經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù) 廣州商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇

(記者 羅莎琳) 今年第三季度，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的不斷推進(jìn)，廣州商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇跡象明顯。在多行業(yè)擴(kuò)張需求下，寫字樓租賃旺盛，空置率進(jìn)一步下降。此外，電影院在三季度內(nèi)重新開業(yè)，商場(chǎng)人流也持續(xù)增加，零售物業(yè)租賃回暖。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，商場(chǎng)租金明年將恢復(fù)至疫情前水平。

TMT擴(kuò)張需求占成交首位

我國(guó)TMT(電信、媒體和科技)行業(yè)近幾年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，由于行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于公司擴(kuò)張的要求越來(lái)越高，為此，帶旺了一批寫字樓的成交。

世邦魏理仕近日發(fā)布今年三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，第三季度廣州TMT行業(yè)需求占比全市成交的首位，其中三盟科技從海珠區(qū)搬遷升級(jí)到星寰國(guó)際商業(yè)中心，租用5000平方米。其次是金融和專業(yè)服務(wù)，本季錄得多個(gè)保險(xiǎn)公司新設(shè)立或擴(kuò)租交易;此外，金誠(chéng)同達(dá)、北京滳慧、北京天元和美利天等多家國(guó)內(nèi)律師事務(wù)所在珠江新城區(qū)域設(shè)立廣州辦公室。

據(jù)悉，第三季度全市寫字樓沒(méi)有新增供應(yīng)。可租面積進(jìn)一步去化，整體空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.8%。全市租金面價(jià)環(huán)比輕微下降0.5%至每月每平方米163.8元，但租金降幅已連續(xù)兩個(gè)季度收窄。在需求逐步活躍的支撐下，租金表現(xiàn)逐漸企穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)分析顯示，未來(lái)半年全市將有8個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)58萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，區(qū)位分布在珠江新城、天河體育中心、琶洲和金融城。分析認(rèn)為，盡管短期內(nèi)全市空置率將有所上行，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主已積極開展項(xiàng)目預(yù)租，并取得良好的出租率。隨著成交熱度的進(jìn)一步恢復(fù)，租金有望止跌趨穩(wěn)。

高端品牌租賃需求延續(xù)高漲

記者了解到，近日有多位網(wǎng)友發(fā)圖稱，廣州太古匯多家奢侈品門店出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，本地奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)火熱，高端品牌租賃需求預(yù)計(jì)延續(xù)高漲。

今年第三季度，廣州護(hù)膚、彩妝業(yè)態(tài)延續(xù)自上季度以來(lái)的強(qiáng)勁租賃需求，彩妝品牌仍然保持活躍，國(guó)內(nèi)彩妝集合店繼續(xù)開設(shè)新店，國(guó)際彩妝護(hù)膚品牌亦持續(xù)在天河路開店，包括Tom Ford的首店，以及Armani彩妝、雪花秀和資生堂等品牌。另外，太古匯還迎來(lái)Chaumet和Hublot。大型連鎖餐飲品牌租賃需求亦開始回暖。

此外，本季度國(guó)內(nèi)外新能源汽車品牌也于各商圈廣泛展現(xiàn)出不俗的擴(kuò)張及租賃需求，汽車展廳的拓店顯著增加，包括特斯拉、小鵬、蔚來(lái)和比亞迪在內(nèi)的多個(gè)汽車品牌均在優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)內(nèi)設(shè)立門店，覆蓋核心及非核心商圈。

盡管核心商圈各項(xiàng)目租金表現(xiàn)維持穩(wěn)定，但鑒于次核心商圈于季內(nèi)迎來(lái)新增供應(yīng)入市，全市租金水平因此呈結(jié)構(gòu)性下降趨勢(shì)。截至季末，全市租金指數(shù)環(huán)比下降0.1%，首層平均租金為每平方米每月731.5元。

據(jù)悉，第三季度廣州零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)本年首個(gè)新項(xiàng)目入市。季末，位于荔灣的悅匯城開業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)28萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，全市零售物業(yè)市場(chǎng)總存量也因此上升至570.1萬(wàn)平方米。由于新增供應(yīng)入市，其前期招商去化面積于本季度得以體現(xiàn)，進(jìn)而推動(dòng)全市季度凈吸納量年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。但鑒于市場(chǎng)中有部分業(yè)主開始實(shí)施階段性升級(jí)改造，全市空置率因此結(jié)構(gòu)性上升。截至季末，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，至12.6%。

電商需求上升帶旺倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)

世邦魏理仕的最新統(tǒng)計(jì)顯示，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)方面，三季度內(nèi)未有新供應(yīng)落成。全市空置率環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)至11.0%。大型電商的需求熱度持續(xù)，京東在佛山和中山均有新增租賃，租用超過(guò)5萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積。本季平均租金環(huán)比持平，報(bào)每月每平方米36.6元。

未來(lái)半年，預(yù)計(jì)將有兩個(gè)分別位于廣州北部和番禺區(qū)的新倉(cāng)庫(kù)落成，體量共14.3萬(wàn)平方米，全市空置率將被小幅拉高。隨著雙十一的臨近，預(yù)計(jì)電商、快遞的需求持續(xù)增長(zhǎng)，成為倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)去化的重要驅(qū)動(dòng)力。隨著出口及消費(fèi)需求進(jìn)一步復(fù)蘇，核心區(qū)租金有望小幅增長(zhǎng)。

世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管鄧偉表示：“廣州南沙正在建設(shè)庫(kù)容達(dá)46萬(wàn)噸的冷鏈母港項(xiàng)目，投產(chǎn)后將作為臨港進(jìn)出口貨物分撥基地，輻射粵港澳大灣區(qū)城市群。而年內(nèi)觀察到廣州東部有第三方物流服務(wù)商租用干倉(cāng)改造成冷庫(kù)的案例，此類需求活躍。市場(chǎng)對(duì)冷鏈-冷庫(kù)的關(guān)注度持續(xù)提升，生鮮食品、醫(yī)療等行業(yè)租戶的需求值得期待。”

商場(chǎng)租金明年將恢復(fù)至疫情前水平

世邦魏理仕的最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年四季度，廣州將迎來(lái)兩個(gè)優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)開業(yè)，共計(jì)有19萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。由于這兩個(gè)商場(chǎng)預(yù)租情況理想，且市區(qū)部分商場(chǎng)的租戶調(diào)整將步入尾聲，空置面積減少，預(yù)計(jì)四季度空置率將小幅降低。租金方面，大部分商場(chǎng)的租金預(yù)計(jì)將在明年恢復(fù)至疫情前的水平。

隨著商場(chǎng)客流的復(fù)蘇，購(gòu)物中心首層租金基本平穩(wěn)，錄得0.2%的環(huán)比跌幅至季末的每天每平方米28.6元。