常州樓市“踩剎車”

調(diào)控靴子終落地、地王土拍“緊急終止”……在蘇南板塊“隱秘的角落”中，龍城常州正在上演“樓市風(fēng)云”。

“7月去看房子，我嫌價(jià)格貴了，8月底下手，同一套房1個(gè)月時(shí)間就漲了10萬”，來常州多年的老何，因擔(dān)心樓市調(diào)控政策出臺，最終搶在8月31日晚簽下了購房合同，雖然常州在10天后才發(fā)布樓市新政，但“搶跑”的遠(yuǎn)不止老何。

克而瑞常州數(shù)據(jù)顯示，在9月11日常州出臺樓市新政當(dāng)天，“網(wǎng)簽備案量就達(dá)到了1739套，達(dá)到了平日的10倍之多”，但在此后，當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)簽備案量“應(yīng)聲而落”。

其實(shí)自3月以來，常州樓市一直處于升溫狀態(tài)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月，常州主城區(qū)商品住宅成交量為70.02萬平方米，同比增加78.54%，成交均價(jià)為20036元/平方米，同比上漲19.94%。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，在常州樓市熱度不減的另一面，中介聲稱熱門項(xiàng)目需交“50萬更名費(fèi)”“11層洋房交房時(shí)變成20層高層” 涉嫌銷售欺詐等亂象，亦成為市場關(guān)注對象。

熱門項(xiàng)目需“50萬更名費(fèi)”

“單價(jià)大概在4.5萬～4.6萬元/平方米，你拿到哪一個(gè)單元哪一個(gè)號，上面?zhèn)浒竷r(jià)多少就是多少，還要交50萬元更名費(fèi)和兩個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)”，近日，有中介如此向記者介紹購買常州熱門樓盤——九洲南廣場項(xiàng)目的“門道”。

據(jù)悉，2018年10月，常州南廣場建設(shè)有限公司以40.3億元拿下常州火車站南廣場南側(cè)JZX20181901號地塊，樓面價(jià)為8448元/平方米，天眼查顯示，拿地企業(yè)為江蘇九洲投資集團(tuán)有限公司(以下簡稱“九洲集團(tuán)”)100%控股企業(yè)。

梳理可知，除了靠近地鐵等便利交通條件外，九洲南廣場南側(cè)也靠近常州市區(qū)綠肺紅梅公園，但讓龍城人民趨之若鶩的最重要因素，則是該項(xiàng)目號稱坐擁博愛路小學(xué)、二十四中“雙學(xué)區(qū)”的優(yōu)勢。

而在記者近日走訪九洲南廣場項(xiàng)目售樓部，也被告知已不接待客戶，看房需前往九洲新世界一樓南中庭展廳，而在該展廳，銷售人員聲稱，房子已售罄，下一批開盤可能需要到明年年初。

但是常州新建商品房信息公示系統(tǒng)顯示，截至9月17日，九洲南廣場項(xiàng)目5幢、6幢、9幢、26幢及28幢，均有房源處于未備案狀態(tài)，其中有多幢樓開盤日期距今已有幾個(gè)月時(shí)間。

“售樓部直接說沒有房子，然后他們內(nèi)部資源，放到我們中介這，一套一套消化，”上述中介人士聲稱，“售樓部賣房子，只能按備案價(jià)格走，賺什么錢呢，更名費(fèi)就更賺不到了。”

對于50萬元更名費(fèi)的去向，上述中介人士稱，該筆費(fèi)用不開票據(jù)，“給專門搞到這套房子的人，比如他們銷售的領(lǐng)導(dǎo)，或者跟這個(gè)項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的人士”，在購房者與房源所有者、中介簽訂三方協(xié)議后，可去售樓部看房選房，購買不成功，將返還相應(yīng)資金，但該名中介此后聯(lián)系記者稱，更名費(fèi)已經(jīng)變更為32萬元。

