房地產(chǎn)終極大招，政府要下場收房子了嗎？

最近地產(chǎn)股漲得很好，全因小作文行情。

小作文咋說的呢?

彭博社說了，中國考慮政府購買存量住房緩解供過于求，就是政府收購房子去庫存。

然后各路神仙開始發(fā)揮，什么政府收購7萬億，以舊換新10萬億，城中村改造20萬億……

不知道啥時候開始，萬億這個計量單位已經(jīng)變得稀疏平常。

就在大家將信將疑的時候，有個地方跳出來了，公開宣布，我就準備這么干了。

這個地方是杭州臨安，都談不上縣級市，只是杭州的一個市轄區(qū)。

臨安區(qū)政府說了，咱收的房子啊，要以整棟為單位收，同時單位建筑面積不超過70平米。

其次，這個房源還要配車位，60平以下每套0.6個，60平以上每套1個。

收購價是周邊房子的評估最高價。

這次收購不超過10000平方米，只要現(xiàn)房或者一年內(nèi)可以交付的房子。

我用小學數(shù)學扎實的功底認真計算了一下，每套房70平，10000平米相當于143套房，同時要配備143個車位。

看到這個要求，讓我想到一個段子，用人單位招聘，年齡不得超過25歲，但是工作經(jīng)驗不得少于30年;說了性別不限，但又要求穿黑絲上班;說好狼性文化，一個月工資3000，其中2000還是績效。

臨安的這則公告就給我這種感覺。

你說當下的現(xiàn)房或者一年內(nèi)可以交付的房子，居然可以搞到建筑面積不到70平，同時還要配備車位，并且還是一整棟樓都是這樣的，哪家房產(chǎn)商會設計這么秀逗的住宅啊。

前后矛盾，根本沒有誠意。

除非……

除非它收的不是住宅，是商住。

對嘛，商住就講得通了，它完全符合臨安收房的定位，這些看似前后矛盾的要求，突然又變得合理起來。

話說，政府收再多的商住，跟現(xiàn)在一二手房買賣有關系不?

半毛錢關系都木有，商住完全是一種獨立的存在，二手房買賣的時候，根本不帶它玩的，不入流的東西。

實際上政府收購存量房也不是什么很新奇的東西，早在2022年就有城市開始搞了，而且這規(guī)模比臨安不知道大了幾個數(shù)量級。

這個城市就是鄭州。

2022年9月，鄭州就已經(jīng)完成了第一批2萬套人才公寓收購，至今高標準籌集人才公寓20.1萬套(間)，配租3.7萬套(間)。

公告上講得非常清楚，“加快保障房租賃，降低公寓市場庫存”，跟我們認知里的一二手房交易依然沒有半毛錢關系。

而且這兩年鄭州房價的走勢，也從側面證明了政府收購存量公寓并不會影響房價持續(xù)萎靡。

可能有人會說，不對啊，前不久好多城市，比如鄭州、南京、福州、武漢、青島、無錫搞以舊換新又是怎么回事，好像也是政府下場收購房產(chǎn)吧。

沒錯啦，這個和政府收購存量房是兩碼事。

以舊換新指的是政府收購你的二手房，然后你拿著錢去買一套新房。

而且收購的二手房要求還是非?？量?，以鄭州為例，要求房齡不超過15年，面積不超過120平，位置還必須在金水區(qū)和鄭東新區(qū)，還要在三環(huán)內(nèi)。

啥概念?

房齡15年以內(nèi)，也就是2010年以后竣工的房子，三環(huán)以內(nèi)的金水區(qū)和鄭東新區(qū)，綜合起來相當于北京三環(huán)內(nèi)或者上海內(nèi)環(huán)內(nèi)2010年以后120平以下的房子。

捫心自問，你說滿足條件的房子能有多少?

這種政策針對的還是頂層的那些富余階層，大部分人是涉及不到的，畢竟站在政府的角度，它把房子收回來也要考慮后續(xù)運營問題。

虧可以，但不能虧得太夸張。

并且，這種收購還有上限，全年只收5000套。

因此迄今為止，還沒有一個面向普通群眾或者普通開發(fā)商的收購政策。

其實政府挑挑揀揀也是情有可原的，關鍵是大家都沒錢，想要消耗如此龐大的庫存，靠地方舉債顯然是行不通的。

于是大家又就聯(lián)系到最近準備發(fā)的超長期國債，有沒有可能這次超長期國債就是給收購房地產(chǎn)做準備的呢?

話說這次的超長期國債有1萬億呢。

我看了下，國債的用途有五點：1、糧食安全;2、能源安全;3產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定安全;4、城市基礎設施和保障性安居工程配套基礎設施;5生態(tài)環(huán)境保護修復。

其中第四點的確提到了保障性住房的建設，但請注意，這里的保障性住房只針對人口在300萬人以上的城市，一共35個，分別是：

上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州、石家莊、合肥、南寧、廈門、太原、貴陽、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

也就是說，除了這35個城市以外，別的城市房地產(chǎn)基本已經(jīng)蓋棺定論了。

說實話，1萬億看著挺多，但有多少可以分到保障性住房上，然后這35個城市又怎么分配資金。

哪怕把1萬億都分給它們，平均一個城市也就285億，200多億還不如直接發(fā)個城投債得了，實際肯定會更少。

所以我并不認為把這些錢砸到保障性住房的建設上，會改變房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，因為體量實在太小。

之前有各種機構測算過：

如果要把住房去化周期壓降到 18 個月以內(nèi)，對應需 要消化 7.7 億平方米庫存，對應均價約為 9779 元/平方米，大概需要7萬億。

這還不算以舊換新的二手房收購。

還有一個很致命的問題，就是房子就算收回來了，該如何運營?

看上面的意思應該是做公租房，走新加坡模式的。

但是以中國現(xiàn)在平均租售比來看，買房出租恐怕真的要100年才能回本，這還不算期間龐大的運營成本。

以老夫當年做長租公寓的經(jīng)驗看，2000塊租進來的房子，4000塊租出去才剛剛打平，也就是說運營成本起碼去掉一半。

所以吧，我倒是更加傾向于國家對于保障性住房的態(tài)度是試點型的，絕對不像某些自媒體認為的那種大包大攬，然后房價開始猛漲。

比如鄭州收購公寓就開了一個很好的頭，當然，還有深圳，廣州等等，這些城市已經(jīng)動起來了。

房地產(chǎn)市場已經(jīng)慢慢地發(fā)生了改變，只不過這些改變不是某些人希望看到的結果罷了。

還有一點大家一定要注意，即使政府出面收購房產(chǎn)，也一定作為民生保底用的，讓更多買不起房的人可以安心租房，不用擔心被房東趕走。

未來租房會漸漸成為年輕人的首選，只要經(jīng)濟沒有好轉，買房的人只會越來越少。若干年后，等保障房制度成熟起來了，說不定房地產(chǎn)稅之類東西就要搞起來了，以此來彌補財政的虧空。

還是那句老話，在形勢不明朗的情況下，盡可能不要負債。