香港樓市交投減少，業(yè)內(nèi)：樓市政策有望從收緊轉(zhuǎn)向?qū)捤?/h1>

近兩年香港樓市利空消息此起彼伏。近期，香港樓價(jià)急跌，9月份成交賬面虧損普遍高達(dá)10%-20%，個(gè)別次新盤虧損高達(dá)30%，樓市量價(jià)齊跌。

據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù)，9月整體物業(yè)注冊量下滑至3893宗，按月跌16.5%，創(chuàng)下去年底以來9個(gè)月新低。住宅注冊量萎縮至2862宗，其中二手物業(yè)僅2088宗，較8月(2766宗)跌24.5%，創(chuàng)下自2018年以來5年新低。整個(gè)三季度樓市持續(xù)低迷，成交快速回落，物業(yè)注冊量為12979宗，較第二季(15816宗)急跌18%。同期樓價(jià)以中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)計(jì)算，按季累跌5.5%。

香港特首將于10月25日公布最新的《施政報(bào)告》，在公眾咨詢階段，有相關(guān)團(tuán)體10月5日召集香港11位地產(chǎn)代理商、地產(chǎn)商會(huì)代表及學(xué)者舉行記者會(huì)，聯(lián)合呼吁港府“撤辣”，包括買家印花稅(BSD)、從價(jià)印花稅(AVD)和額外印花稅(SSD)。這是近年罕見的業(yè)界集體行動(dòng)。

中原集團(tuán)主席施永青認(rèn)為，香港樓價(jià)已轉(zhuǎn)勢回落，冀全面撤銷所有樓市“辣招”，避免樓價(jià)急劇下跌。港府當(dāng)年因無法增加住宅供應(yīng)，只能靠辣招平抑需求，屬權(quán)宜之計(jì)。目前樓市交投減少，港府土地低價(jià)賣出，甚至“流標(biāo)”，香港樓價(jià)已轉(zhuǎn)入跌勢。“撤辣”可避免樓價(jià)急劇下跌，有穩(wěn)定樓市作用。若到市場變差后才“撤辣”會(huì)降低成效，“早做好過遲做”。他指出，買家印花稅(BSD)與政府“搶人才”政策自相矛盾;從價(jià)印花稅(DSD)阻礙投資者入市，政府不應(yīng)將投資物業(yè)行為“妖魔化”;放寬額外印花稅(SSD)雖令房屋供應(yīng)增加，樓價(jià)可能會(huì)下跌，但業(yè)界不能輸打贏要，故應(yīng)同步取消。

嶺南大學(xué)兼任教授何濼生指出，現(xiàn)時(shí)香港經(jīng)濟(jì)下行，樓價(jià)持續(xù)下跌，對經(jīng)濟(jì)構(gòu)成重大影響。他提倡只保留非本地人在港買樓投資收稅一項(xiàng)，其他辣稅都應(yīng)取消。額外印花稅(SSD)令住宅供應(yīng)減少，使樓價(jià)持續(xù)高企，市民難以負(fù)擔(dān)，衍生出大量納米樓，市民雖更易上車，但居住質(zhì)素下跌，甚至比公屋更差。

香港房地產(chǎn)代理業(yè)聯(lián)會(huì)榮譽(yù)主席郭德亮建議，港府可循序漸進(jìn)放寬辣稅。如將額外印花稅(SSD)3年限期縮短，第二個(gè)住宅的15%從價(jià)印花稅(DSD)稅率減半或取消，買家印花稅(BSD)全面取消。

前財(cái)政司司長梁錦松、前政務(wù)司司長唐英年等名人，均表示港府可以“減辣”;民建聯(lián)9月底亦就《施政報(bào)告》提交為樓市“減辣”的建議。

此前，針對“減辣”政策，港府原本態(tài)度強(qiáng)硬，但從9月中旬開始明顯轉(zhuǎn)向。特首李家超9月19日表示，在《施政報(bào)告》咨詢過程中，就相關(guān)問題收到很多意見，當(dāng)局將細(xì)心研究，認(rèn)真處理。財(cái)政司司長陳茂波9月27日表示，目前樓市情況跟當(dāng)初引入“辣招”時(shí)已經(jīng)不同，當(dāng)局會(huì)采取務(wù)實(shí)態(tài)度，不停檢視相關(guān)措施。推出逾十年的樓市“辣招”或有望調(diào)整。

地價(jià)下跌對香港樓市帶來重大影響，包括港府賣地收入大減。因香港樓市復(fù)蘇不及預(yù)期，香港今年土地市場屢現(xiàn)流標(biāo)，港府推地步伐明顯放慢。10月至12月即本財(cái)政年度第三季度只推出一幅地表住宅地招標(biāo)，僅提供約110個(gè)單位。包括其他供應(yīng)渠道，4月至12月合計(jì)的首三個(gè)季度總共提供約10150個(gè)單位，接近全年度供應(yīng)目標(biāo)的80%。

第三季度，港府預(yù)計(jì)私人住宅供應(yīng)量有3200個(gè)單位，其中僅一幅位于大嶼山的住宅地招標(biāo)，提供約110個(gè)單位，較7月至9月(本財(cái)年第二季度)的1740個(gè)單位大跌93.7%，或成為2011年政府主動(dòng)按季推地以來新低。

