2024年，南京商業(yè)綜合體預(yù)計新開20個商業(yè)項目 營造“第三生活空間” 發(fā)力“場景經(jīng)濟”

1月3日，南京國金中心(IFC)試營業(yè)。這是繼香港、上海之后，新鴻基地產(chǎn)旗下高端商業(yè)品牌IFC的第3個項目。南京商業(yè)版圖繼續(xù)拓展，消費市場熱度不斷攀升。

南京市商務(wù)局數(shù)據(jù)顯示，2024年，預(yù)計將有20個商業(yè)項目新開，新增商業(yè)體量超100萬平方米。存量時代，商業(yè)綜合體的“千店一面”漸成常態(tài)，如何在行業(yè)競爭加劇中突圍同質(zhì)化，找到“最好的自己”?什么樣的業(yè)態(tài)和消費體驗，才能成為城市商業(yè)的“破局之鑰”?

新老商圈各聚資源拼格局

“趁著午休時間和同事們來逛逛，準備買一份Butterful & Creamorous的草莓蛋糕奶油泡芙吃吃，之前想吃還得去新街口的德基廣場排隊。”附近工作的孫慧敏告訴記者，南京國金中心(IFC)的地理位置便利，場內(nèi)停車位充足。“以后朋友聚會、甚至今年的年夜飯都可以預(yù)定在這里，逛街購物吃飯有了更多的選擇，滿滿的幸福感。”

走進商場內(nèi)部，無論是中庭、一線大牌門店、精品零售店、美妝護理店，還是餐飲類門店，隨處可見排隊買單的人。尤其是負一層的city'super，人山人海。

“試營業(yè)這幾天，商場氛圍感拉滿，帶動超市客流增加，顧客人群中很多來自外地。”city'super財務(wù)總監(jiān)張鶯說，作為老牌精超，本次入駐南京為消費者帶來全世界最好的美食和體驗。如，city'super自有咖啡品牌cafe ToGather是中國大陸地區(qū)的首店，在前期市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，南京的咖啡文化很濃厚，是咖啡愛好者們的聚集地。“我們提供給顧客的不只是商品，而是整個理想的生活方式。每一位顧客來到這里，能從瀏覽、體驗、購買等全鏈路的流程中獲得靈感啟迪和品位進階的悅己感受。”

從地理位置看，南京國金中心(IFC)北臨河西中央公園，西靠大型博覽及會議中心，設(shè)有約1000個停車位。同時，商場位于地鐵2號線和10號線換乘站元通站上蓋，實現(xiàn)兩條地鐵線零換乘，交通網(wǎng)絡(luò)完善。

從店鋪能級看，商業(yè)樓匯聚約168家世界高端品牌旗艦店、時尚休閑及環(huán)球特色餐飲，其中三成品牌首次進駐南京，更有約五成品牌首度進駐河西中央商務(wù)區(qū)，為顧客打造國際化、現(xiàn)代化、多元化的零售新格局。

從空間布局看，以“精雅花園”為主題，商場地面西式花園呈現(xiàn)藝術(shù)主題裝置及多元化社交主題樂園，為都市人群打造回歸自然、悠閑安逸的心靈棲息地。此外，空中花園鑲嵌在城市的鋼筋森林中，營造一處愜意恬靜的綠色空間。

目光向北，南京城北萬象匯開業(yè)已有數(shù)日。據(jù)悉，開業(yè)前3天客流約50萬人次，零售總額約6000萬元。該項目所屬區(qū)域約有80萬人口，區(qū)域內(nèi)人口密度大，家庭人口比重高，針對核心客群，購物中心引入約500個品牌，提供多元化的購物、休閑、餐飲和娛樂體驗，其中餐飲品牌多達170家。

在剛剛結(jié)束的元旦假期，“新面孔”開業(yè)火爆、“老面孔”熱度不減，新街口、夫子廟、百家湖等6大商圈近20家商業(yè)綜合體，打造出一批特色消費新場景，消費潛力不斷得以釋放。數(shù)據(jù)顯示，南京市重點監(jiān)測的33家百貨商場假期3天合計實現(xiàn)銷售額8.4億元，同比增長27.3%。

從“商業(yè)購物中心”轉(zhuǎn)向“生活方式中心”

放眼南京，商業(yè)綜合體已然“遍地開花”，全市1萬平方米以上的購物中心、商業(yè)綜合體超170家。隨著高品質(zhì)新項目加入，行業(yè)競爭加劇，如何挖掘自身特色和差異化運營，顯得尤其重要。

艾媒咨詢《2023—2024年中國城市商圈發(fā)展深度洞察與分析報告》顯示，中國居民在商圈中通常選擇商業(yè)綜合體(43.6%)，逛街逗留時長通常為1-2小時(59.1%)，人們前往商圈多為無目的性地閑逛(66.4%)，其次則是聚會(58.8%)。

“現(xiàn)在的消費者已不是單一的目的性消費，而是逐漸轉(zhuǎn)向體驗式消費，要促進消費場景融合發(fā)展，這是激發(fā)消費新活力的重要途徑。”金鷹世界相關(guān)負責(zé)人介紹，商場在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上打造了1800平方米的G·SPACE書店、2500平方米的“光年公園”、6000平方米的盧米埃影院區(qū)域及近1000平方米皇冠造型的星光舞臺。同時將零售、美學(xué)與趣味空間交織，打造商業(yè)與藝術(shù)共融的多元體驗空間。此外，位于50層的空中連廊設(shè)有南京首家茅臺文化體驗館，通過歷史、當(dāng)下、未來的文化輸出和場景塑造，打造綜合式文化體驗中心，并與空中城市會客廳的金鷹美術(shù)館、金鷹未來世界科技館等一系列場館形成集聚效應(yīng)，煥新南京未來城市生活想象。

