@鎮(zhèn)江人 房貸，您準(zhǔn)備提前還嗎？

繼1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地房貸利率開始密集下調(diào)。目前，鎮(zhèn)江市首套房貸款利率4.1%，二套房貸款利率4.9%。

由于存量房貸與新增房貸之間利差較大、居民投資收益下降等因素，許多貸款買房者紛紛考慮提前還貸事宜。

始于去年下半年的提前還貸潮，近期熱度再次升高。昨日，記者進(jìn)行了采訪，了解了鎮(zhèn)江市提前還貸相關(guān)情況。

需要預(yù)約 時(shí)間各家不同

前段時(shí)間，因?yàn)樘崆斑€貸的話題在網(wǎng)上引起熱議。有很多網(wǎng)友都表示遭遇了提前還款難的情況，有的甚至表示，預(yù)約時(shí)間已經(jīng)排到了半年之后。

為了了解鎮(zhèn)江市提前還貸的情況，記者進(jìn)行了實(shí)地走訪。

記者首先來到青云門建設(shè)銀行，工作人員表示，在該行辦理個(gè)人房屋貸款的市民，需要攜帶身份證前來營業(yè)部現(xiàn)場辦理預(yù)約。預(yù)約之后等待通知還款。這個(gè)還款周期大約兩個(gè)月左右。

在中國銀行京口支行，工作人員告訴記者，市民辦理個(gè)人房屋貸款的提前還款事宜，無需前往當(dāng)時(shí)辦理房貸的銀行，進(jìn)行現(xiàn)場辦理，可以直接通過中國銀行手機(jī)銀行APP進(jìn)行預(yù)約。預(yù)約還款的時(shí)間各不相同，有的還款者已經(jīng)預(yù)約到5月份。市民完成還款后三個(gè)工作日內(nèi)，貸款對(duì)應(yīng)銀行的工作人員會(huì)聯(lián)系還款者，辦理后續(xù)手續(xù)。

記者又前往解放路的工商銀行，現(xiàn)場了解到，市民可以采取兩種方式進(jìn)行提前還款，一種是通過手機(jī)銀行APP進(jìn)行預(yù)約，網(wǎng)絡(luò)操作，周期流程大約在三個(gè)月左右。一種是還款者攜帶身份證和工行卡，進(jìn)行現(xiàn)場預(yù)約辦理，周期相對(duì)較短，而具體時(shí)間要根據(jù)貸款者的情況來定。工作人員建議市民，先通過電話進(jìn)行咨詢，工作人員可以幫助其在后臺(tái)查詢貸款情況。

在招商銀行，工作人員也表示，選擇提前還款的市民，無需往銀行柜臺(tái)現(xiàn)場辦理?？梢酝ㄟ^手機(jī)銀行APP進(jìn)行預(yù)約辦理還款，整個(gè)周期大概一個(gè)月左右。還款后，工作人員會(huì)自動(dòng)進(jìn)行后期處理。如果當(dāng)時(shí)有房產(chǎn)證抵押在銀行的，可以還款后領(lǐng)回。

提前還貸 市民出發(fā)點(diǎn)不一

采訪中，記者了解到，市民選擇提前還貸的原因各不相同。

張先生是從事企業(yè)經(jīng)營的，幾年前，他在市區(qū)購置了一套別墅，但是考慮到需要流動(dòng)資金用于生意周轉(zhuǎn)，于是，采用了貸款模式買房。貸款總額是140多萬元。經(jīng)過幾年的還款，目前還有70多萬元的貸款。他說：“這兩年生意比較穩(wěn)定，也暫時(shí)沒有擴(kuò)大經(jīng)營的打算，所需要的周轉(zhuǎn)資金也沒那么多了。加上現(xiàn)在國家出臺(tái)了很多扶持企業(yè)的資金政策。經(jīng)營類的貸款利率也不高……”所以，他就打算先把房貸還掉，可以少些支出，節(jié)約成本。

吳女士和愛人的工作都不錯(cuò)，單位的收入和福利各方面都挺好。除去生活開支之后，他們家每年都有一定的資金結(jié)余。此前，吳女士偏愛選擇金融理財(cái)方式，一部分錢用于炒股，一部分錢購買銀行的理財(cái)。但因?yàn)檎w行情和個(gè)人操作的原因，去年她在股市上的收益為負(fù)數(shù)。

她算了一筆賬，自己在股市的收益是虧損，購買的基金也暫時(shí)虧損，銀行理財(cái)?shù)氖找媛实陀诜课葙J款率。“我和老公商量了一下，與其將資金放在手上，進(jìn)行虧盈不定的投資，還不如先把房貸還了，就當(dāng)減輕日常壓力了。”

黃先生需要提前還款，則是因?yàn)?ldquo;剛需”。今年孩子就要上小學(xué)。他計(jì)劃賣掉現(xiàn)在居住的房屋，換一套學(xué)區(qū)房。