而“購房先交200萬”的傳聞，記者也在九洲南廣場銷售人員處得到驗(yàn)證，購買上述項(xiàng)目，需先認(rèn)購九洲集團(tuán)200萬元的基金產(chǎn)品，而該基金產(chǎn)品附帶的一條權(quán)益就是可優(yōu)先購買九洲南廣場項(xiàng)目，不過銷售人員也表示，“可以不購買，這個(gè)沒有強(qiáng)制。”

不過有意思的是，該銷售人員對記者表示，需要以其集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的名義去購買基金，但包括“權(quán)屬、各種數(shù)據(jù)、權(quán)益書等”都?xì)w購房者，“只是掛他們名字而已”。

而中國證券投資基金業(yè)協(xié)會官網(wǎng)顯示，編號為SCF160的常州九洲創(chuàng)星創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、編號為SD4584的江蘇九洲投資集團(tuán)創(chuàng)業(yè)投資有限公司，其基金類型皆為創(chuàng)業(yè)投資基金。

對于中介聲稱的50萬元更名費(fèi)等問題，記者此前致函九洲集團(tuán)，并致電其集團(tuán)綜合部，但是截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

值得注意的是，常州在9月11日出臺的樓市新政規(guī)定，對房企及中介機(jī)構(gòu)囤積房源、價(jià)外加價(jià)或收取其他費(fèi)用等行為，將分別采取停止價(jià)格申報(bào)和預(yù)售證發(fā)放等處罰或處理措施，“并將其違規(guī)違法行為納入不良信用記錄，公開曝光”。

多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)“偷面積”現(xiàn)象

樓市整體升溫的大背景下，常州多個(gè)樓盤項(xiàng)目也打起“偷面積”的擦邊球。

“這是內(nèi)飄，屬于贈送的面積，你可以直接給打掉，高度能和地面一樣平，或者你在這里打個(gè)飄窗柜，也可以增加儲藏空間”，在位于常州經(jīng)開區(qū)的錦藝天章項(xiàng)目樣板間，陳濤熱情地介紹這套110平方米房源的增加面積之道。

據(jù)陳濤介紹，上述飄窗面積大概在2.3平方米左右，“整個(gè)主臥加上衛(wèi)生間應(yīng)該是17～18平方米，如果加上飄窗面積，相當(dāng)于整個(gè)房間面積可以達(dá)到20多平方米”。

不僅如此，陳濤還表示：“當(dāng)時(shí)工程隊(duì)跟我們說的時(shí)候，飄窗就是專門設(shè)計(jì)成這個(gè)形態(tài)，可以打掉，不會傷及房體結(jié)構(gòu)”，其同時(shí)聲稱，“包括旁邊空調(diào)外掛機(jī)所在地方，都是可以打掉的”。

“錦藝集團(tuán)嚴(yán)格按照國家法規(guī)政策執(zhí)行，一切以購房合同約定為主，從未將‘多出面積’此類作為銷售承諾或話術(shù)賣點(diǎn)”，錦藝置業(yè)如此回復(fù)稱。

盡管錦藝天章在“增加面積”上頗有“章法”，但是其去化情況卻并不理想。

常州新建商品房信息公示平臺顯示，截至9月17日，錦藝天章發(fā)證日期在8月11日的19幢等房源，全部處于未備案狀態(tài)，不僅如此，發(fā)證日期在7月17日的20幢等，共296套房源中，目前仍有217套房源處于未備案狀態(tài)。

在常州樓市火熱的大背景下，首進(jìn)常州即遭遇去化不甚理想的房企，除了錦藝置業(yè)外，還有三盛地產(chǎn)。

近日，記者走訪位于武進(jìn)高新區(qū)的三盛璞悅灣項(xiàng)目，在一套89平方米房源樣板間內(nèi)，銷售顧問劉易指著一間布置溫馨的“兒童房”中間位置向記者介紹稱，

