2024年，南京商業(yè)綜合體預(yù)計(jì)新開20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)造“第三生活空間” 發(fā)力“場(chǎng)景經(jīng)濟(jì)”

1月3日，南京國(guó)金中心(IFC)試營(yíng)業(yè)。這是繼香港、上海之后，新鴻基地產(chǎn)旗下高端商業(yè)品牌IFC的第3個(gè)項(xiàng)目。南京商業(yè)版圖繼續(xù)拓展，消費(fèi)市場(chǎng)熱度不斷攀升。

南京市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，預(yù)計(jì)將有20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目新開，新增商業(yè)體量超100萬(wàn)平方米。存量時(shí)代，商業(yè)綜合體的“千店一面”漸成常態(tài)，如何在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇中突圍同質(zhì)化，找到“最好的自己”?什么樣的業(yè)態(tài)和消費(fèi)體驗(yàn)，才能成為城市商業(yè)的“破局之鑰”?

新老商圈各聚資源拼格局

“趁著午休時(shí)間和同事們來(lái)逛逛，準(zhǔn)備買一份Butterful & Creamorous的草莓蛋糕奶油泡芙吃吃，之前想吃還得去新街口的德基廣場(chǎng)排隊(duì)。”附近工作的孫慧敏告訴記者，南京國(guó)金中心(IFC)的地理位置便利，場(chǎng)內(nèi)停車位充足。“以后朋友聚會(huì)、甚至今年的年夜飯都可以預(yù)定在這里，逛街購(gòu)物吃飯有了更多的選擇，滿滿的幸福感。”

走進(jìn)商場(chǎng)內(nèi)部，無(wú)論是中庭、一線大牌門店、精品零售店、美妝護(hù)理店，還是餐飲類門店，隨處可見排隊(duì)買單的人。尤其是負(fù)一層的city'super，人山人海。

“試營(yíng)業(yè)這幾天，商場(chǎng)氛圍感拉滿，帶動(dòng)超市客流增加，顧客人群中很多來(lái)自外地。”city'super財(cái)務(wù)總監(jiān)張鶯說，作為老牌精超，本次入駐南京為消費(fèi)者帶來(lái)全世界最好的美食和體驗(yàn)。如，city'super自有咖啡品牌cafe ToGather是中國(guó)大陸地區(qū)的首店，在前期市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，南京的咖啡文化很濃厚，是咖啡愛好者們的聚集地。“我們提供給顧客的不只是商品，而是整個(gè)理想的生活方式。每一位顧客來(lái)到這里，能從瀏覽、體驗(yàn)、購(gòu)買等全鏈路的流程中獲得靈感啟迪和品位進(jìn)階的悅己感受。”

從地理位置看，南京國(guó)金中心(IFC)北臨河西中央公園，西靠大型博覽及會(huì)議中心，設(shè)有約1000個(gè)停車位。同時(shí)，商場(chǎng)位于地鐵2號(hào)線和10號(hào)線換乘站元通站上蓋，實(shí)現(xiàn)兩條地鐵線零換乘，交通網(wǎng)絡(luò)完善。

從店鋪能級(jí)看，商業(yè)樓匯聚約168家世界高端品牌旗艦店、時(shí)尚休閑及環(huán)球特色餐飲，其中三成品牌首次進(jìn)駐南京，更有約五成品牌首度進(jìn)駐河西中央商務(wù)區(qū)，為顧客打造國(guó)際化、現(xiàn)代化、多元化的零售新格局。

從空間布局看，以“精雅花園”為主題，商場(chǎng)地面西式花園呈現(xiàn)藝術(shù)主題裝置及多元化社交主題樂園，為都市人群打造回歸自然、悠閑安逸的心靈棲息地。此外，空中花園鑲嵌在城市的鋼筋森林中，營(yíng)造一處愜意恬靜的綠色空間。

目光向北，南京城北萬(wàn)象匯開業(yè)已有數(shù)日。據(jù)悉，開業(yè)前3天客流約50萬(wàn)人次，零售總額約6000萬(wàn)元。該項(xiàng)目所屬區(qū)域約有80萬(wàn)人口，區(qū)域內(nèi)人口密度大，家庭人口比重高，針對(duì)核心客群，購(gòu)物中心引入約500個(gè)品牌，提供多元化的購(gòu)物、休閑、餐飲和娛樂體驗(yàn)，其中餐飲品牌多達(dá)170家。

