機遇與風險并存：房企搭上城市更新順風車

隨著前兩年成片的二級舊里拆遷釋放新增土地供應，上海城市更新也進入了一個高速發(fā)展期。而上海近期在建與即將面市的多個城市更新項目，也反映了城市更新正由大拆大建轉向漸進式、少突變、微治理模式。

數據顯示，位于上海市中心的街區(qū)式城市更新項目——鴻壽坊，在開業(yè)9 天(9 月 28 日-10 月 6 日)內，迎來客流累計超70 萬人，營業(yè)額累計超1000萬元。

歷史遺留的老建筑，通過改造建設，煥發(fā)了生命力。城市的煙火氣，煥新在地文化。這是該項目開發(fā)商是老牌港資房企瑞安房地產的一點感悟。瑞安房地產行政總裁王穎對城市更新也有自己的見解。她認為，只要城市存在，城市就會不斷地有機生長，只要不斷地生長和發(fā)展，就有城市更新的需求。只是城市在不同的發(fā)展階段，它的城市更新的模式與方法也在持續(xù)變化。

不止瑞安房地產等港資房企，中海、華發(fā)、萬科、招商地產、綠城中國等等央國企或者有央企股東背景的房企們，也都積極參與了這一輪上海城市更新。

實際上，一份關于上海城市更新的研報指出，現階段上海的城市發(fā)展面臨多方挑戰(zhàn)。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，目前參與上海城市更新的企業(yè)主要有兩類，一類是民企，他們往往與央國企合作開發(fā);另一類是地方城投。

上海加速城市更新

同濟大學建筑城規(guī)學院顧問教授孫繼偉曾在一篇文章里指出，當城市發(fā)展面臨瓶頸的時候，城市更新必須轉變理念和方式，由外延式轉向內涵式，由大拆大建轉向漸進式、少突變、微治理，必須要走上海特色的有機更新之路。

正如前述研報所指，上海城市發(fā)展面臨瓶頸。比如，人口自然增長率為負，少子化、老齡化趨勢嚴重;建設用地總量接近天花板，建設用地結構不合理，工業(yè)用地相對偏多，文化用地、公共設施用地、道路廣場用地等偏少。產業(yè)方面，上海的傳統(tǒng)工業(yè)優(yōu)勢面臨挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)服務經濟面臨新的壓力，原來在中心城區(qū)的工廠紛紛被外遷，大量工業(yè)廠房衰敗閑置。另一方面，綠地、養(yǎng)老、社區(qū)文化、體育等公共服務設施不足，在數量和質量上不能滿足市民的需求。研究表明，過去大拆大建的改造方式破壞了歷史風貌，整個城市的面貌處在突變狀態(tài)，鄉(xiāng)愁記憶流失。更為重要的是，異常氣候變化、巨大人口規(guī)模，對城市安全應急避難體系提出了更高的要求。

上述原因加速了上海城市更新發(fā)展的步伐。2015年，上海明確了城市更新的目標理念和具體操作路徑，密集出臺了一系列城市更新規(guī)劃的政策文件——《上海市城市更新規(guī)劃實施辦法》《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細則(試行)》《上海市城市更新規(guī)劃管理操作規(guī)程》《上海市城市更新區(qū)域評估報告成果規(guī)范》等。2016年，上海啟動城市更新四大行動計劃(創(chuàng)新園區(qū)、共享社區(qū)、魅力風貌、休閑網絡)，并結合城市更新工作開展了一系列宣傳活動。2020年，上海大力推動區(qū)域更新及微更新實踐、理念拓展和立法保障，創(chuàng)新規(guī)劃資源政策供給，市人大出臺《上海市城市更新條例》及實施細則。

房企借機“上位”

城市發(fā)展模式、治理模式引導生活方式，市民的生活方式發(fā)生轉變，又決定了城市更新的發(fā)展模式。上海城市更新不乏這樣的案例。比如，上海普陀區(qū)的曹楊社區(qū)對一些改善城市可步行性的改造;陸家嘴的核心地區(qū)和東方明珠邊上增加了大量人行天橋和二層步行空間。

分析人士指出，城市短板修補和問題治理，就是一個城市品質和功能再造的過程。在資源環(huán)境緊約束的背景下，新一輪的城市更新不僅限于居住改善，更要關注商業(yè)商辦、工業(yè)、公共服務、風貌保護的統(tǒng)籌。

目前上海此輪城市更新更側重于街區(qū)改造，改善城市的居住品質、交通環(huán)境和房地產供需結構。比如，張江科學城的更新改造過程中，把道路變成街道，把產業(yè)園區(qū)變成創(chuàng)新城區(qū)。

可以說，有機更新是此輪上海城市更新的一個特點。以鴻壽坊的城市更新為例，該項目以正常供地程序出讓地塊，前期的動遷由政府完成，但特殊之處在于，當地塊交到開發(fā)商手上的時候，保留了部分老建筑。開發(fā)商只能通過改造建設、修舊如舊來重新煥發(fā)建筑的生命力。由于地塊位處市中心，周邊有很多辦公樓和居民，要時時考慮他們的需求。項目在改造重建過程中，面臨不小的壓力。