香港本年度預(yù)計(jì)地價(jià)收入850億元，政府財(cái)政赤字544億元。截至目前，賣地和已知補(bǔ)地價(jià)收入約156億港幣，占預(yù)算的18.4%，缺口達(dá)694億港幣。對于第三季只有一幅土地推出，港府強(qiáng)調(diào)是因應(yīng)市況調(diào)節(jié)不同類型土地的供應(yīng)。因近月屢有土地流標(biāo)或低價(jià)拍出，市場對本財(cái)年的地價(jià)收入能否達(dá)到今年2月《財(cái)政預(yù)算案》提出的850億港幣預(yù)算存疑。官員強(qiáng)調(diào)，港府推地是以土地供應(yīng)為目標(biāo)，地價(jià)收入是一個(gè)附帶結(jié)果，地價(jià)收入向來存在不確定性，港府會(huì)以平常心面對。

有分析認(rèn)為，港府賣地結(jié)果及地價(jià)均反映發(fā)展商對未來市場的預(yù)期，是主導(dǎo)市場情緒的風(fēng)向標(biāo)，港府須小心處理流標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，避免加劇市場的悲觀情緒。在樓市下調(diào)時(shí)，港府堅(jiān)持過去的價(jià)格拍地非合理做法。

在樓價(jià)下跌的同時(shí)，香港持牌代理人數(shù)持續(xù)降低。香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至9月底全港共有40223名持牌代理，創(chuàng)2020年10月以來近3年新低;與2022年2月的歷史高位42408人比較， 19個(gè)月大減2185人，下降5.15%。代理人數(shù)量連跌6個(gè)月，創(chuàng)下2014年4月后近9年最長跌浪。

雖然代理人減少，但受交投低迷影響，代理行業(yè)競爭反而更為激烈，出現(xiàn)10人爭一單現(xiàn)象。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月整體物業(yè)買賣合約登記為3885宗(包括住宅和工商鋪)，推算出代理人數(shù)和整體物業(yè)成交量比例約10.4：1，較8月的8.7：1更激烈，自去年12月的11.5：1之后，近9個(gè)月后重上10：1的水平。

因樓市成交持續(xù)下滑，不少住宅樓價(jià)已回落至8年前水平，目前或是2003年SARS以來最差水平。通關(guān)復(fù)常后，內(nèi)地客來港買樓的數(shù)量不及預(yù)期。因市場轉(zhuǎn)差，業(yè)內(nèi)亦無新人入行。后續(xù)仍視《施政報(bào)告》是否有利好消息，否則代理人數(shù)量勢必續(xù)跌。

據(jù)香港差估署數(shù)據(jù)，香港樓價(jià)指數(shù)曾由2010年11月(辣招后)的163.7點(diǎn)，持續(xù)上升至2021年9月的歷史高位398.1點(diǎn)，期間升幅約1.43倍。因近2年樓市持續(xù)下行，截至今年8月份已回落至339.2點(diǎn)，樓價(jià)較高位累跌15%。

施永青10月9日撰文表示，結(jié)合多方面數(shù)據(jù)，香港樓市已進(jìn)入拐點(diǎn)。一是近2年樓價(jià)已跌逾15%;二是二手市場沽盤增加，成交萎縮，業(yè)主減價(jià)求售;三是銀行按揭估價(jià)一再下調(diào);四是新盤銷售不佳;五是發(fā)展商不敢貿(mào)然投地;六是美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)期高息環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù);七是香港人口仍流失;八是去全球化令香港超級經(jīng)紀(jì)人角色受制約。

面對經(jīng)濟(jì)和樓市下行，本月底即將公布的《施政報(bào)告》或?qū)Ω鹘绲?ldquo;撤辣”期待有所回應(yīng)。針對各界意見，港府或折衷處理，如降低買家印花稅(BSD)和從價(jià)印花稅(AVD)以吸引人才，但額外印花稅(SSD)會(huì)否放寬則是未知。

站在港府立場上，若一次性撤掉所有“辣招”，或擔(dān)心樓市炒風(fēng)重現(xiàn)，恐怕沒有人愿為此承擔(dān)責(zé)任，故很難一步到位“減辣”。但現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)和樓市持續(xù)回落，確有提振必要，因此可能是即要又要還要。

首先是降低買家印花稅(BSD)，非本港永久居民及公司法人，買樓時(shí)須繳付15%的稅款，BSD被視為最有機(jī)會(huì)松綁。近年香港面臨人才和外資流失，在此情況下若有人才或投資者來港投資買樓，則反映其看好香港前景，因此港府不該為其設(shè)置障礙。

其次是降低從價(jià)印花稅(AVD)，前身為雙倍印花稅(DSD)，港府于2016年在DSD基礎(chǔ)上“加辣”，現(xiàn)時(shí)任何買家購買第二個(gè)或以上住宅須繳付15%的稅款，較基本印花稅4.25%的上限高出2.5倍。其初衷是在樓價(jià)高企、供應(yīng)短缺情況下，優(yōu)先讓市民上車;但卻讓市場上出租的物業(yè)減少，助長租金逆市攀升，不利于引進(jìn)人才。在樓市逆轉(zhuǎn)，有效需求不足情況下，AVD或有機(jī)會(huì)放寬。

額外印花稅(SSD)，又稱“賣家印花稅”，業(yè)主若在購買后6個(gè)月內(nèi)賣出，須繳付20%的稅款;若持有6—12個(gè)月或1—3年，須分別繳付15%和10%的稅款。這或有可能維持，以抑制短炒行為。若放寬或撤銷SSD，或擔(dān)心購入未滿3年的沽盤涌現(xiàn)。但高息環(huán)境下，買家更須慎重考慮成本，或難現(xiàn)炒風(fēng)。

(原題為《香港樓市政策有望從收緊轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?，作者系香港金融從業(yè)者)