去年江蘇商品房銷售面積破紀(jì)錄 連續(xù)三年全國(guó)居首
去年江蘇商品房銷售面積破紀(jì)錄
“原以為是青銅,沒想到是王者。”這個(gè)梗用于表述2021年樓市感受,也大致成立??磾?shù)據(jù):去年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.9%,突破17.9億平方米,其中,住宅銷售15.65億平方米,增長(zhǎng)1.1%,均創(chuàng)歷史新高;同期,江蘇商品房和住宅銷售面積分別達(dá)1.65億、1.44億平方米,分別增長(zhǎng)7.3%、3.7%,同樣刷新歷史紀(jì)錄。
江蘇還連續(xù)三年摘得全國(guó)商品房銷售面積桂冠,較廣東多賣了0.25億平方米;住宅銷售面積占全國(guó)的9.2%,占比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。
房子降價(jià)難賣、土地出現(xiàn)流拍、開發(fā)商資金鏈緊繃,尤其是個(gè)別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)凸顯……去年下半年以來(lái),隨著密集出臺(tái)的調(diào)控政策持續(xù)顯效,類似這樣的樓市新聞不斷占據(jù)了國(guó)內(nèi)輿情熱點(diǎn)榜,強(qiáng)化了不少?gòu)臉I(yè)者“2021年是房地產(chǎn)‘無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代’”的悲觀預(yù)期。然而,事實(shí)卻表明,步入調(diào)整通道的樓市仍具有強(qiáng)大韌性。而隨著去年底以來(lái)貨幣信貸寬松信號(hào)不斷釋放、多地穩(wěn)樓市政策連番出臺(tái),今年1月一二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)自去年9月以來(lái)首次止跌,這一切再次說(shuō)明,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制謀的是市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的“穩(wěn)”,防的是大起大落的“險(xiǎn)”。
調(diào)整通道的數(shù)字解讀
先回顧去年2月份鹽城樓市的一則舊聞:“除了各大樓盤漲價(jià),新供地價(jià)也創(chuàng)新高,城中新掛住宅用地起拍價(jià)破萬(wàn),2021年樓市或又是一個(gè)牛年。”這“預(yù)判落空”的舊聞顯示了去年初樓市之熱,但事實(shí)很“打臉”——那是牛的高點(diǎn),而非起點(diǎn)。“先熱后冷”、“見頂回落”,最終成為全年樓市運(yùn)行軌跡的寫照。
從商品房銷售面積累計(jì)增速指標(biāo)看,去年江蘇這一指標(biāo)的軌跡如同高臺(tái)滑雪的賽道:1-2月份同比增長(zhǎng)35%,而后一路回落,直至去年全年的2.3%,高低落差達(dá)32.7個(gè)百分點(diǎn)。
增速明顯回落的軌跡特征,其實(shí)體現(xiàn)在去年許多指標(biāo)上,不只是房地產(chǎn)業(yè)。最綜合的如GDP,19.2%、13.2%、10.2%、8.6%,這是去年一季度、上半年、前三季度和全年江蘇GDP的增速軌跡。
而將視線拓展,則會(huì)發(fā)現(xiàn)去年初的增速高點(diǎn),又是2020年的自然延伸。就樓市而言,2020年江蘇樓市自疫情中逐月回暖,1-2月份全省商品房銷售面積同比大降35.4%,有意思的是,這一增速低谷竟和去年同期的峰值相差無(wú)幾,隨后銷售逐月向好,以2020年上半年“負(fù)轉(zhuǎn)正”為節(jié)點(diǎn),重回正增長(zhǎng)上升通道,并于去年1-2月份增速見頂。也就是說(shuō),前年是“先冷后熱”,去年是“先熱后冷”,連貫起來(lái)的增速曲線似乎構(gòu)成了一個(gè)完整波動(dòng)小周期。
一度暴降35.4%,一度暴增35%,罕見高落差彰顯出前所未見的疫情的影響,但任何行業(yè)自有其內(nèi)在運(yùn)行邏輯,突發(fā)因素往往放大短期波動(dòng)的幅度,但卻難改軌跡波動(dòng)的周期性。樓市周期性波動(dòng)軌跡,既與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相關(guān),更和調(diào)控政策高度關(guān)聯(lián)。從江蘇商品房銷售看,近一輪大的周期底部出現(xiàn)在2018年,當(dāng)年銷售面積同比下降5.1%,此后的2019年、2020年分別增長(zhǎng)4.2%、10.5%,去年增速回落至7.3%。
將2013年至2017年的銷售數(shù)據(jù)再完整呈現(xiàn)后,樓市趨勢(shì)性信息可謂呼之欲出。2013年,江蘇商品房銷售面積增長(zhǎng)27%,隨后的2014年大降14%,2015年、2016年又分別大增15.9%、22.3%,2017年僅小增1.8%。
不難看出,自2013年以來(lái)的9年里,江蘇樓市銷售增長(zhǎng)是主調(diào),這總體呼應(yīng)著經(jīng)濟(jì)持續(xù)正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),可以說(shuō),宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)韌性也有著房地產(chǎn)業(yè)的一份“功勞”。同時(shí),銷售增速起伏在近幾年明顯收斂,基本告別了大起大落,從一個(gè)側(cè)面反映出旨在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制在江蘇明顯收效。
“關(guān)鍵先生”的應(yīng)有模樣
人們常把拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”中的投資,“昵稱”為“關(guān)鍵先生”,而在各類投資中,房地產(chǎn)開發(fā)投資又何嘗不是“關(guān)鍵先生”?無(wú)論從房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的分量、對(duì)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)衡量,還是從商品房銷售對(duì)家裝、家電等行業(yè)消費(fèi)的連鎖影響考察,目前,房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位都沒有變,去年的數(shù)據(jù)再次印證了這一點(diǎn)。
