南京老舊小區(qū)的1300部加裝電梯近半已過免費維保期

南京是江蘇乃至全國較早探索老舊小區(qū)加裝電梯的城市。從2013年加裝全省第一部既有住宅電梯至今，南京增梯完工1300部，約占全省六成左右，其中621部電梯于2017年—2018年完工，約占南京累計增梯量的一半。這些四五年前加裝、眼下已過免費維保期的電梯，“跑”得如何?9月5日—15日，記者就此走訪了解南京主城六區(qū)17個居民小區(qū)內(nèi)近30部加裝電梯的運行情況。

曾經(jīng)兩年增梯621部，步子邁得不小

“2013年《南京市既有住宅增設電梯暫行辦法》出臺，但由于相關條件嚴苛，之后3年只裝了3部。”回想起那段日子工作推進的難度，南京市物業(yè)中心工作人員直嘆“一言難盡”。

難在哪里?那時加裝電梯不僅要單元業(yè)主100%同意，還得100%公證，而且，只有房屋產(chǎn)權證上登記的業(yè)主才能進行公證。“實際操作過程中，個別老房的產(chǎn)權人去世，房屋沒及時辦理過戶，住在屋內(nèi)的子女便沒法參與公證。”該工作人員舉例說。

2016年，南京市為增梯工作“解綁減負”。當年11月10日施行的《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》，除了將原先采用的“備案制”改為“審批制”適度提高把關門檻外，其余條件均有所放寬，不再要求全體業(yè)主同意并公證，還推出一系列財政補貼和便于資金使用的政策。自此，南京增梯工作開始加速，政策體系逐漸成型。

2017年初，既有住宅增設電梯作為民生實事項目，被寫入當年度南京市政府工作報告。報告提出年內(nèi)增梯1000部，這個計劃最終雖未實現(xiàn)，但增梯工作整體進度被拉了上來：2017年南京完工150部，2018年又完工471部，兩年合計621部，隨后速度回落并逐漸趨穩(wěn)。

這一過程中，南京通過降低“門檻”，推動老舊小區(qū)增梯工作破冰前行，為全省提供了寶貴的經(jīng)驗。但也有業(yè)內(nèi)人士坦言，2017年—2018年推進增梯，步子可能邁得大了一點，一些問題想得未必全面，大致存在生產(chǎn)廠家多而雜、電梯公司良莠不齊、土建施工質量參差不齊、申報手續(xù)審核不嚴、使用過程疏于日常維保等情形。

井道漏水、玻璃碎裂、維保不力等令人煩惱

記者在南京玄武、鼓樓、秦淮、棲霞、建鄴和雨花臺六區(qū)，探訪近30部2017年—2018年既有住宅加裝電梯運行情況，并未發(fā)現(xiàn)電梯本體存在問題，絕大多數(shù)業(yè)主表示滿意。這些電梯井外墻多使用鋁板、ALC(蒸壓輕質混凝土)板或玻璃，廊橋處也使用玻璃以滿足采光需要。業(yè)主們反映的問題，主要集中在漏水和玻璃碎裂、維保不力等方面。

這些電梯中，近三分之一存在井道、廊橋漏水和玻璃碎裂等情況。電梯交付使用后的免費維保期內(nèi)，日常上門維保質量也有較大差異。還有一些電梯曾因異物卡住、接觸不良等出現(xiàn)過“困人”現(xiàn)象。

“明天開始南京入梅，電梯容易因水患出故障，請各位進出電梯時注意關閉門窗。”今年6月22日，棲霞區(qū)華電一宿舍22棟1單元居民陳近福又在業(yè)主群中提醒鄰居。過去3年，每到這時陳近福都要這樣反復叮囑。該單元電梯交付使用后，每逢梅雨季，電梯就會出現(xiàn)門頭滴水、指示燈閃爍甚至電梯門無法關閉等問題。維保人員檢查發(fā)現(xiàn)，一連串問題都是井道漏水、底部基坑積水所致。

建鄴區(qū)騰達雅苑1棟1單元居民金女士，翻出去年7月暴雨后電梯停運維修的視頻給記者看。視頻中，維保人員正從井道基坑內(nèi)向外排水，積水已漫過維保人員的腳踝。“去年修好后，今年還有漏水。”金女士抱怨。

玻璃碎裂，也讓業(yè)主們鬧心。棲霞區(qū)教工新村2棟2單元居民朱大爺感到“慶幸”——今年5月廊橋碎掉的玻璃“向內(nèi)掉在廊道內(nèi)”，而沒向外砸到樓下過路人。鼓樓區(qū)干河沿前街90號2幢1單元增梯牽頭業(yè)主岳燕寧，談及井道出現(xiàn)裂紋的玻璃很是著急，“當時的施工單位不負責，喊了也不過來。我身體動手術，沒精力一直盯著。”

至于日常維保，一些“特殊情況”也讓業(yè)主始料未及。鼓樓區(qū)寧工新寓二村138號樓外，生銹的鋼架頗為突兀地豎著。負責加裝電梯的南京制御電梯有限公司，在規(guī)劃審批拿證環(huán)節(jié)偽造業(yè)主簽字、被舉報查實，導致旗下工程紛紛停擺。公司相關人員隨后跑路，有的半拉子工程爛尾至今，而已建好投用、彼時尚在免費維保期內(nèi)的電梯，事實上“脫保”。