“后期是有一堵墻在這位置，是有窗戶的，你需要把這堵墻給拆掉”。

記者注意到，在該套房源89平方米的戶型圖上，樣板間布置成“兒童房”的位置，其實(shí)是由儲藏室與設(shè)備平臺組成，臥室僅有主臥與次臥兩間，但是三盛璞悅灣的戶型圖紙仍然清晰標(biāo)明，“三房二廳二衛(wèi)”，劉易也稱，“就是小三房戶型”。

盡管如此，但常州新建商品房信息公示平臺顯示，三盛璞悅灣發(fā)證日期在1月10日的1幢、4幢等全部308套房源，截至9月17日，仍有63套處于未備案狀態(tài)，而發(fā)證日期在5月22日的214套房源中也有68套處于未備案狀態(tài)。

對此，記者此前致電致函三盛地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但是截至發(fā)稿，未得到正面回復(fù)。

樓市調(diào)控靴子終落地

“我去年買的時(shí)候單價(jià)1萬多元/平方米，今年漲到2萬多了，差不多翻了一倍吧”，在常州跑運(yùn)輸生意的老張感嘆道，常州房價(jià)近年來漲得很快。

而更熱的現(xiàn)象，出現(xiàn)在土地市場，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年7月20日，在常州26宗萬元地塊中，今年拍出的萬元地塊就達(dá)到15宗，2018～2019年，常州拍出的萬元地塊，僅為6宗、5宗。

“常州今年地價(jià)是有明顯上漲，但樓市不像南京、杭州、寧波這樣火爆，常州是沒有萬人搖的 ”，常州當(dāng)?shù)匾恍袠I(yè)觀察者也認(rèn)為，“常州市場確實(shí)是有熱度，今年量價(jià)都有上行。”

但8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，常州成為6個(gè)參與的城市之一，僅僅兩天后，起始樓面價(jià)達(dá)到20009元/平方米的青龍2-1地塊終止掛牌出讓。

9月初，記者走訪位于竹林北路南側(cè)、龍錦路西側(cè)的青龍2-1地塊，發(fā)現(xiàn)其東鄰紫荊公園，北靠天寧區(qū)政府，與外界對其的高度關(guān)注不同，其被圍墻包圍的地塊，高低不平，空留裸露的塵土與肆意生長的野草，場內(nèi)寂靜無聲。

而在當(dāng)?shù)貐⑴c住建部會議半個(gè)月后，9月11日，常州發(fā)布樓市調(diào)控政策，“為堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展”，將從9月12日起執(zhí)行該政策，核心內(nèi)容是，二套房首付比例提高到60%，限售期限增加至4年。

值得注意的是，在上述政策出臺當(dāng)天，常州樓市再度上演火熱一幕，當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)簽備案量達(dá)到1739套，規(guī)模為平日數(shù)據(jù)的十倍之多，而在新政實(shí)施前夜，當(dāng)?shù)刭彿空甙疽官I房、售樓部“挑燈作戰(zhàn)”等也并不鮮見。

但常州樓市的“剎車”效應(yīng)，此后迅速顯現(xiàn)，同策常州數(shù)據(jù)顯示，在9月7日-9月13日期間，常州商品住宅成交量環(huán)比下滑25.42%，而此前一周，“搶跑”的當(dāng)?shù)鼐用瘢瑢⒃擁?xiàng)數(shù)據(jù)推高至環(huán)比上漲51.98%。

行業(yè)人士則認(rèn)為，常州樓市新政，雖然從遏制投機(jī)炒房、加快供地節(jié)奏等多個(gè)方面入手，對當(dāng)?shù)貥鞘?ldquo;熱度”能夠起到一定的“降溫”作用，但長遠(yuǎn)來看，常州樓市仍會保持一定“溫度”。

值得注意的是，在常州發(fā)布樓市新政后的首場土拍中，9月14日，中南置地歷經(jīng)30輪報(bào)價(jià)，以溢價(jià)率37.8%的代價(jià)拿下新北區(qū)孟河鎮(zhèn)金府路南側(cè)、永泰路西側(cè)地塊。

(陳濤 劉易為化名)