房價(jià)下跌買不買？從2024年起 或做好房子“潮水退卻”后的準(zhǔn)備！

近兩個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛進(jìn)入了“靜音模式”，曾經(jīng)熱議的房價(jià)走勢如今已鮮少引起人們的關(guān)注。這一轉(zhuǎn)變的背后，很大程度上是因?yàn)楣妼Ψ績r(jià)暴漲的擔(dān)憂逐漸消退，使得許多剛需購房者不再焦慮于房價(jià)的起伏。

自2021年9月起，我國房價(jià)已步入下跌趨勢，持續(xù)了整整兩年。盡管全國平均房價(jià)穩(wěn)定在9200元/平方米左右，但不少城市和地區(qū)的房價(jià)跌幅仍然顯著，部分地區(qū)的房價(jià)跌幅甚至超過了40%。在某些地區(qū)，樓盤的售價(jià)與2017年的高峰相比，已經(jīng)下跌了50%以上。這意味著，那些在2017年高點(diǎn)購房的人，若不計(jì)入購房成本和房貸利息，他們所持房產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)減半。這一現(xiàn)象不僅揭示了房地產(chǎn)市場的深刻變化，也反映了公眾對房價(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。如今，購房者更加理性地看待房價(jià)，不再盲目追求房價(jià)上漲帶來的投資回報(bào)，而是更加關(guān)注房產(chǎn)的實(shí)際居住價(jià)值和長期投資價(jià)值。

自2023年以來，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，各地樓市紛紛推出利好政策。截至2024年3月底，樓市政策堪稱十年之最，不僅房貸利率跌破4%，眾多城市和地區(qū)首套房首付比例亦降至20%。此外，限購限售政策已大幅放寬，為購房者掃清了障礙，降低了購房門檻和成本。這令許多剛需購房者看到了購房的希望之光。

對于房企而言，盡管他們內(nèi)心并不希望房價(jià)下跌，但在資金鏈緊張、負(fù)債率高企的現(xiàn)實(shí)壓力下，不得不采取降價(jià)促銷的策略以回籠資金。在當(dāng)前的樓市背景下，房價(jià)呈下跌趨勢，而政策環(huán)境則日益有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。那么，面對這樣的形勢，人們究竟應(yīng)不應(yīng)該買房呢?

市場上關(guān)于抄底買房的聲音此起彼伏，其邏輯似乎很簡單：隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和樓市政策的不斷放寬，房地產(chǎn)行業(yè)必將走出低谷，房價(jià)也將隨之反彈上漲。確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為民生支柱，只要人們還需要住房，它就有持續(xù)發(fā)展的可能。我國城鎮(zhèn)化建設(shè)仍有廣闊空間，這也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

然而，在我看來，這些理由并不足以支撐房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)測。以今年上半年的市場為例，盡管購房者眾多，樓市政策利好，但房價(jià)并未出現(xiàn)明顯的反彈上漲。2024年的房價(jià)走勢已趨于穩(wěn)定，未來的房價(jià)走勢也愈發(fā)明朗。因此，我們應(yīng)該做好“潮水退卻”后的準(zhǔn)備，并預(yù)測：今年的房地產(chǎn)市場可能會(huì)超出我們的想象。

在2024年的前幾月，盡管房價(jià)仍處于下跌趨勢，但多數(shù)城市和地區(qū)的房價(jià)依然維持相對穩(wěn)定。這是因?yàn)椋幢愣鄶?shù)人對房價(jià)前景持悲觀態(tài)度，穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和各項(xiàng)利好政策仍在為房價(jià)提供支撐。然而，若2024年下半年房價(jià)仍無明顯回升，那么部分城市和地區(qū)的房價(jià)恐將面臨難以承受的壓力，可能出現(xiàn)更大幅度的下跌，其跌幅甚至可能超出許多人的預(yù)期。對此，我們不應(yīng)輕易否認(rèn)。回顧過去，誰能預(yù)料到七年前環(huán)京地區(qū)的燕郊、涿州和香河等地的房價(jià)會(huì)腰斬后再度下滑呢?

因此，在當(dāng)前“房住不炒”的大環(huán)境下，我們應(yīng)避免盲目樂觀，認(rèn)為房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲。實(shí)際上，隨著炒作氛圍的消退，房子正逐漸回歸其居住本質(zhì)。房價(jià)的走勢，歸根結(jié)底，是由需求決定的，而需求又受到人口變化的影響。房子作為居住場所，其價(jià)格漲跌與人口流動(dòng)密切相關(guān)。過去二十多年，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅速，每年有近2000萬農(nóng)村人口涌入城市，這是推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲的核心動(dòng)力。

然而，當(dāng)前雖然城鎮(zhèn)化仍在推進(jìn)，但住房供應(yīng)已趨于過剩。同時(shí)，炒房客手中的房源正加速流入市場，顯示出許多投資者對房產(chǎn)市場的信心正在減弱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年3月起，各地二手房掛牌量持續(xù)激增。今年春節(jié)后，盡管購房需求回升，但二手房掛牌量卻逆勢上揚(yáng)。許多二手房業(yè)主紛紛表示，希望趁樓市回暖之際將房子賣出。這一現(xiàn)象與股市下跌后的反彈拋售頗為相似，均反映出市場對房價(jià)前景的悲觀態(tài)度和投資意愿的減弱。

當(dāng)前，相較于日益增多的賣房者，真正具備購房剛需的人群數(shù)量卻相對較少。這并非因?yàn)閯傂铚p少，而是由于當(dāng)前多數(shù)購房者面臨著經(jīng)濟(jì)壓力，難以承擔(dān)高昂的房價(jià)。因此，對于開發(fā)商和二手房業(yè)主而言，采取降價(jià)促銷策略成為了他們快速售房的有效手段。唯有降低購房門檻，才能吸引更多剛需購房者入市。

展望未來，房價(jià)下跌的概率較大，降價(jià)銷售將成為開發(fā)商和二手房業(yè)主擺脫困境的必由之路。目前，二手房市場的降價(jià)幅度已大于新房市場。由于二手房業(yè)主缺乏有效的宣傳渠道和手段，降價(jià)成為了他們吸引購房者的主要策略。然而，隨著二手房市場在新房市場中的競爭力日益增強(qiáng)，開發(fā)商也不得不加大降價(jià)促銷的力度。

以廣東惠州為例，有開發(fā)商推出五折優(yōu)惠活動(dòng)，但仍表現(xiàn)出積極的銷售態(tài)度。這表明開發(fā)商在降價(jià)銷售的同時(shí)，仍能夠承受一定的壓力。對于他們而言，盡快回籠資金無疑是明智之舉。

對于關(guān)注樓市的人來說，近年來房價(jià)的下跌已讓許多購房者蒙受損失。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸降溫，房價(jià)回調(diào)的幅度將受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人口等多重因素的影響。這意味著，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步擺脫泡沫，這對于尚未購房的剛需人群來說無疑是個(gè)好消息。然而，對于那些已在高位購房的人來說，這無疑是一個(gè)沉重的打擊。

“房住不炒”的理念已深入人心，房地產(chǎn)市場的繁榮與蕭條終將交替出現(xiàn)。面對這一趨勢，我們應(yīng)提前做好心理準(zhǔn)備，理性看待房價(jià)的波動(dòng)，以便在樓市的巨變中做出明智的決策。