樓市最荒唐的時刻已經(jīng)來了！

先拋開“樓市最荒唐的時刻已經(jīng)來了”這個話題，

我們先看“未來10-20年中國房地產(chǎn)還有沒有戲?”

站在2024年4月這個時間節(jié)點，這個問題以及答案似乎沒有意義。

但你對這個問題和答案的理解及認知，將影響你以及你家庭未來財富走向。

開宗明義，中國房地產(chǎn)會走過三個階段：

第一階段，從農(nóng)村到城市。

這個過程中，創(chuàng)造了這個地球史上最大規(guī)模的一個人口大遷徙。

百年之后史書上必定會有這樣一句話，8億農(nóng)民進城推動了一場史無前例的城市化。

各位朋友，我們都是這段接近30年歷史的見證人。

現(xiàn)在請問，是不是大部分參與其中的老百姓在過去20年都因為房產(chǎn)賺到錢了?

是不是?

不是的，有8億人虧了大錢。

比如，你爺爺，你爸媽在老家蓋的房子，有沒有可能因為常年家里沒人就荒廢了。

或者說你老家蓋的樓房，還能賣掉嗎?

你心里也清楚，村里人都沒了，賣給誰呢?

有個相當殘酷的事實是，過去大家感覺都賺到錢，其實是以8億人手持的農(nóng)村資產(chǎn)幾乎跌價為零為代價。

1985年你老家農(nóng)村的宅基地和北京郊區(qū)的宅基地價格差的大嗎?

必然是不大的。

過了30年之后，一個價值依然在不斷下墜，一個價格依然在不斷累積。

所以你會發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)永遠在分化。

第二階段，從小城市到大城市。

這背后是一線城市虹吸二線，二線吸三線，三線吸農(nóng)村。

按照目前的城市化率66.2%，我們大概還有五六年左右的時間啊，每年0.5個點，越接近70%了，意味著農(nóng)村人口越吸不動。

這也是必然的，能走已經(jīng)走完了。走不了的，實在走不了，他們的未來就慢慢消失。

農(nóng)村不會有增量了，意味著三四線城市一旦吸不動，但另一邊繼續(xù)被二線城市虹吸。

誰也阻止不了，年輕人肯定要往一二線城市跑。

事實上，現(xiàn)在這個階段已經(jīng)開始了。

我們正站在第二次人口大遷徙的前夜。

一二線大城市已經(jīng)開始出現(xiàn)終極驛站效應(yīng)。一個孩子從學(xué)校走向社會，他就面臨到底是在北、上、廣、深，還是杭州、成都、武漢、鄭州、西安等等這些城市中，選誰?

過去30年農(nóng)村的老路就是未來三四線要走的路。

這個過程也就是5-10年吧。

第三個階段，區(qū)域中心城市演變成世界級都市區(qū)。

目前我們能看到，已經(jīng)有世界級都市區(qū)雛形的是，粵港澳大灣區(qū)以及以上海為首的長三角城市群，在這些城市群的一些核心資產(chǎn)將來會成為全球性的資產(chǎn)。

我們現(xiàn)在正處在第二個階段，你會不斷的被迫驗證，不是所有的資產(chǎn)未來都有價值。

90%的資產(chǎn)，未來根本就跑不贏通脹，大量三四線城市的資產(chǎn)會趨向于這個狀態(tài)。

中國800多個城市，最終會有接近二十個城市資產(chǎn)不斷的穩(wěn)步上揚。

當然，很多朋友會說，你講的這些都是在舊有的邏輯下的推演，而現(xiàn)在時代變了，舊有邏輯行不通了。

這些說法是根本沒有看懂中國房地產(chǎn)背后的推手究竟是什么?

為什么深圳30年前一文不值，30年之后成現(xiàn)在這個樣子?

什么經(jīng)濟發(fā)展，貨幣通脹、PPI、CPI、美元回流、人民幣發(fā)行過渡，大家是不是看過各種版本的解讀啊。

但其實這背后本質(zhì)上就一個問題，30年前這里沒什么人，30年之后這里有二千多萬人，你能理解嗎?

人口的流動才是中國房地產(chǎn)最底層的邏輯。

你把這個事情琢磨透，其它所有的都只是表象。

你站在這個視角再看當下的中國房地產(chǎn)市場，你所有的困惑都會得到解決。

樓市目前究竟是一個什么狀態(tài)呢?

