房地產(chǎn)終極大招，政府要下場(chǎng)收房子了嗎？

最近地產(chǎn)股漲得很好，全因小作文行情。

小作文咋說(shuō)的呢?

彭博社說(shuō)了，中國(guó)考慮政府購(gòu)買存量住房緩解供過于求，就是政府收購(gòu)房子去庫(kù)存。

然后各路神仙開始發(fā)揮，什么政府收購(gòu)7萬(wàn)億，以舊換新10萬(wàn)億，城中村改造20萬(wàn)億……

不知道啥時(shí)候開始，萬(wàn)億這個(gè)計(jì)量單位已經(jīng)變得稀疏平常。

就在大家將信將疑的時(shí)候，有個(gè)地方跳出來(lái)了，公開宣布，我就準(zhǔn)備這么干了。

這個(gè)地方是杭州臨安，都談不上縣級(jí)市，只是杭州的一個(gè)市轄區(qū)。

臨安區(qū)政府說(shuō)了，咱收的房子啊，要以整棟為單位收，同時(shí)單位建筑面積不超過70平米。

其次，這個(gè)房源還要配車位，60平以下每套0.6個(gè)，60平以上每套1個(gè)。

收購(gòu)價(jià)是周邊房子的評(píng)估最高價(jià)。

這次收購(gòu)不超過10000平方米，只要現(xiàn)房或者一年內(nèi)可以交付的房子。

我用小學(xué)數(shù)學(xué)扎實(shí)的功底認(rèn)真計(jì)算了一下，每套房70平，10000平米相當(dāng)于143套房，同時(shí)要配備143個(gè)車位。

看到這個(gè)要求，讓我想到一個(gè)段子，用人單位招聘，年齡不得超過25歲，但是工作經(jīng)驗(yàn)不得少于30年;說(shuō)了性別不限，但又要求穿黑絲上班;說(shuō)好狼性文化，一個(gè)月工資3000，其中2000還是績(jī)效。

臨安的這則公告就給我這種感覺。

你說(shuō)當(dāng)下的現(xiàn)房或者一年內(nèi)可以交付的房子，居然可以搞到建筑面積不到70平，同時(shí)還要配備車位，并且還是一整棟樓都是這樣的，哪家房產(chǎn)商會(huì)設(shè)計(jì)這么秀逗的住宅啊。

前后矛盾，根本沒有誠(chéng)意。

除非……

除非它收的不是住宅，是商住。

對(duì)嘛，商住就講得通了，它完全符合臨安收房的定位，這些看似前后矛盾的要求，突然又變得合理起來(lái)。

話說(shuō)，政府收再多的商住，跟現(xiàn)在一二手房買賣有關(guān)系不?

半毛錢關(guān)系都木有，商住完全是一種獨(dú)立的存在，二手房買賣的時(shí)候，根本不帶它玩的，不入流的東西。

實(shí)際上政府收購(gòu)存量房也不是什么很新奇的東西，早在2022年就有城市開始搞了，而且這規(guī)模比臨安不知道大了幾個(gè)數(shù)量級(jí)。

這個(gè)城市就是鄭州。

2022年9月，鄭州就已經(jīng)完成了第一批2萬(wàn)套人才公寓收購(gòu)，至今高標(biāo)準(zhǔn)籌集人才公寓20.1萬(wàn)套(間)，配租3.7萬(wàn)套(間)。

公告上講得非常清楚，“加快保障房租賃，降低公寓市場(chǎng)庫(kù)存”，跟我們認(rèn)知里的一二手房交易依然沒有半毛錢關(guān)系。

而且這兩年鄭州房?jī)r(jià)的走勢(shì)，也從側(cè)面證明了政府收購(gòu)存量公寓并不會(huì)影響房?jī)r(jià)持續(xù)萎靡。

可能有人會(huì)說(shuō)，不對(duì)啊，前不久好多城市，比如鄭州、南京、福州、武漢、青島、無(wú)錫搞以舊換新又是怎么回事，好像也是政府下場(chǎng)收購(gòu)房產(chǎn)吧。

沒錯(cuò)啦，這個(gè)和政府收購(gòu)存量房是兩碼事。

以舊換新指的是政府收購(gòu)你的二手房，然后你拿著錢去買一套新房。

而且收購(gòu)的二手房要求還是非?？量?，以鄭州為例，要求房齡不超過15年，面積不超過120平，位置還必須在金水區(qū)和鄭東新區(qū)，還要在三環(huán)內(nèi)。

啥概念?

房齡15年以內(nèi)，也就是2010年以后竣工的房子，三環(huán)以內(nèi)的金水區(qū)和鄭東新區(qū)，綜合起來(lái)相當(dāng)于北京三環(huán)內(nèi)或者上海內(nèi)環(huán)內(nèi)2010年以后120平以下的房子。

捫心自問，你說(shuō)滿足條件的房子能有多少?