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)必然涵蓋房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)發(fā)展,二者并行不悖,人們期許的只是房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)守“房住不炒”基本定位,圍繞“更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”、提升居民居住品質(zhì)謀發(fā)展。“步伐更穩(wěn)健”,才是房地產(chǎn)業(yè)這位“關(guān)鍵先生”的應(yīng)有模樣。
去年,江蘇GDP規(guī)模達(dá)116364億元,其中,房地產(chǎn)業(yè)為8943億元,接近金融業(yè)的9164億元,占GDP的比重為7.7%,同期廣東房地產(chǎn)業(yè)的占比為8.7%。2020年,全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是7.2%。房地產(chǎn)業(yè)能否良性循環(huán)、健康發(fā)展,對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中提質(zhì)的重要性不言而喻。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)。在去年江蘇商品房銷售面積創(chuàng)紀(jì)錄的同時(shí),與之相關(guān)的消費(fèi)領(lǐng)域也數(shù)據(jù)不俗:在限額以上單位24大類零售商品中,建筑和裝潢材料類同比增長(zhǎng)36.9%,位居前列;五金電料、家電、家具也分別增長(zhǎng)了23.1%、12.4%、11.5%。
盡管去年江蘇房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)5.8%,增速低于GDP2.8個(gè)百分點(diǎn),但這是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善、市場(chǎng)“雜質(zhì)”得到撇清后增速,可持續(xù)性無(wú)疑更強(qiáng)。
“合理需求”的剛性釋放
今年春節(jié)前,南京市民盧先生搬進(jìn)了為退休養(yǎng)老買的新居,盡管周邊公共交通不太方便,規(guī)劃中的地鐵延長(zhǎng)線兩年后才能運(yùn)營(yíng),但新居的地暖、采光以及智能家電,還是讓他切實(shí)感受到了居住條件的上臺(tái)階。“原來(lái)住著沒電梯的‘老破小’,歲數(shù)大了肯定不適合,所以才買了新房,今年春節(jié)前計(jì)劃只是試住,結(jié)果住上癮,不想回舊居了。”
類似盧先生這樣的住房改善性需求,疊加城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的合理住房需求,目前不僅依舊旺盛,而且更為迫切。全國(guó)乃至江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一基本面沒有變,保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)有著堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
最新發(fā)布的江蘇常住人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2021年末江蘇常住人口較2020年末增加28.1萬(wàn)人,盡管增速較低,但仍在增長(zhǎng);常住人口城鎮(zhèn)化率為73.94%,與2020年末相比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。從歷史數(shù)據(jù)看,江蘇城鎮(zhèn)化率逐年提升,近年來(lái)雖步幅有所放緩,但步伐一直沒有停歇。按照江蘇“十四五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃預(yù)期的目標(biāo),到2025年末,全省常住人口城鎮(zhèn)化率應(yīng)超過(guò)75%,目前還相差1.06個(gè)百分點(diǎn)。考慮到13個(gè)設(shè)區(qū)市城鎮(zhèn)化率存在差異,最高和最低相差24.5個(gè)百分點(diǎn),因此,城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推進(jìn)以及每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口,都會(huì)帶來(lái)新的剛性住房需求,其中相當(dāng)一部分將在商品房市場(chǎng)“合理”釋放。
需要提醒的是,保障剛性住房需求,滿足合理的改善性住房需求,特別是近期全國(guó)多個(gè)城市樓市政策松動(dòng),并不意味著樓市宏觀調(diào)控的“改弦更張”,因城施策制度安排下一些城市的政策調(diào)整只是立足于穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),而全局性調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。以往教訓(xùn)反復(fù)證明,那種“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式注定不可持續(xù),新的行業(yè)模式追求的是負(fù)債更合理、風(fēng)險(xiǎn)更可控、發(fā)展更穩(wěn)健。
(本報(bào)記者 吉強(qiáng))
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