在剛剛結(jié)束的元旦假期，“新面孔”開業(yè)火爆、“老面孔”熱度不減，新街口、夫子廟、百家湖等6大商圈近20家商業(yè)綜合體，打造出一批特色消費(fèi)新場(chǎng)景，消費(fèi)潛力不斷得以釋放。數(shù)據(jù)顯示，南京市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的33家百貨商場(chǎng)假期3天合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額8.4億元，同比增長(zhǎng)27.3%。

從“商業(yè)購(gòu)物中心”轉(zhuǎn)向“生活方式中心”

放眼南京，商業(yè)綜合體已然“遍地開花”，全市1萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體超170家。隨著高品質(zhì)新項(xiàng)目加入，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，如何挖掘自身特色和差異化運(yùn)營(yíng)，顯得尤其重要。

艾媒咨詢《2023—2024年中國(guó)城市商圈發(fā)展深度洞察與分析報(bào)告》顯示，中國(guó)居民在商圈中通常選擇商業(yè)綜合體(43.6%)，逛街逗留時(shí)長(zhǎng)通常為1-2小時(shí)(59.1%)，人們前往商圈多為無(wú)目的性地閑逛(66.4%)，其次則是聚會(huì)(58.8%)。

“現(xiàn)在的消費(fèi)者已不是單一的目的性消費(fèi)，而是逐漸轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式消費(fèi)，要促進(jìn)消費(fèi)場(chǎng)景融合發(fā)展，這是激發(fā)消費(fèi)新活力的重要途徑。”金鷹世界相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商場(chǎng)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上打造了1800平方米的G·SPACE書店、2500平方米的“光年公園”、6000平方米的盧米埃影院區(qū)域及近1000平方米皇冠造型的星光舞臺(tái)。同時(shí)將零售、美學(xué)與趣味空間交織，打造商業(yè)與藝術(shù)共融的多元體驗(yàn)空間。此外，位于50層的空中連廊設(shè)有南京首家茅臺(tái)文化體驗(yàn)館，通過歷史、當(dāng)下、未來(lái)的文化輸出和場(chǎng)景塑造，打造綜合式文化體驗(yàn)中心，并與空中城市會(huì)客廳的金鷹美術(shù)館、金鷹未來(lái)世界科技館等一系列場(chǎng)館形成集聚效應(yīng)，煥新南京未來(lái)城市生活想象。

江寧百家湖商圈是南京近年來(lái)異軍突起的新興商圈。引入大批潮流新品牌的景楓中心，主打性價(jià)比的21世紀(jì)太陽(yáng)城，品牌資源豐富的江寧金鷹，休閑文化多樣的百家湖1912街區(qū)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)構(gòu)建起多業(yè)態(tài)生態(tài)，形成“規(guī)模效應(yīng)”。2023年上半年，百家湖商圈主要商業(yè)體銷售額達(dá)33億元，同比增長(zhǎng)16.4%，增速超過同期南京全市社零增長(zhǎng)8.9%的平均值。

“過去購(gòu)物中心強(qiáng)調(diào)把主流品牌引進(jìn)來(lái)，而現(xiàn)在的消費(fèi)者就近購(gòu)買的剛需沒有了，根據(jù)生活方式選擇自己想去的地方，所以要營(yíng)造多元化復(fù)合業(yè)態(tài)的商圈。”中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員會(huì)委員、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)以北京三里屯太古里舉例，以前大家都認(rèn)為這里形不成商圈，周圍是使館區(qū)，沒有什么居民，交通不便利，但北京三里屯太古里從2008年開業(yè)之初就另辟蹊徑，引入年輕潮流品牌，聚集大量首店，依靠時(shí)尚潮流定位持續(xù)吸引人氣，成為北京的商業(yè)地標(biāo)。

隨著商業(yè)綜合體不斷迭代升級(jí)，商業(yè)綜合體不再只是個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，而是傳遞感情與精神寄托的除家和辦公場(chǎng)所之外的“第三生活空間”。多元化“首店經(jīng)濟(jì)”的賦能，也使商業(yè)綜合體愈發(fā)年輕有活力。2023年，南京引入高能級(jí)首店共計(jì)350家，已聚集形成規(guī)?；?yīng)，進(jìn)一步激發(fā)新街口、元通、百家湖等商圈的消費(fèi)活力，在加快國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)上步履不停。

