深圳樓市冰火兩重天：金九“打新”二手房交易量下降

賣了深圳房子，成功在北京買房的方女士，在9月開(kāi)學(xué)前辦理完了交易手續(xù)。這一來(lái)一去終于滿足了她多年來(lái)的換房心愿。最重要的是，北京和深圳房產(chǎn)交易總價(jià)幾乎對(duì)等，同樣是三居，均在1000萬(wàn)元上下，除了買房的手續(xù)費(fèi)外，方女士幾乎不用多加錢(qián)。深圳的房子可以和北京等價(jià)交換，這是幾年前她不敢想的事。

今年深圳房?jī)r(jià)上漲成了全國(guó)人民的熱點(diǎn)話題。從7月15日開(kāi)始，深圳雖然持續(xù)調(diào)控，但是住房需求的基本面沒(méi)有改變。恰逢樓市“金九銀十”，在新盤(pán)扎堆入市助推下，深圳新房交易量創(chuàng)下今年新高，“打新季”更是成為當(dāng)下深圳“金九銀十”的關(guān)鍵詞。但與新房不同，受調(diào)控政策的影響，深圳的二手房則走出下行的行情。

新盤(pán)扎堆推新，“金九”交易創(chuàng)今年新高

在供需兩旺的助推下，深圳樓市新房市場(chǎng)成交仍然活躍。多個(gè)樓盤(pán)推出即售罄。9月15日，電建地產(chǎn)洺悅府搖號(hào)開(kāi)盤(pán)，對(duì)2128個(gè)客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行公證搖號(hào)，中籌名額只有483個(gè)。而9月底，金融街融御華府繼一期火爆開(kāi)盤(pán)售罄后，二期由于參與認(rèn)籌的購(gòu)房者較多，則采取預(yù)約制認(rèn)籌。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，從今年前三個(gè)季度新房成交累計(jì)情況看，深圳共計(jì)成交了28832套，同比上漲了9.4%。四個(gè)一線城市中，在成交數(shù)據(jù)上，其是唯一上漲的城市。

而從9月單月來(lái)看，深圳樓市的成交更有著不同尋常的意義。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w對(duì)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)分析顯示，9月，深圳新建住宅成交4871套，這樣的交易量創(chuàng)2020年開(kāi)年以來(lái)的月度新高，同時(shí)創(chuàng)下了7年“金九”樓市同比成交量的新高。

深圳新房市場(chǎng)成交量走高，與供應(yīng)活躍密不可分。9月，深圳合計(jì)預(yù)售6908套新建住宅。從深圳住建局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年1-9月，深圳共批準(zhǔn)77個(gè)新盤(pán)預(yù)售，預(yù)售總套數(shù)達(dá)48227套。而截至9月，深圳市新建商品住房及商務(wù)公寓在售項(xiàng)目庫(kù)存套數(shù)為53717套。

為了備戰(zhàn)中秋、國(guó)慶雙節(jié)長(zhǎng)假期，新房供應(yīng)也未間斷。新京報(bào)記者從房天下獲悉，僅9月30日一天，就有7個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。明顯高于平時(shí)二三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的記錄。而在10月，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w預(yù)計(jì)潛在還有超20個(gè)新盤(pán)待入市，“打新”熱潮或?qū)⒊掷m(xù)。

需求減少，二手房成交量持續(xù)下降

與新房成交火熱不同，深圳二手房交易量卻不甚理想。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，深圳成交8820套二手住宅，環(huán)比減少22.1%;成交面積781111平方米，環(huán)比減少19.9%。

在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“7·15新政”的頒布，有效引導(dǎo)需求流向新房市場(chǎng)，二手房交易由于較高的稅負(fù)、價(jià)格高于同片區(qū)新房等多重不利因素，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)需求大幅萎縮，成交量下滑。

7月15日成為深圳樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)天，深圳市住建局等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，大幅調(diào)整了限購(gòu)措施，比如規(guī)定深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。該通知自發(fā)布起，很多打算在深圳買房的購(gòu)房者感嘆，“一覺(jué)醒來(lái)上車的機(jī)會(huì)沒(méi)有了。”

此外，通知提出，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，“豪宅稅”免征條件增添實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元的限價(jià)要求。這些門(mén)檻的提高是對(duì)二手房市場(chǎng)的直接打擊。

從7月15日通知出臺(tái)至今，深圳二手房市場(chǎng)表現(xiàn)最為明顯。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手房成交量環(huán)比下降超過(guò)5成，成交均價(jià)環(huán)比下跌9.8%。究其原因，深圳新一輪調(diào)控提高了改善群體門(mén)檻并限制部分房源流通，對(duì)中高端需求的抑制較為明顯。此外，剔除成交結(jié)構(gòu)因素影響，深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅較7月明顯縮小。

調(diào)控新政不斷出臺(tái)，過(guò)熱態(tài)勢(shì)將受到抑制

深圳房?jī)r(jià)快速上漲，成就了方女士一直以來(lái)在兩個(gè)城市間騰挪換房的夢(mèng)想。而對(duì)新一輪調(diào)控來(lái)襲，方女士很是慶幸從今年春節(jié)開(kāi)始就考慮賣掉深圳的二手房，否則7月再賣房，就不一定能賣上好價(jià)格了。

此前，方女士一直在北京租房，她本想在北京買房，但是考慮到每月的貸款也不少，就遲遲沒(méi)有下手。今年春節(jié)回家，她發(fā)現(xiàn)深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲上來(lái)了，而北京的房?jī)r(jià)一再下降，價(jià)格差距越來(lái)越小，這給了她換房的機(jī)會(huì)。

不過(guò)，這一輪漲價(jià)運(yùn)動(dòng)始于“小房子，飛于豪宅線，停于調(diào)控”，這是當(dāng)?shù)孛襟w對(duì)于今年深圳房?jī)r(jià)的總結(jié)。

事實(shí)上，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳有著強(qiáng)大的市場(chǎng)需求。貝殼找房報(bào)告顯示，深圳、東莞、廈門(mén)移民指數(shù)位列前三，分別居一線、新一線、二線城市首位。其中，深圳近八成房源被外地人買走。

從目前來(lái)看，深圳市場(chǎng)新增供需環(huán)比雖然下降，但仍處較高位，由此調(diào)控仍未中斷。9月深圳司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)，市場(chǎng)管控力度再升級(jí)。

值得關(guān)注的是，8月28日，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡公開(kāi)表示：“新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。”為此，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，深圳首當(dāng)其沖學(xué)習(xí)新加坡模式，是否意味著長(zhǎng)期來(lái)看，樓市將“變天”。

不過(guò)，從短期來(lái)看，貝殼研究院認(rèn)為，深圳“7·15新政”后，又有“7·29新政”補(bǔ)充，新房成交量增速在調(diào)控升級(jí)后短期內(nèi)雖略有回升，但整體調(diào)控從嚴(yán)，新房市場(chǎng)年度累計(jì)成交面積增速控制在9.4%，套數(shù)增速6.3%，預(yù)期后續(xù)深圳過(guò)熱態(tài)勢(shì)將持續(xù)受到抑制。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 校對(duì) 李世輝