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本情況是，3月份起，廣深繼續(xù)打響新一輪的價格戰(zhàn)。

比如廣州，曾經(jīng)單價賣到 7 萬的新房保利天匯，直接 4.9 萬開賣。

廣州的郊區(qū)增城，很多都已經(jīng)跌到萬元以內(nèi)了，還是沒人買。

還有深圳，深圳二手房均價已經(jīng)從2021年最高峰 8.3 萬跌到 6. 5萬，大約在 2019 年的水平。

我看了很多成交數(shù)據(jù)，像龍崗一些二手房價位已經(jīng)跌到 2016 年。比如說南聯(lián)地鐵口的海航城，2016 年的新房均價 3. 5 萬，現(xiàn)在二手房掛牌價也都是 3 萬左右。

當然更多的是跌到2017年、18年，比如大運的綠景大公館，2017 年的時候成交價大約已經(jīng)在 6. 5 萬左右，如今的成交價也跌到了 6 萬。

目前新房都是低于備案價出售。

光明現(xiàn)在新房已經(jīng)跌到3字頭，坪山龍崗有些盤直接從4 字頭跌到了2字頭。

之前南山新房，比如赤灣前海宸灣單價 9 萬，開云府也是 9 萬多。

而最新南山赤灣新房單價6萬起。這個價格和去年5.94 萬/㎡ 開盤的深鐵熙府價格持平。但是深鐵熙府是人才房。

這就是深圳目前的房價情況，再跌下去保障房都沒人買了。

北京是什么情況呢?

目前北京剔除共有產(chǎn)權(quán)房的價格之后，新房均價已經(jīng)突破 7 萬一平是，目前一線里面新房均價最高的。

所以北京目前新房成交明顯乏力，出現(xiàn)了不少 “ 破發(fā) ” 的情況， 后續(xù)降價促銷不可避免。

上海的情況類似，因為2024年是上海市新房供應(yīng)大年，今年的新房銷售會更難。

表面看，深圳和廣州房價跌幅更大，但其實北上今年房價下跌的壓力更大一些。

這四個一線基本就是目前中國房地產(chǎn)市場的縮影。

要么就是已經(jīng)超跌了，要么就是下跌的壓力還非常大。

相比于房價下跌，目前關(guān)于樓市的情緒面也更為恐慌。 很多人被這波房價下跌直接干懵了。

比如說最近有好幾個深圳的朋友都在問自己手里深圳的房子要不要賣掉，我看了一下基本上都是南山的、寶安的房子。

我們會發(fā)現(xiàn)不少人已經(jīng)陷入信息繭房里面，變成羊群效應(yīng)的羊。

現(xiàn)在甚至還有一種聲音，除了自住的房子，其他的房子都可以出掉?

于是現(xiàn)在出現(xiàn)了一種什么情況呢?

就是我們會看到有一些朋友在恐慌性的處理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

所以現(xiàn)在無論深圳、北京還是上海、廣州或者杭州、蘇州，都是一個適合優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)砍價的階段。

很多人認為房價只有漲的時候賺錢，其實恰恰相反，房價跌了以后，才更有賺錢的機會，而且這個機會很大。

以深圳最近一個朋友買的一套華潤府為例，21年1600萬，3月成交價是1000萬，單價從18萬下降到11萬，這套房買完僅首付就少了200多萬。

還有一個朋友買的南山蛇口海南玫瑰花園，21年總價3100萬，3月成交價是2600萬。

還有一個朋友 21年400萬首付買套1300的房子，24年只用200萬首付，1050萬就能買到。

有朋友總結(jié)他在這個節(jié)點在深圳買房的原因說，當下是最好砍價階段+近6年最低房價+30年來最低的利率+近4年最松限購+1-2成的首付條件+10倍08年的放水在即。

尤其是今年小陽春行情不及預(yù)期，進一步打擊了一部分賣家信心。

這就意味著會導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被進一步錯判。

再舉個正在發(fā)生的例子，深圳南山某小區(qū)某房源21年高點2000萬，現(xiàn)在已經(jīng)談到1200萬了。21年首付需要600萬，而現(xiàn)在首付只需要300萬。

而像這樣的案例還有很多，正在發(fā)生。

看到?jīng)]，本質(zhì)上這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整，就是我們低成本向上置換的機會。

因此，首先是，不管漲跌如何，關(guān)鍵是要堅定的持有優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

其次就是，不管漲跌如何，關(guān)鍵是要堅定的置換，盤點手上的資產(chǎn)，賣掉包袱，回籠資金。

第三、在第二條的基礎(chǔ)上，找到價值高價格被低估的房子，完成劣換優(yōu)的向上置換。

記住，向上置換!向上置換!向上置換!