未來(lái)10年 3類(lèi)房子或成“燙手山芋”？懂行人早已悄悄“轉(zhuǎn)手”

近期，隨著救市政策的持續(xù)加強(qiáng)，許多人開(kāi)始預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將上漲。然而，房?jī)r(jià)的上漲并非僅僅依賴政策和產(chǎn)業(yè)的支撐，它同樣需要人口的支撐。目前，大部分城市，特別是那些一二線熱門(mén)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?。盡管未來(lái)這些城市的房?jī)r(jià)仍有上漲的可能性，但從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)階段性的高位。

對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，人口還在不斷流失，這使得未來(lái)這些城市的房?jī)r(jià)可能失去所有的支撐。正如著名商人李嘉誠(chéng)所指出的，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，導(dǎo)致大多數(shù)人難以承受購(gòu)房的壓力。他用“最后一塊銅板”來(lái)形容房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ凳局撔袠I(yè)可能已接近飽和。

此外，隨著近年來(lái)樓市調(diào)控政策的不斷收緊，炒房客已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模拋售房產(chǎn)。這不僅暴露了住房資源過(guò)剩的問(wèn)題，更使得這個(gè)問(wèn)題變得日益突出。目前，不僅二手房掛牌量大幅增加，新建商品房的庫(kù)存也在不斷上升，已經(jīng)突破了5.1億平方米。同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過(guò)40平方米，超過(guò)96.86%的城鎮(zhèn)家庭已經(jīng)擁有住房，且戶均超過(guò)1.5套。

由此可見(jiàn)，住房資源過(guò)剩已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。而隨著炒房客大量拋售房產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，樓市正式步入了買(mǎi)方市場(chǎng)。這意味著購(gòu)房者將有更多的選擇和更大的議價(jià)空間，而開(kāi)發(fā)商和投資者則需要更加謹(jǐn)慎地考慮市場(chǎng)趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)到見(jiàn)解是：短期內(nèi)受金融政策影響，中期受土地供應(yīng)制約，而長(zhǎng)期則取決于人口增長(zhǎng)趨勢(shì)。當(dāng)前，金融環(huán)境比較好，土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定，而潛在的購(gòu)房需求卻在逐步減弱。短期內(nèi)，投資者購(gòu)房意愿降低，大眾住房擁有率已達(dá)到高位，凸顯市場(chǎng)中的剛性需求正逐步縮減，同時(shí)許多剛需購(gòu)房者的支付能力也面臨挑戰(zhàn)。從中期視角看，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到63.89%，雖與發(fā)達(dá)國(guó)家的80%～90%尚有差距，但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，增長(zhǎng)速度將逐步放緩。而放眼長(zhǎng)期，我國(guó)新生人口數(shù)量正呈下滑態(tài)勢(shì)，若無(wú)有效措施扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)我國(guó)人口將步入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代。

綜上所述，無(wú)論是從住房資源數(shù)量、人口數(shù)量還是住房需求來(lái)看，未來(lái)樓市均將呈現(xiàn)供過(guò)于求的格局。隨時(shí)間推移，房屋將逐步回歸其居住本質(zhì)，房?jī)r(jià)也將趨于合理水平。在住房資源過(guò)剩的背景下，人們對(duì)住房品質(zhì)的要求將日益提升，導(dǎo)致房屋因品質(zhì)和地理位置的差異而逐漸分化。業(yè)界普遍預(yù)測(cè)，未來(lái)品質(zhì)較差的房屋將面臨更大的轉(zhuǎn)手難度，甚至可能陷入無(wú)人問(wèn)津的困境。

總體來(lái)看，雖然一些城市未來(lái)房?jī)r(jià)仍有上漲的可能，但也有一些房產(chǎn)可能會(huì)面臨價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能陷入無(wú)人問(wèn)津的境地。對(duì)此，有行業(yè)專(zhuān)家警告稱(chēng)，未來(lái)十年，三類(lèi)房產(chǎn)可能會(huì)成為市場(chǎng)的“燙手山芋”。對(duì)于這些房產(chǎn)，明智的投資者已經(jīng)在悄悄地進(jìn)行“套現(xiàn)”，以避免可能的損失。如果你手中持有這三類(lèi)房產(chǎn)，那么最佳的策略可能是將其出售，換取現(xiàn)金或換成更具潛力的房產(chǎn)。