豐富業(yè)態(tài)與舒適空間日趨融合

“像南京國(guó)金中心(IFC)這樣的大型城市綜合體，不光有購(gòu)物中心，還有兩棟辦公樓，一棟五星級(jí)酒店，在頭部商業(yè)企業(yè)新鴻基的運(yùn)營(yíng)下，能進(jìn)一步提升南京在消費(fèi)和服務(wù)方面的國(guó)際化程度。”仲量聯(lián)行南京戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)王萌說，高能級(jí)標(biāo)桿商業(yè)體是城市能級(jí)的風(fēng)向標(biāo)，可以增強(qiáng)其他內(nèi)外資開發(fā)商、商業(yè)品牌和賽事活動(dòng)對(duì)南京市場(chǎng)的信心。

優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體的發(fā)展更需要扎實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)支撐。作為東部地區(qū)重要中心城市和長(zhǎng)三角特大城市，南京全市常住人口超過九百萬(wàn)，在校大學(xué)生規(guī)模近百萬(wàn)，年均境內(nèi)外游客超一億人次，近10年來(lái)，南京的社會(huì)消費(fèi)品零售總額排名均進(jìn)入全國(guó)前十。

近日，由仲量聯(lián)行發(fā)布的《國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)年度報(bào)告(2023)》，將全國(guó)29座城市納入評(píng)測(cè)范圍。其中，“消費(fèi)韌性恢復(fù)力”排名前十的城市中南京占據(jù)首位。

“這里的消費(fèi)韌性恢復(fù)力，主要考量的因素有租金和空置率水平。”王萌表示，從供應(yīng)端看，與類似能級(jí)的城市相比，南京優(yōu)質(zhì)零售空置率長(zhǎng)期處于較低水平;從需求端看，南京人均社零額位居全國(guó)之首，消費(fèi)能力較強(qiáng)且穩(wěn)定，對(duì)都市圈的輻射效應(yīng)也很明顯。“綜合供應(yīng)和需求兩端的情況，商業(yè)租金和空置率都波動(dòng)不大，體現(xiàn)南京較強(qiáng)的韌性和恢復(fù)力。”

連接投資與消費(fèi)，商業(yè)綜合體能為片區(qū)發(fā)展注入多少活力，還與商圈布局有關(guān)。《南京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2021-2035年)》日前發(fā)布，至2035年，全市規(guī)劃市級(jí)特色商業(yè)街(區(qū))34個(gè)、旅游功能區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和市級(jí)夜間經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)若干個(gè)，形成“一核多心多點(diǎn)”的首發(fā)經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)空間布局。

南京市商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一直以來(lái)，南京引入國(guó)際化優(yōu)質(zhì)消費(fèi)資源，建設(shè)高品質(zhì)商業(yè)載體，培育新興潮流業(yè)態(tài)，創(chuàng)新塑造體驗(yàn)場(chǎng)景。與此同時(shí)，依托卓越的文脈底蘊(yùn)，挖掘各類金陵特色元素，塑造商業(yè)與金陵文脈、山水泉林、生活人居等深度融合的新消費(fèi)場(chǎng)景，打造有特色、有流量、有記憶的商業(yè)空間，探索體驗(yàn)式、沉浸式、場(chǎng)景式的商業(yè)服務(wù)供給，打造具有金陵韻味的消費(fèi)體驗(yàn)示范地。

在王萌看來(lái)，豐富業(yè)態(tài)和舒適空間是未來(lái)商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)。“除了購(gòu)物中心、辦公樓、酒店等標(biāo)配，越來(lái)越多的商業(yè)綜合體配置了服務(wù)式公寓、藝術(shù)展覽中心、劇場(chǎng)、會(huì)議中心、主題游樂園等，各個(gè)業(yè)態(tài)共享客群、延長(zhǎng)消費(fèi)者逗留時(shí)間、衍生消費(fèi)機(jī)會(huì)，可以增強(qiáng)綜合體盈利能力。”他認(rèn)為，商業(yè)綜合體不再只是激發(fā)消費(fèi)的場(chǎng)所，與傳統(tǒng)的高密度盒子商業(yè)和高聳塔樓有別，未來(lái)更多綜合體會(huì)降低開發(fā)高度和強(qiáng)度，提供更多公共空間、休憩空間、社交空間。