業(yè)績猛增但債務高企 建發(fā)房產(chǎn)面臨的問題有點難

作為去年合約銷售額995.01億元的準千億房企，建發(fā)房產(chǎn)一直比較低調。

今年9月18日，建發(fā)第一個進入北京的豪宅項目面世。這個準千億房企已經(jīng)進入更多的一線城市，銷售業(yè)績也實現(xiàn)了比較大的增幅，千億似乎是一個唾手可得的目標。

據(jù)2020年中報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務共實現(xiàn)營業(yè)收入 140.69 億元，同比增加84.81%;營業(yè)成本99.77億元，同比增加93.02%。其中，凈利潤23.74億元，同比增加132.91%，毛利率29.09%，比上年減少3.01個百分點。銷售方面，建發(fā)實現(xiàn)合同銷售金額 469.74 億元，同比增長10.20%。

雖然在宏觀環(huán)境影響下仍能保持逆勢生長，建發(fā)卻隱含著土地不足的憂慮。 中報數(shù)據(jù)顯示，截至6月末建發(fā)尚未出售的土地儲備面積為1592.22萬平方米，處在TOP50房企土儲量的下游位置。

為了擴增土儲，建發(fā)在上半年積極拿地，但獲得土地成本都相對較高。據(jù)中指院排行榜顯示，建發(fā)以273億元的拿地金額位居第19位，而拿地面積僅163萬平方米，位居第48位。

持續(xù)拓展拿地背后，建發(fā)集團旗下負責房地產(chǎn)項目開發(fā)的建發(fā)國際，負債也持續(xù)高企。

土儲規(guī)模不足，頻繁發(fā)債擴張

在區(qū)域布局方面，建發(fā)將“布局全國、區(qū)域聚焦、城市深耕”定為戰(zhàn)略，聚焦在長三角和海西等區(qū)域，試圖形成在一、二、三線城市強有力的互補優(yōu)勢。中報顯示，截至上半年建發(fā)在一二線城市的土儲占比為57.89%，三四線城市的占比仍然較高。

在土儲區(qū)域分布中，長三角占比23.35%，福建占比25.62%，江蘇占比16.21%，廣西占比12.09%。其中一線城市一占比僅為4.46%，建發(fā)集團的房地產(chǎn)布局仍以二三線為主。

中原地產(chǎn)房產(chǎn)分析師盧文曦透露，建發(fā)在上海的確有不少項目，但是最近幾年拿地節(jié)奏不穩(wěn)定并且不多。“過去兩年建發(fā)都只在一線城市拿了一塊地，今年拿了三塊地還算比較正常。比起其他大房企，建發(fā)回歸一線的速度偏慢了。” 盧文曦表示。

但想要在一線城市擴張規(guī)模，必然少不了資金的支持。

騰訊房產(chǎn)統(tǒng)計，中報數(shù)據(jù)顯示上年度建發(fā)集團旗下聯(lián)發(fā)、建發(fā)房產(chǎn)兩個子公司，累計發(fā)債95億。上半年發(fā)債金額占比達到房產(chǎn)板塊總發(fā)債金額的34%。除了公司債，建發(fā)集團本期累計發(fā)行三筆ABS，總計 30.58億元。

建發(fā)集團2020年的中報顯示，公司負債總額逐年上升，達到了2309.84億元，資產(chǎn)負債率也達到了81.19%。

建發(fā)國際勢頭兇猛，或將持續(xù)增收不增利

去年，建發(fā)股份前董事長張勇峰曾表示：“公司將積極拓展廈門各區(qū)土地一級開發(fā)業(yè)務，將土地一級開發(fā)業(yè)務培育成又一核心主業(yè)。”

盧文曦認為，建發(fā)作為廈門的本土企業(yè)，涉足一級土地開發(fā)算是便利條件，不僅可以拓展新的業(yè)務板塊、增加盈利，一級開發(fā)的難度也能夠體現(xiàn)出企業(yè)的綜合實力。

不過，還有建發(fā)還有另一層考量。明確表示退出二級地產(chǎn)開發(fā)，也是為了全力支持子公司建發(fā)國際發(fā)展。業(yè)務明確劃分后，建發(fā)國際主要負責房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及新興投資業(yè)務。

數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)國際土地儲備為1039.63平方米，占建發(fā)集團土儲的三分之二。建發(fā)集團的房地產(chǎn)項目主要實體仍為建發(fā)國際。

2020年中報數(shù)據(jù)顯示，上半年建發(fā)國際實現(xiàn)營收28.54億元，同比增長123.32%。合約銷售金額約257.58億元，比上年同期增長52.87%。此外，截至上半年，建發(fā)國際總資產(chǎn)總值達到了1391.46億元，較2019年年末增長20.38%。

然而，營收快速增長的建發(fā)國際卻陷入“增收不增利”的情況。

中報數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)國際毛利為6.25億元，毛利率21.89%。去年同期毛利5.19億元，毛利率40.62%。毛利率比去年同期下降18.73個百分點。

建發(fā)國際解釋稱，毛利率下降的主要原因是于本期內個別交房結轉收入的項目毛利率水平，較去年同期交房結轉收入的項目低。

中報顯示，建發(fā)房產(chǎn)的凈利潤為1.15億，比去年同期的1.89億下降0.74億。凈利潤率也由去年同期的14.8%下跌至今年的4%。

凈利大跌的一大原因，是因為營銷開支由去年同期的2.1億暴增至4.5億。建發(fā)解釋稱銷售開支增加是由于人員增多以及項目拓展，營銷費用水漲船高。

然而受今年土地市場的影響，建發(fā)國際的新增項目利潤率并不高。行政總裁林偉國在中期業(yè)績會上坦言，今年新拍的地不排除個別地塊無法獲得8%的利潤。建發(fā)國際未來的利潤情況不容樂觀。

負債方面，年中報顯示建發(fā)國際負債總額達1212.81億元，負債率達87.16%。凈負債額約442.49億元，比上年底增加28.4%，凈負債權益比率約為247.68%。

在高速增長的背后， 建發(fā)國際的負債壓力也不容小覷。由于建發(fā)國際未來還有兩三年的業(yè)績爬坡期，盈利釋放還得等到業(yè)績爬坡之后。

如何控制好負債，拓展優(yōu)質土儲，實現(xiàn)有質量的增長，這將會是建發(fā)國際未來面對的核心問題。(作者 | 畢然 編審 | 汪瑞杰)