是不是還挺奇葩的

但也恰恰反應(yīng)了其實(shí)我們以為風(fēng)平浪靜的表面，反應(yīng)到各個(gè)業(yè)主身上又是另一番光景

看到這，大家是不是對這個(gè)樓盤已經(jīng)沒太多預(yù)期了

但其實(shí)這個(gè)樓盤的二手價(jià)格也還比較堅(jiān)挺

雖然相較去年2月的價(jià)格確實(shí)有所下跌，但也還是相對較為平穩(wěn)，包括在嘉定新城看房時(shí)中介小哥也會更愿意給我推薦這個(gè)樓盤

究其原因也是因?yàn)?/p>

第一，這個(gè)樓盤在恒大暴雷前早已完成交付

2018年交付，距今已有6年之久，物業(yè)同樣是由金碧物業(yè)負(fù)責(zé)后期維護(hù)，因此恒大的影響較小

第二，別看以前恒大都是高周轉(zhuǎn)、剛需盤，與之對應(yīng)的是交付質(zhì)量的穩(wěn)定

最初對于這個(gè)樓盤2016年開盤，業(yè)主們還是挺認(rèn)可的，要知道那時(shí)的恒大也算是一流房企，雖說隱藏在高周轉(zhuǎn)之下

是大量項(xiàng)目的批量復(fù)制

比如我這次去的恒大御景灣，據(jù)說和安亭恒大名都的裝修風(fēng)格一模一樣，但或許正是因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化省去不少前期的設(shè)計(jì)成本

這個(gè)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)還挺高，據(jù)說在3000元/平米

目之所及，除了沙發(fā)茶幾等軟裝

大理石的瓷磚、金屬包邊的背景墻以及雙層吊頂，就連燈具都是交付標(biāo)準(zhǔn)

臥室的柜子是索菲亞，臥室門厚度也比一般木材更結(jié)實(shí)

即使是衛(wèi)生間，也做了全精裝的設(shè)計(jì)

鏡框甚至做了彩色馬賽克包邊

雖說風(fēng)格上或許不太符合當(dāng)代年輕人的簡約風(fēng)格

但是單就品質(zhì)而言，對于一個(gè)開盤均價(jià)約2w/平的剛需樓盤來說，也算是超標(biāo)準(zhǔn)交付了

包括在公區(qū)的處理上

大堂大量石材的運(yùn)用

大門把手是全石材包裹結(jié)合金屬包邊

就連電梯也是復(fù)雜精致的紋樣，還自帶夏季的冷風(fēng)口

讓這個(gè)已經(jīng)交付了6年的項(xiàng)目看起來依然歷久彌新，剛需樓盤的業(yè)主也能擁有歸家的儀式感

我們說高周轉(zhuǎn)的時(shí)代早已經(jīng)過去，但單就恒大標(biāo)準(zhǔn)化這件事來說

雖然少了些創(chuàng)意，但也確實(shí)讓以往恒大的剛需產(chǎn)品能夠保持在一定的標(biāo)準(zhǔn)水準(zhǔn)，不出錯(cuò)

在那時(shí)還是要領(lǐng)先不少不知名開發(fā)商的

再加上這個(gè)小區(qū)早在恒大暴雷前就已經(jīng)提前交付了，于是我們看到在如今的二手房價(jià)上

這類樓盤，更多也是受到市場調(diào)節(jié)的影響，而非恒大

03

另一邊啟東的恒大海上威尼斯，就不太好受了

各位還記得這個(gè)樓盤么

作為上海周邊當(dāng)年人盡皆知的超級環(huán)滬大盤，最近我們小伙伴也再次跑了趟這個(gè)距今開盤已經(jīng)12年之久的恒大項(xiàng)目

恒大海上威尼斯

住在上海的朋友應(yīng)該都不太陌生，說不定不少朋友曾經(jīng)也搭乘過各種短途旅行車來這個(gè)項(xiàng)目游玩

順便再買上一套房

首開熱銷20億，后續(xù)的二期、三期、四期都是萬人搶房

畢竟那個(gè)時(shí)代，一個(gè)個(gè)樓盤神話讓大家對房價(jià)是肯定要漲的理念堅(jiān)信不疑

再加上恒大大牌開發(fā)商的效應(yīng)，疊加海景旅游、超大文旅大盤的配套

確實(shí)拿捏住了不少上?？蛻舻男膽B(tài)

而如今距離項(xiàng)目一期開售已經(jīng)過去快12年了，屬于房地產(chǎn)銷售的狂熱時(shí)代也不復(fù)存在

那些年買在恒大威尼斯的業(yè)主們又后悔了么

我想，答案顯而易見

目前整個(gè)小區(qū)的入住率大概僅有兩成

與想象中的陽光、海景、沙灘不同，項(xiàng)目現(xiàn)場只?？諘缗c荒蕪

近4萬戶密密麻麻的超大樓盤里，很少見到有高層陽臺上在晾曬衣物

就連布滿底商的社區(qū)商業(yè)街也門可羅雀

居住的人群也主要是以退休人群為主，據(jù)說到了暑假，有了沙灘的加持，這邊的入住率能稍微高些，在4成左右

但這樣的入住率放在一個(gè)交付超10年的超大社區(qū)顯然是不夠看的

而這樣的冷清在配套上只會更明顯

曾經(jīng)恒大承諾的配套確實(shí)都兌現(xiàn)了，但由于人氣的缺失

走在路上，肉眼可見是精致的建筑和堆滿廢紙的街道

連最吸引人的沙灘也是這般的空空蕩蕩

而這樣供需關(guān)系的不匹配，也在導(dǎo)致海上威尼斯如今房價(jià)的腰斬

對比2016年三期開盤時(shí)約1.1萬元/㎡的均價(jià)

如今總價(jià)約28萬，就能買到建面約55㎡的一室一廳，據(jù)介紹這還已經(jīng)包含稅費(fèi)

差價(jià)32.5萬

而目前最著急拋售的群體正是當(dāng)年的炒房客們，但遇上如今市場下行，真正想買房的客群并不多，大量的在掛房源和少數(shù)的看房群體

導(dǎo)致供給遠(yuǎn)大于需求，價(jià)格自然被打了下來

作為上海周邊最大文旅大盤的恒大海上威尼斯，當(dāng)年有多瘋狂，現(xiàn)在就有多冷清

04

好，到這里我們分享了幾種不同類型恒大產(chǎn)品的現(xiàn)狀

其中不乏小區(qū)品質(zhì)優(yōu)秀的豪宅作品，剛需樓盤的精裝標(biāo)準(zhǔn)也能說得上話的，包括海上威尼斯，也做到了樓盤和配套完整交付

但不可否認(rèn)的是

它們確實(shí)因?yàn)樽约核鶎俚拈_發(fā)商受到了來自一手、或是二手市場的沖擊

新房的滯銷、二手房價(jià)的腰斬...

曾經(jīng)我們的視角更多聚焦在企業(yè)本身的變化，聚焦在資本市場，但是忽略了其實(shí)背后在一個(gè)個(gè)真實(shí)的用戶端

失去了信用這件事，才是伴隨產(chǎn)品更長期的影響

企業(yè)可能會直接爆雷、股價(jià)圖表也可以一夜之間清空，2024年初這個(gè)品牌或許終局了

但藏在恒大樓盤里的故事遠(yuǎn)沒有結(jié)束