老建筑新辦法 生命通道這樣開啟

我省城鎮(zhèn)化率達73.44%，城鎮(zhèn)化進程進入后半場。從“拆改留”到“留改拆”，減少大拆大建、對城市原有建筑進行改造，是城市更新的重大轉(zhuǎn)變。

在對既有建筑進行改造的過程中，受建筑結(jié)構(gòu)、樓間距等條件限制，無法執(zhí)行現(xiàn)有的建筑設(shè)計防火規(guī)范，“消防設(shè)計驗收”成為一道難關(guān)。如何平衡改造利用好老建筑和保障消防安全之間的關(guān)系?南京不斷探索，為既有建筑改造利用消防設(shè)計審查驗收管理蹚出一條可行路徑。

木質(zhì)樓梯披上防火“外套”

3月6日，記者走進頤和路歷史文化街區(qū)首批改造完成后對外開放的第11片區(qū)。春風和煦、游人如織，這些始建于上世紀20年代的百年老建筑煥發(fā)勃勃生機。

位于南京市鼓樓區(qū)的“頤和路公館區(qū)”，共有285處院落，是首批公布的30個中國歷史文化街區(qū)之一，在中國近代建筑史上具有重要意義。去年2月，頤和路歷史文化街區(qū)復(fù)興計劃獲南京市政府批復(fù)通過，109處院落更新改造工作正式啟動。今年2月，31處院落改造完成，對公眾開放。

歷史建筑年代久遠，大多大量使用木質(zhì)結(jié)構(gòu)，消防安全隱患較大。在對這些寶貴的歷史饋贈進行保護利用時，消防改造也被作為一個重要專項課題來研究。“要把這些老建筑活化利用起來，就必須妥善處理好修繕保護與消防改造的關(guān)系。”南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會消防處副處長任新偉說。

經(jīng)不斷摸索，一張對癥下藥的“良方”就此形成。首先，委托知名專業(yè)研究機構(gòu)對改造過程中的消防設(shè)計進行專項研究，以街區(qū)為單元編制防火保障方案。南京市建委會同規(guī)劃部門、消防救援機構(gòu)、文旅部門共同參與評審。最終形成可行性實施方案，報各有關(guān)主管部門備案，作為各主管部門開展各類審批、檢查的技術(shù)依據(jù)。

南京頤和路歷史建筑保護利用有限公司負責人黃忠介紹，對歷史建筑，既要保護又要利用，一些常規(guī)消防改造會對建筑外觀造成破壞，違背保護的初衷。而針對這片街區(qū)的“定制版”防火保障方案，巧妙實現(xiàn)消防保障和歷史建筑保護的“兩全”。例如，民國建筑里的木質(zhì)樓梯防火性能幾乎為零，但作為疏散通道必須具備防火功能。怎么實現(xiàn)?“我們把原來的木質(zhì)樓梯拆下來，在樓梯背后貼上防火板，再原樣裝回去。”黃忠說，木樓梯的外觀沒有改變，耐火性能卻大幅提高。

頤和路歷史文化街區(qū)建筑緊湊，防火間距不足，消防車的通行寬度不夠，怎么改善?解決方案是，具有文物保護價值的主樓保持不動，拆掉一些沒有保護價值的輔助用房，合理規(guī)劃消防通道，或?qū)o助用房進行翻新，提高防火等級。同時，專為街區(qū)配置“迷你消防站車”，可在街區(qū)主要通道自由穿梭。建筑內(nèi)部的消防水龍也是“迷你版”，小巧的體積方便多處設(shè)置。

街區(qū)對外開放后，作為人流量較大的公共場所，還存在疏散安全區(qū)不夠大的情況。改造時將第11片區(qū)的開放院落劃分為9個防火組團，組團縮小后對疏散場地面積的要求也變小，同時還能有效抑制火災(zāi)蔓延。街區(qū)還配備智慧消防監(jiān)控管理平臺，引入火災(zāi)自動報警、電氣火災(zāi)監(jiān)控、自動噴水滅火等系統(tǒng)，廚房內(nèi)設(shè)置燃氣報警探測器，可謂是“武裝到了牙齒”。

以南京頤和路歷史文化街區(qū)為試點后，為了能讓歷史建筑防火保障方案具備普遍適用性，南京市建委牽頭開展《南京市歷史文化街區(qū)及歷史建筑防火加強措施指引》課題研究，為消防設(shè)計和專家論證提供技術(shù)指導(dǎo)。黃忠表示，頤和路歷史文化街區(qū)還有40多個院落要實施改造，有了首批改造經(jīng)驗，接下來的消防設(shè)計就容易多了。

曾經(jīng)的“燙手山芋”迎轉(zhuǎn)機

在南京幕燕濱江風貌區(qū)，一棟外形像帆船的白色大樓矗立在長江邊。這棟大樓建于1992年，原本是南京港集團的龍建鋼材交易市場，如今經(jīng)過裝修改造，成為度假酒店。酒店背靠長江，面朝幕府山，是風景絕佳的休閑之處。這個酒店項目的成功改造，盤活國有閑置房產(chǎn)資源，又解決附近缺乏住宿酒店配套的問題。南京旅游集團幕燕公司規(guī)劃建設(shè)部負責人邵青告訴記者，如果沒有《南京市既有建筑改造消防設(shè)計審查工作指南》，要將鋼材交易市場改造成酒店后順利通過消防審驗，其難度無法想象。