春節(jié)前后黃先生接待了不少看房者，也有意向買家?？稍瓉淼姆孔邮琴J款購買的，需要將剩余貸款還掉方能交易?？上蛸J款銀行了解了一下，發(fā)現(xiàn)還款時(shí)間大概需要兩個(gè)月。由于周期太長，原來看中的客戶也放棄了購買。

黃先生已經(jīng)和銀行預(yù)約了提前還款，但是感覺比較折騰。一方面自己的房屋需要尋找新的意向客戶，另一方面擔(dān)心自己看中的學(xué)區(qū)房，如果也有貸款，也需要提前還款的話，前后經(jīng)歷兩個(gè)還款周期，他很擔(dān)心影響孩子9月份入學(xué)。

周期變長 影響涉貸房交易

記者還走訪了市區(qū)幾家房產(chǎn)中介，一些工作人員表示，由于各大銀行的提前還款周期變長，會(huì)對(duì)市場上的二手房交易產(chǎn)生影響。

按照以往的慣例，市民購買有貸款的房屋時(shí)，大多會(huì)采用以買方預(yù)付房款提前償還賣方房屋貸款的方式。雙方約好時(shí)間，共同前往賣方貸款的銀行，然后現(xiàn)場辦理提前還貸手續(xù)，之后直接去柜面，由買方將資金打入賣方銀行卡，銀行工作人員現(xiàn)場完成扣款。貸款結(jié)清，雙方再去辦理后續(xù)手續(xù)?？斓脑?，一天可以辦完，領(lǐng)回房產(chǎn)證后，就可以前往房產(chǎn)交易中心進(jìn)行房產(chǎn)交易了。

而現(xiàn)在由于提前還貸周期拉長，如果是賣方自行還款，問題和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些。如果需要買方支付首付款，幫助賣方進(jìn)行房貸還款的話。由于不能當(dāng)天辦結(jié)貸款，而預(yù)約還款時(shí)，也無法確定銀行準(zhǔn)確的扣款時(shí)間。那么買方的幾十萬元資金一旦打到賣方的銀行卡上，可能需要停留1到3個(gè)月的時(shí)間。而這段時(shí)間里，買方是失去對(duì)這筆資金的控制的。這必然會(huì)引起買方的重重顧慮。交易周期的拉長也必然增加購房者的顧慮，以及購房積極性。

減少利息 也有其他方式

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若購房者自有資金充足，且短期內(nèi)沒有投資或較大采購需求，可以提前還貸，以降低利息負(fù)擔(dān);若現(xiàn)有貸款系公積金貸款或者利率顯著較低的房貸，要綜合衡量與投資理財(cái)收益率之間的關(guān)系，不建議盲目提前還貸。對(duì)存量貸款利率較高的金融消費(fèi)者，可以根據(jù)貸款合同中規(guī)定的還款方式，結(jié)合已還款期限和個(gè)人還貸能力等進(jìn)行綜合判斷，決定是否提前還貸;或者選擇其他方式，降低利息負(fù)擔(dān)。

記者了解到，去年年底，市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于“商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人貸款” 相關(guān)政策的通知》，為市民提供轉(zhuǎn)貸便利。

“商轉(zhuǎn)公貸款”的對(duì)象包括2023年1月1日(不含)前已辦理“商轉(zhuǎn)公貸款”貼息業(yè)務(wù)，且最后一次貼息期滿的;2023年1月1日(不含)前辦理了商業(yè)住房貸款，且符合“商轉(zhuǎn)公貸款”貼息條件的職工，應(yīng)先辦理“商轉(zhuǎn)公貸款”貼息，待貼息期滿后方可申請(qǐng)辦理“商轉(zhuǎn)公貸款”業(yè)務(wù)。

同時(shí)，符合“商轉(zhuǎn)公貸款”的條件職工申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公貸款”應(yīng)符合鎮(zhèn)江市現(xiàn)行的住房公積金個(gè)人貸款有關(guān)規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：已辦理“商轉(zhuǎn)公貸款”貼息，且最后一次貼息期滿的;申請(qǐng)人的商業(yè)住房貸款尚未還清，且該商業(yè)住房貸款銀行是公積金委托辦理金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行;所購住房僅有原商業(yè)住房貸款銀行設(shè)定抵押權(quán)登記，且未設(shè)定其他抵押權(quán)、居住權(quán)登記事項(xiàng)，也不存在其他權(quán)利限制(如司法機(jī)關(guān)的查封、凍結(jié)等)。

此外，市民還可以采取房貸部分提前還款的模式。在資金不足以全額結(jié)清房貸的情況下，市民可以根據(jù)自有資金情況，進(jìn)行部分額度的提前還款，這種方式雖然房貸還是沿用最初辦理時(shí)的利率，但因?yàn)橘J款本金減少了，那么相應(yīng)的，所需的利息支出也就減少了。