江寧百家湖商圈是南京近年來異軍突起的新興商圈。引入大批潮流新品牌的景楓中心，主打性價比的21世紀太陽城，品牌資源豐富的江寧金鷹，休閑文化多樣的百家湖1912街區(qū)，錯位競爭構(gòu)建起多業(yè)態(tài)生態(tài)，形成“規(guī)模效應(yīng)”。2023年上半年，百家湖商圈主要商業(yè)體銷售額達33億元，同比增長16.4%，增速超過同期南京全市社零增長8.9%的平均值。

“過去購物中心強調(diào)把主流品牌引進來，而現(xiàn)在的消費者就近購買的剛需沒有了，根據(jù)生活方式選擇自己想去的地方，所以要營造多元化復(fù)合業(yè)態(tài)的商圈。”中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員會委員、北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長賴陽以北京三里屯太古里舉例，以前大家都認為這里形不成商圈，周圍是使館區(qū)，沒有什么居民，交通不便利，但北京三里屯太古里從2008年開業(yè)之初就另辟蹊徑，引入年輕潮流品牌，聚集大量首店，依靠時尚潮流定位持續(xù)吸引人氣，成為北京的商業(yè)地標。

隨著商業(yè)綜合體不斷迭代升級，商業(yè)綜合體不再只是個購物場所，而是傳遞感情與精神寄托的除家和辦公場所之外的“第三生活空間”。多元化“首店經(jīng)濟”的賦能，也使商業(yè)綜合體愈發(fā)年輕有活力。2023年，南京引入高能級首店共計350家，已聚集形成規(guī)?；?yīng)，進一步激發(fā)新街口、元通、百家湖等商圈的消費活力，在加快國際消費中心城市建設(shè)上步履不停。

豐富業(yè)態(tài)與舒適空間日趨融合

“像南京國金中心(IFC)這樣的大型城市綜合體，不光有購物中心，還有兩棟辦公樓，一棟五星級酒店，在頭部商業(yè)企業(yè)新鴻基的運營下，能進一步提升南京在消費和服務(wù)方面的國際化程度。”仲量聯(lián)行南京戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)王萌說，高能級標桿商業(yè)體是城市能級的風(fēng)向標，可以增強其他內(nèi)外資開發(fā)商、商業(yè)品牌和賽事活動對南京市場的信心。

優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體的發(fā)展更需要扎實的消費基礎(chǔ)支撐。作為東部地區(qū)重要中心城市和長三角特大城市，南京全市常住人口超過九百萬，在校大學(xué)生規(guī)模近百萬，年均境內(nèi)外游客超一億人次，近10年來，南京的社會消費品零售總額排名均進入全國前十。

近日，由仲量聯(lián)行發(fā)布的《國際消費中心城市建設(shè)年度報告(2023)》，將全國29座城市納入評測范圍。其中，“消費韌性恢復(fù)力”排名前十的城市中南京占據(jù)首位。

“這里的消費韌性恢復(fù)力，主要考量的因素有租金和空置率水平。”王萌表示，從供應(yīng)端看，與類似能級的城市相比，南京優(yōu)質(zhì)零售空置率長期處于較低水平;從需求端看，南京人均社零額位居全國之首，消費能力較強且穩(wěn)定，對都市圈的輻射效應(yīng)也很明顯。“綜合供應(yīng)和需求兩端的情況，商業(yè)租金和空置率都波動不大，體現(xiàn)南京較強的韌性和恢復(fù)力。”

連接投資與消費，商業(yè)綜合體能為片區(qū)發(fā)展注入多少活力，還與商圈布局有關(guān)?！赌暇┦猩虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2021-2035年)》日前發(fā)布，至2035年，全市規(guī)劃市級特色商業(yè)街(區(qū))34個、旅游功能區(qū)商業(yè)網(wǎng)點和市級夜間經(jīng)濟集聚區(qū)若干個，形成“一核多心多點”的首發(fā)經(jīng)濟集聚區(qū)空間布局。

南京市商務(wù)局相關(guān)負責(zé)人介紹，一直以來，南京引入國際化優(yōu)質(zhì)消費資源，建設(shè)高品質(zhì)商業(yè)載體，培育新興潮流業(yè)態(tài)，創(chuàng)新塑造體驗場景。與此同時，依托卓越的文脈底蘊，挖掘各類金陵特色元素，塑造商業(yè)與金陵文脈、山水泉林、生活人居等深度融合的新消費場景，打造有特色、有流量、有記憶的商業(yè)空間，探索體驗式、沉浸式、場景式的商業(yè)服務(wù)供給，打造具有金陵韻味的消費體驗示范地。

在王萌看來，豐富業(yè)態(tài)和舒適空間是未來商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢。“除了購物中心、辦公樓、酒店等標配，越來越多的商業(yè)綜合體配置了服務(wù)式公寓、藝術(shù)展覽中心、劇場、會議中心、主題游樂園等，各個業(yè)態(tài)共享客群、延長消費者逗留時間、衍生消費機會，可以增強綜合體盈利能力。”他認為，商業(yè)綜合體不再只是激發(fā)消費的場所，與傳統(tǒng)的高密度盒子商業(yè)和高聳塔樓有別，未來更多綜合體會降低開發(fā)高度和強度，提供更多公共空間、休憩空間、社交空間。