“原本跟電梯安裝公司簽好3年免費維保合同，今年年初才到期?？扇ツ?月，卻突然被告知該公司‘沒了’。”家住秦淮區(qū)御河苑8棟1單元的杜進告訴記者，好在維保人員掛靠到其他電梯公司名下，繼續(xù)履行合同義務，但一年也就上門維保兩三回。而根據(jù)《特種設備安全監(jiān)察條例》，電梯應當至少每15日進行一次清潔、潤滑、調整和檢查。

謹防未來更大隱患集中“爆發(fā)”

“電梯使用年限通常是15年，一般來說，使用10年左右，故障率提高，會迎來大修。”江蘇易加梯建設有限公司南京負責人任蘋告訴記者。

多位主管部門工作人員表示，漏水、玻璃碎、維保次數(shù)過少等“看得見”的問題還能補救，真正令他們擔心的，是電梯使用10—15年后出現(xiàn)的問題。

按規(guī)定，電梯使用單位是運行管理的責任主體，依法履行電梯安全使用管理責任，設立24小時維保值班電話，保證接到故障通知后及時予以排除。然而事實情況是，南京加裝電梯的使用單位基本是牽頭業(yè)主即個人，他們中有的歲數(shù)較大，有的將房產(chǎn)出租或出售，有的不常住。

“讓一個或幾個業(yè)主去管所有業(yè)主的事情，怎么可能?10—15年后，可能一半業(yè)主都換了，人更難找，怎么辦?”采訪中，一名工作人員坦言，目前已出現(xiàn)聯(lián)系不上牽頭業(yè)主的情形，隨著電梯使用年限增加，問題會越來越多。

相關人士告訴記者，自己更擔心增梯10年以后出現(xiàn)的問題。因為老樓已沉降到位，地基密實且穩(wěn)定;但電梯的井道結構是新增的，它與老樓的建筑主體之間會存在沉降差異。如果施工時沒嚴格按照圖紙操作，未來可能影響井道甚至建筑主體安全。

“現(xiàn)在的問題是，電梯公司‘既當運動員又當裁判員’。”上述人士認為，增梯工作的建設單位是業(yè)主，本應出錢和監(jiān)督施工，但由于不懂，他們多將這塊工作交給了電梯公司。這樣一來，都由電梯公司“說了算”，部分增梯施工環(huán)節(jié)可能存在質量良莠不齊、不按圖紙施工甚至偷工減料的情況。而本該監(jiān)督工程的監(jiān)理單位，也可能把關不嚴。

裝好又用好，需多方共同維護

不少業(yè)主認為，增梯只需要一開始分攤費用，卻不知道它跟買車一樣，全生命周期都要投入金錢并負責安全。還有業(yè)主認為，增梯工作出了狀況，政府理應善后。

然而政府若“大包大攬”，人、財、物終難以為繼。事實上，2019年起，南京便著手厘清政府與市場、鼓勵和懲戒兩對關系，修改《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》部分條款，印發(fā)《關于做好既有住宅加裝電梯后期維保工作的通知》，并出臺《既有住宅增設電梯規(guī)劃信用管理暫行辦法》，意在強調“業(yè)主自治”，杜絕規(guī)劃申報中的造假行為。目前，南京增梯模式已明確為“業(yè)主主導、政府搭臺、專業(yè)輔導、市場運作”。

比如電梯漏水或玻璃碎裂等問題，多和土建施工有關。業(yè)內(nèi)人士建議業(yè)主盡量多選、多比較，選擇信譽較好的公司，并直接與監(jiān)理單位簽訂合同，形成有效監(jiān)管機制。同時在制度設計上進行完善，將信用管理由規(guī)劃審批環(huán)節(jié)擴展至增梯全過程。

記者注意到，江蘇省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領導小組辦公室今年印發(fā)的《關于加快推進老舊小區(qū)加裝電梯有關工作的通知》，已提及“健全工程質量安全信用管理及失信懲戒機制”“依法查處不按標準規(guī)范設計、不按圖施工、工程質量不達標、安全文明施工措施不到位等問題”等。

為防止“電梯困人”，南京在96333救援電話(24小時電梯應急處置服務熱線)覆蓋全市所有電梯的基礎上，又在市級層面成立二級救援網(wǎng)格，“被困人員撥打96333那一刻起，我們就開始計時，若維保人員接到調度指令后超半小時還未到現(xiàn)場，將會被處罰。”南京市市場監(jiān)督管理局特設處副處長周晟杰介紹。

玄武區(qū)市場監(jiān)督管理局在梅園街道試點探索“由電梯維保公司代行使用單位職責”的新路徑。該局特種設備安全監(jiān)察科科長張慶介紹：“總體思路是，電梯產(chǎn)權仍歸全體業(yè)主所有，同時以合同形式，將牽頭業(yè)主的監(jiān)管義務有償移交給優(yōu)質維保企業(yè)，避免使用單位失聯(lián)。”

南京市第三代電梯安全責任保險惠民示范項目也有望于年內(nèi)推出。“相較前兩代保險，首次把既有住宅增梯全部納入承保范圍，并將理賠額度進一步提高，老百姓不用出錢就能享受保險保障。”周晟杰說。

“對于增梯，我們?nèi)匀槐泄膭钪С值膽B(tài)度，做到‘成熟一臺、加裝一臺’。”南京市物業(yè)中心工作人員說。