這種政策針對(duì)的還是頂層的那些富余階層，大部分人是涉及不到的，畢竟站在政府的角度，它把房子收回來(lái)也要考慮后續(xù)運(yùn)營(yíng)問題。

虧可以，但不能虧得太夸張。

并且，這種收購(gòu)還有上限，全年只收5000套。

因此迄今為止，還沒有一個(gè)面向普通群眾或者普通開發(fā)商的收購(gòu)政策。

其實(shí)政府挑挑揀揀也是情有可原的，關(guān)鍵是大家都沒錢，想要消耗如此龐大的庫(kù)存，靠地方舉債顯然是行不通的。

于是大家又就聯(lián)系到最近準(zhǔn)備發(fā)的超長(zhǎng)期國(guó)債，有沒有可能這次超長(zhǎng)期國(guó)債就是給收購(gòu)房地產(chǎn)做準(zhǔn)備的呢?

話說(shuō)這次的超長(zhǎng)期國(guó)債有1萬(wàn)億呢。

我看了下，國(guó)債的用途有五點(diǎn)：1、糧食安全;2、能源安全;3產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定安全;4、城市基礎(chǔ)設(shè)施和保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施;5生態(tài)環(huán)境保護(hù)修復(fù)。

其中第四點(diǎn)的確提到了保障性住房的建設(shè)，但請(qǐng)注意，這里的保障性住房只針對(duì)人口在300萬(wàn)人以上的城市，一共35個(gè)，分別是：

上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州、石家莊、合肥、南寧、廈門、太原、貴陽(yáng)、烏魯木齊、寧波、無(wú)錫、福州、長(zhǎng)春、南昌、常州。

也就是說(shuō)，除了這35個(gè)城市以外，別的城市房地產(chǎn)基本已經(jīng)蓋棺定論了。

說(shuō)實(shí)話，1萬(wàn)億看著挺多，但有多少可以分到保障性住房上，然后這35個(gè)城市又怎么分配資金。

哪怕把1萬(wàn)億都分給它們，平均一個(gè)城市也就285億，200多億還不如直接發(fā)個(gè)城投債得了，實(shí)際肯定會(huì)更少。

所以我并不認(rèn)為把這些錢砸到保障性住房的建設(shè)上，會(huì)改變房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，因?yàn)轶w量實(shí)在太小。

之前有各種機(jī)構(gòu)測(cè)算過：

如果要把住房去化周期壓降到 18 個(gè)月以內(nèi)，對(duì)應(yīng)需 要消化 7.7 億平方米庫(kù)存，對(duì)應(yīng)均價(jià)約為 9779 元/平方米，大概需要7萬(wàn)億。

這還不算以舊換新的二手房收購(gòu)。

還有一個(gè)很致命的問題，就是房子就算收回來(lái)了，該如何運(yùn)營(yíng)?

看上面的意思應(yīng)該是做公租房，走新加坡模式的。

但是以中國(guó)現(xiàn)在平均租售比來(lái)看，買房出租恐怕真的要100年才能回本，這還不算期間龐大的運(yùn)營(yíng)成本。

以老夫當(dāng)年做長(zhǎng)租公寓的經(jīng)驗(yàn)看，2000塊租進(jìn)來(lái)的房子，4000塊租出去才剛剛打平，也就是說(shuō)運(yùn)營(yíng)成本起碼去掉一半。

所以吧，我倒是更加傾向于國(guó)家對(duì)于保障性住房的態(tài)度是試點(diǎn)型的，絕對(duì)不像某些自媒體認(rèn)為的那種大包大攬，然后房?jī)r(jià)開始猛漲。

比如鄭州收購(gòu)公寓就開了一個(gè)很好的頭，當(dāng)然，還有深圳，廣州等等，這些城市已經(jīng)動(dòng)起來(lái)了。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)慢慢地發(fā)生了改變，只不過這些改變不是某些人希望看到的結(jié)果罷了。

還有一點(diǎn)大家一定要注意，即使政府出面收購(gòu)房產(chǎn)，也一定作為民生保底用的，讓更多買不起房的人可以安心租房，不用擔(dān)心被房東趕走。

未來(lái)租房會(huì)漸漸成為年輕人的首選，只要經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn)，買房的人只會(huì)越來(lái)越少。若干年后，等保障房制度成熟起來(lái)了，說(shuō)不定房地產(chǎn)稅之類東西就要搞起來(lái)了，以此來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政的虧空。

還是那句老話，在形勢(shì)不明朗的情況下，盡可能不要負(fù)債。