第一類(lèi)：普通的商住公寓

過(guò)去，隨著房?jī)r(jià)的上漲和調(diào)控政策的出臺(tái)，單價(jià)親民、面積緊湊且無(wú)需限購(gòu)限貸的公寓一度成為年輕人和投資客的心頭好。然而，絕大多數(shù)的普通公寓，在投資視角和居住體驗(yàn)上均存在顯著短板。從投資層面來(lái)看，公寓交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)沉重，利潤(rùn)空間相對(duì)有限。而在居住層面，許多普通公寓的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)不盡如人意，人員流動(dòng)頻繁，居住環(huán)境難以稱(chēng)心如意。更有甚者，一些公寓在交房數(shù)年后，因管理不善而顯得破敗不堪。

隨著房?jī)r(jià)的下跌，公寓市場(chǎng)的跌幅尤為顯著，幾乎無(wú)人問(wèn)津。只有在住宅供應(yīng)緊張時(shí)，公寓才能勉強(qiáng)分得一杯羹。但當(dāng)前，我國(guó)住房資源已然過(guò)剩，眾多住宅供消費(fèi)者挑選。一位房產(chǎn)中介坦言，若因價(jià)格和面積考量而選擇公寓，實(shí)則大可不必。小戶型住宅同樣存在，何必舍近求遠(yuǎn)選擇公寓呢?展望未來(lái)，隨著住宅供應(yīng)的日益增加和房?jī)r(jià)的逐步回歸合理，大部分普通公寓恐將面臨市場(chǎng)的冷遇。

第二類(lèi)：品質(zhì)欠佳的高層住宅

品質(zhì)不佳的高層住宅不僅機(jī)械設(shè)備故障頻發(fā)，房屋主體亦存在安全隱患。無(wú)論是維修或更換機(jī)械設(shè)備，還是對(duì)高層住宅主體的維護(hù)，所需費(fèi)用均相當(dāng)高昂，甚至可能令人咋舌。因此，居住在這類(lèi)高層住宅的業(yè)主，不僅體驗(yàn)不到舒適的居住環(huán)境，還需承擔(dān)高昂的居住成本。隨著時(shí)間的推移，經(jīng)濟(jì)條件較好的業(yè)主往往會(huì)選擇搬離這些品質(zhì)欠佳的高層住宅，或低價(jià)出售，或選擇出租。隨著小區(qū)租戶數(shù)量的增加，公共維修基金的籌集愈發(fā)困難，若不及時(shí)進(jìn)行維修，小區(qū)的居住環(huán)境將日益惡化。

第三類(lèi)：老舊且品質(zhì)不佳的房產(chǎn)

盡管?chē)?guó)家近年來(lái)推出了舊房改造政策，但對(duì)于那些品質(zhì)低劣、房齡偏高的老房子來(lái)說(shuō)，單純的翻新改造只是表面的功夫。即使工程竣工后，房子看似煥然一新，但其內(nèi)在的品質(zhì)和質(zhì)量仍然難以保證。這些潛在的問(wèn)題很可能在不久后暴露無(wú)遺，給居住者帶來(lái)諸多困擾。

目前，眾多老舊小區(qū)正在經(jīng)歷翻新改造的浪潮，許多老房子因此煥發(fā)新生。得益于其優(yōu)越的地理位置，這些經(jīng)過(guò)改造的老房子無(wú)疑將躋身購(gòu)房者的選擇之列。然而，在此我要提醒您，當(dāng)您考慮購(gòu)買(mǎi)市區(qū)老房子時(shí)，務(wù)必審慎避開(kāi)那些品質(zhì)低劣、房齡偏高的房產(chǎn)。

總結(jié)：上述三類(lèi)房產(chǎn)，均存在品質(zhì)不佳、居住體驗(yàn)差的問(wèn)題。隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提升，對(duì)房屋品質(zhì)的要求將愈發(fā)嚴(yán)格。因此，對(duì)于這三類(lèi)品質(zhì)不佳的房產(chǎn)，未來(lái)的市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。若您手中持有此類(lèi)房產(chǎn)，建議您盡早出手，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最大化，或考慮置換為更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。