民法典首提“居住權”影響有多大？

新中國首部民法典正式問世。

民法典物權編的一大亮點，是增加規(guī)定“居住權”這一新型用益物權。明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。

在我國，房屋所有權、土地使用權合二為一。我們對房屋本身享有所有權，對房子之下的土地擁有40年、50年或70年不等的使用權，住宅70年產(chǎn)權到期可自動續(xù)期。

如今，在房屋所有權、土地使用權之外，又多了一個“居住權”，究竟意味著什么?

01

居住權，不是那么簡單。

根據(jù)新規(guī)，居住權無償設立，自登記時設立，不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。

這相當于在房屋所有權之外，新設立“居住權”。不過，居住權只能保障居住權利，沒有繼承乃至轉讓的資格。

即便如此，房子只要設立了“居住權”，即使沒有房產(chǎn)證，也可長時間乃至終生居住。

新業(yè)主即便事后獲得不動產(chǎn)證、拿到所有權，也無法改變“居住權”已經(jīng)存在的現(xiàn)實，沒有權利趕走居住權人。

居住權的期限，可以自行設立，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那么不到去世，居住權就不會消失。

需要說明的是，不是長期居住就能獲得“居住權”。

根據(jù)新規(guī)，居住權須由房主以書面形式訂立合同，同時向登記機構進行登記設立，所有人對此擁有決定權。

前不久，深圳爆出熱門事件，有女子時隔28年后，突然想起在深圳有套房。上門發(fā)現(xiàn)，這套房已有陌生住戶住了10多年。

顯然，即便陌生住戶在里面住了28年，也不等于就獲得了“居住權”。

業(yè)主只要沒有主動設立“居住權”，居住權益就不成立。

02

居住權的設立，影響將會十分深遠。

老人一旦給保姆或親戚設立“居住權”，老人去世后，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權。

如果“居住權”是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動產(chǎn)證，也沒有權利將其趕出，也不得再次用于出租。

當然，保姆或親戚只能居住，沒有資格進行轉讓買賣，其子女也無法獲得繼承權。

至于居住要不要另付租金，這要看當時約定。如果沒有約定，一般都是無償?shù)摹?/p>

這只是一種可能存在的應用場景。未來，“居住權”的應用場景可能會覆蓋到更多領域：婚姻財產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚后居無定所。

其一，男女結婚，婚前財產(chǎn)為個人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權，而不用讓出所有權。

其二，公租房未來可能會通過“居住權”加以確認。目前公租房所有權一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關系，基本權益很難得到保障。如果能明確“居住權”，無疑這些中低收入者的權益能得到更多保障。

其三，這幾年，“以房養(yǎng)老”問題層出不窮。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機構，獲得養(yǎng)老金直到去世。一些機構以此為名，騙取老人房產(chǎn)，導致老人不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。

如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時，保障老人居住權，不到去世，這一權利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

……

顯然，居住權的存在，能夠保障部分弱勢群體的權益，但也必然對房地產(chǎn)市場帶來相當影響。

03

居住權的到來，讓房產(chǎn)交易變得更加復雜。

過去房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產(chǎn)查冊，還要看是否存在“居住權”，一旦存在居住權，房產(chǎn)交易就不是那么簡單了。

畢竟，居住權與所有權分離，兩者同屬用益物權，權益關系相當。居住權的到來，相當于給房產(chǎn)加上新的“負擔”，有了“負擔”之后，房產(chǎn)交易必然受到影響。

這與租賃關系有著明顯不同。雖說“買賣不破租賃”，但租賃只是合同關系，最高租賃期限不得超過20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在長期租賃合同，也不是無刃可解的。

居住權，更進一步。

居住權的時間期限，理論上可以無限長、直到去世才會消失。同時，居住權無償是原則、有償為例外，不約定就不會存在租金收益。

同時，還有一些問題有待司法解釋進一步明確：

其一，居住權與所有權分離，那么新設居住權的房子，其入學權益、落戶權益歸誰所有?

其二，未來一旦開征房產(chǎn)稅，到底該居住權人繳納還是所有權人繳納?

其三，一些老賴借“居住權”逃避債務，在房屋抵押、拍賣中該如何打上補丁?

無論如何，未來房產(chǎn)交易，必須考慮到居住權的存在，這是房產(chǎn)交易最不容忽視的變量。

(文|凱風)