2019年4月，建設(shè)工程消防審驗審批職能劃歸住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門后，南京作為“工程建設(shè)項目審批制度改革試點城市”，進行系列改革嘗試。任新偉介紹說，既有建筑改造的消防審驗工作普遍難度很大、矛盾較為突出。由于各歷史發(fā)展階段的社會經(jīng)濟、技術(shù)水平及技術(shù)標準不同，既有建筑普遍消防性能水平較差，存在不同程度的火災(zāi)安全隱患。但受現(xiàn)狀客觀條件限制，既有建筑在改造過程中難以執(zhí)行現(xiàn)行消防技術(shù)標準。這造成既有建筑的改造因不符合現(xiàn)行設(shè)計標準改造缺少合法依據(jù)，成為制約城市有機更新順利開展的突出瓶頸。

南京市建委對既有建筑改造的消防設(shè)計問題展開專題研究，針對具體案例展開專家論證，積累大量實踐經(jīng)驗。2020年9月編制發(fā)布《南京市既有建筑改造消防設(shè)計審查工作指南(試行)》，之后半年不斷完善，在2021年3月發(fā)布正式版。

2021年4月，南京被確定為既有建筑消防審驗改革試點城市。這份《指南》，為城市更新中老建筑的消防改造指明路徑。邵青說，龍建鋼材交易市場以及其所在的港一地塊早在2013年便被幕燕公司實施征收。但原有建筑的消防設(shè)施幾乎為零，而酒店行業(yè)對消防保障的要求非常高，如何對其進行消防設(shè)計改造成為一個“燙手山芋”。2019年，幕燕公司與酒店品牌方談妥引進方案，但一直無法辦理消防相關(guān)手續(xù)?！吨改稀返陌l(fā)布，讓這棟樓的改造真正具備可行性。

清理消防道路障礙、增設(shè)室外消防水池、加寬原有疏散樓梯、高位移設(shè)消防水箱、增設(shè)消防監(jiān)控設(shè)備、改造消防泵房……在該項目的改造方案中，所有的改造均按照現(xiàn)行消防技術(shù)標準和要求?？梢哉f，給這棟30年房齡的老建筑，配置最新最全的消防設(shè)施。邵青告訴記者，在南京市規(guī)資局、鼓樓區(qū)政府的支持下取得改變使用功能復(fù)函及權(quán)屬證明文件后，項目于2021年底順利通過消防驗收。

消防審驗“堵點”被打通

在《指南》發(fā)布之前的一年多時間里，南京既有建筑改造的消防審驗過程沒有經(jīng)驗可供借鑒，南京市建委消防處采取“一事一議”辦法，即為每一個既有建筑改造項目開專家論證會，甚至有的項目論證不止一次。

南京新街口地區(qū)原為明日大酒店的老建筑，由于設(shè)施老舊，在2019年時實施改造升級。酒店改造單位南京旅游有限公司負責人張敏告訴記者，當時面臨的最大困難是，這棟樓房建成20多年，我國的建筑設(shè)計防火規(guī)范幾經(jīng)修改，標準越來越高，有些是無法實現(xiàn)的。例如，現(xiàn)行的建筑設(shè)計防火規(guī)范要求酒店必須有可供消防車通過的環(huán)形車道，但該酒店和另一棟建筑的間距僅一米，不具備實現(xiàn)條件。

任新偉說，“用新規(guī)范去套老房子，有些地方確實無法實現(xiàn)。比如消防車道、疏散樓梯的寬度，現(xiàn)行規(guī)范中的標準更高。但是，不能為了適應(yīng)建筑設(shè)計防火規(guī)范而去拆除墻體、破壞房屋結(jié)構(gòu)。”

一個值得探討的問題是，既有建筑改造是否必須符合現(xiàn)行建筑設(shè)計防火規(guī)范?省建筑設(shè)計院副總建筑師、消防技術(shù)中心主任張誠曾多次參與既有建筑改造項目的專家評審。他表示，這個問題要從制定建筑設(shè)計防火規(guī)范的底層邏輯去思考。規(guī)范標準設(shè)計的根本目的是實現(xiàn)消防安全。比如設(shè)置環(huán)形車道是為了保障疏散和消防滅火，是否可以通過其他途徑去滿足呢?專家們認為是可行的。

經(jīng)專家論證后，明日大酒店改造項目缺少環(huán)形車道的情況可通過增加房屋消防撲救面的方式來彌補。而與相鄰建筑間距不足的問題，可以通過將相鄰窗戶改為甲級防火窗或防火墻的措施來解決。

張誠曾參與編寫、論證《南京市既有建筑改造消防設(shè)計審查工作指南》。他表示，《指南》解決問題的思路是，在尊重歷史客觀條件的基礎(chǔ)上，允許既有建筑改造時實施的部分技術(shù)標準執(zhí)行原建筑建成時的建筑設(shè)計防火規(guī)范，同時在“物防”“技防”上做好功課，從而提高建筑的消防安全水平。

2021年3月，南京市建委和南京市規(guī)劃局聯(lián)合印發(fā)《既有建筑改變使用功能規(guī)劃建設(shè)聯(lián)合審查辦法》。任新偉說，隨著城市更新工作邁向深入，既有建筑改變使用功能日趨常態(tài)化，因難以辦理相關(guān)變更審批手續(xù)，導(dǎo)致與規(guī)劃許可證載明用途不符，進而影響辦理消防審驗、備案手續(xù)?！掇k法》所起到的作用是，通過正負面清單、企業(yè)函詢等方式，簡化既有建筑功能改變的審批程序。

《辦法》和《指南》為既有建筑改造企業(yè)指明清晰路徑。張誠表示，企業(yè)在施工前可先通過《辦法》來判斷能不能改造，如果能，《指南》會告訴他們?nèi)绾胃脑?。以前有些企業(yè)投入資金進行既有建筑改造，改造完后卻發(fā)現(xiàn)無法通過消防審驗，無法營業(yè)，造成損失。有了《辦法》《指南》，這種情況可避免發(fā)生。

記者 劉 霞