與鴻壽坊一樣，綠城杭州吉祥里也是以構建老市井里的新煙火為思路的城市更新范本。出于項目發(fā)展需求，綠城近期參與城市更新的項目并不少，上海綠城弘安里也是一個城市更新項目，該項目將歷保價值最高的和樂里南二弄保留下來，經加固、平移、修繕，原址安放。

王穎指出，街區(qū)類小型的城市更新項目，與過往瑞安房地產所參與的城市更新項目有非常大的反差，開發(fā)過程當中施工難度很大。此外，做新舊界面的融合，不僅涉及城市形象，還要考慮周邊項目的立面的改造提升。

一方面，有些區(qū)域尺度較大，需要進行統(tǒng)籌更新。另一方面，進入存量時代，有些地區(qū)尤其是歷史風貌區(qū)和老舊小區(qū)，需要通過零星地塊、閑置地塊、小微空間的品質提升和功能創(chuàng)造來改善空間環(huán)境。

王穎指出，只要城市存在，它每一天都存在更新的機會。“無論是中央層面還是上海都非常關注城中村的改造，瑞安借助之前城中村改造經驗和城市更新方面的改造經驗，肯定會積極參與到后續(xù)的城中村改造當中”。

機遇與風險并存

據《上海市城市更新行動方案(2023—2025年)》計劃，上海2023年啟動“城中村”改造項目10個，至2032年前預計要完成62個城中村項目。這對于企業(yè)而言，既是機遇，也有挑戰(zhàn)。

城中村項目的梳理，也是一個非常復雜的過程。隨著城市更新政策不斷完善與細化，企業(yè)也在密切跟蹤項目。過往靠投資拉動城市更新的模式也發(fā)生了改變。城市更新出現了新的方向，隨著城市更新的復雜程度提升，促使部分有經驗與有資金實力的企業(yè)積極拿地。除了擁有豐富經驗的港資房企，內地央國企以及一些有實力的房企也在加入這一賽道。

正如王穎所說，城市更新發(fā)展的階段不同，市場一定會釋放不同類型的需求，倒逼項目迎合需求改造。“現階段的城市更新大方向已然清晰，它是在特大、超大城市里的城中的改造，也積極歡迎像我們這樣的民間資本的參與，而且它的改造方式也會更靈活，不會全部拆，可能是拆建、整治提升等等，是以融合的這種方式來做的”。

實際上，上海自中心城區(qū)成片二級舊里以下的房屋改造完成以后，城市更新工作重點已放在兩舊一村上面。房企逐漸深度參與城中村改造。隨著城市的變化，城市更新的發(fā)展和調整，21世紀經濟報道記者在與房企的交流中發(fā)現，它們已關注到一個趨勢：國內城鎮(zhèn)化率超過60%以后，城市的狀態(tài)和房地產開發(fā)的方向，已經從簡單的開發(fā)轉為開發(fā)到運營一體階段。而且城市中心的土地/項目規(guī)模將會越來越小，市中心小街區(qū)的城市更新，將會是城市后續(xù)發(fā)展的重點需求。

更精細化的街區(qū)式改造，需要引入民間資本，這對企業(yè)的財務狀況的考驗不言而喻。正如張宏偉所言，民企參與城市更新，一般跟進周期會比較長，并且會選擇與手里有地塊的企業(yè)合作。這類企業(yè)又分為兩種：一種是此前做實業(yè)的本土企業(yè)，借助產業(yè)騰籠換鳥的機會在核心地段拿到地塊，但自己欠缺開發(fā)能力。另一種是能參與到城市更新賽道的企業(yè)，一般為上海區(qū)級以上的城投公司，用手里的存量地塊，如何變現合作。

張宏偉指出，外來房企在上海，或者一線城市參與城市更新，需要大量資金的投入。比如綠城，該公司在上海二批次土拍中，中簽三幅地塊，而據知情人士透露，在三批次土拍中，綠城并沒有報名任何一幅地塊，剔除資金方面的因素，或許對于項目的地段也有所選擇。

張宏偉還提及，以何種方式切入城市更新賽道，將是房企參與的一個重要課題。比如，地方政府比較關心長租公寓、人才公寓、城市商業(yè)配套等，那就以城市綜合體開發(fā)來進行城市更新或勾地;如果公司自身有一些文旅、康養(yǎng)、養(yǎng)老等產品類型經驗，那么可以在近郊或遠郊有康養(yǎng)文旅資源的板塊做類似這樣的文旅康養(yǎng)項目，可以以此作為談判籌碼進行勾地。

一個事實是，當下房企流動性風險仍然處于出清階段，另外疊加比較復雜的經濟因素，房地產需求端發(fā)生了重大變化，整個市場還在深度調整。一些房企人士認為，政府出臺了大量政策，有一些政策放松限制與管控，助推市場回歸本質。這也表明，房地產還是壓艙石之一。當前大眾對于房地產的認知，也回歸到相對比較理性的視線與角度。而城市更新，更讓企業(yè)有機會在新賽道上重新整合與發(fā)展。