2023地產(chǎn)十大事件：行業(yè)洗牌加劇、房企化債自救

2023年，我國房地產(chǎn)行業(yè)“轉(zhuǎn)舵”。在供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變的新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新舊模式的轉(zhuǎn)換。這一年，舊模式宣告消亡，“三高”房企退市、行業(yè)洗牌加劇;這一年，政策支持力度增大，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險成為重要任務(wù);這一年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn)和機遇。

新京報房產(chǎn)新聞盤點出2023年房地產(chǎn)行業(yè)“十大事件”，包括樓市“小陽春”、碧桂園“風口浪尖”、融創(chuàng)債務(wù)重組生效等，希望通過這些大事件窺探2023年房地產(chǎn)行業(yè)的全貌。

1、樓市“小陽春”

2023年一季度，在政策暖風之下，全國樓市回暖跡象明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份和3月份，一二三線城市無論是新房還是二手房房價都實現(xiàn)了環(huán)比上漲或持平，這也證明了樓市的整體回暖。

相比其他城市，一線城市樓市回暖較為明顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%。同時，以北京二手房市場為例，3月份，北京二手住宅網(wǎng)簽約2.2萬套，環(huán)比和同比實現(xiàn)雙增。

此外，從房地產(chǎn)整體銷售來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積約2.99億平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積同比增長1.4%;商品房銷售額約3.05萬億元，同比增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

點評：疫情之后，長時間積壓的購房需求集中釋放疊加需求端的利好政策來襲，全國樓市重點城市迎來了一波“小陽春”行情。但是，2023年的“小陽春”行情主要集中在熱點一、二線城市，且由于需求端持續(xù)疲軟，“小陽春”行情持續(xù)時間不長。

2、碧桂園“風口浪尖”

2023年8月7日，碧桂園未能兌付兩筆總計2250萬美元的美元債券利息，構(gòu)成實質(zhì)性違約，從而引發(fā)信用危機。

8月31日，碧桂園披露2023年半年報顯示，上半年凈利潤虧損489.32億元，未來12個月內(nèi)到期的債務(wù)為1087.03億元。

10月10日，碧桂園正式宣布違約，其發(fā)布公告稱預計無力償還一筆本金4.7億港元的到期境外債務(wù)，也預期無法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項的償付義務(wù)。

在陷入危機后，碧桂園積極推動債務(wù)重組。目前，碧桂園已經(jīng)與9家境內(nèi)債券持有人達成協(xié)議，將對9只境內(nèi)債券進行展期三年。

與此同時，碧桂園開啟架構(gòu)收縮，合并14個區(qū)域為7個新區(qū)域，區(qū)域個數(shù)降為21個;下調(diào)高管薪酬，碧桂園2023年高管薪酬較2021年下降86%，楊惠妍年薪從37萬元降至12萬元。

12月8日，碧桂園董事局主席楊惠妍在公司內(nèi)部會議上表示：“未來12個月公司主要有三項工作：保交付、保經(jīng)營和保信用。家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的，公司會努力成為出險企業(yè)盡快恢復的一個樣板。”

點評：這一年，碧桂園一直處在“風口浪尖”上，從年初被傳出陷入流動性危機、裁員到年中美元債正式違約，再到年底“砸鍋賣鐵”。碧桂園雖然陷入危機，但是其自救的努力也值得肯定，包括“保交樓”、出售資產(chǎn)、高管降薪等，這也都傳遞出碧桂園“不會躺平”的信號。

3、融創(chuàng)債務(wù)重組生效

2023年11月20日，融創(chuàng)發(fā)布公告宣布境外債務(wù)重組各項條件已獲滿足，當日起正式生效。至此，融創(chuàng)整體化解約900億元的債務(wù)風險，同步實現(xiàn)降債45億美元。

融創(chuàng)版本的化債方案顯示，融創(chuàng)債權(quán)人約百億美元的現(xiàn)有債務(wù)將被置換為新票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票，分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。

歷時18個月的融創(chuàng)境外債重組正式宣告成功，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。

點評：融創(chuàng)作為龍頭房企，其化債的態(tài)度和努力值得肯定。作為大型龍頭房企，融創(chuàng)完成債務(wù)重組也為市場傳遞積極信號，其融創(chuàng)版本的化債方案中分門別類化解以及債權(quán)、股權(quán)分開的思路，也為后續(xù)房企化債提供了借鑒和參考。此外，值得注意的是，融創(chuàng)化債以時間換空間，最終公司是否能“闖關(guān)”還取決于公司經(jīng)營面和銷售情況的恢復。

4、萬達300億“對賭”危機解除

2023年12月12日，萬達官網(wǎng)披露，太盟投資集團(PAG)與大連萬達商管集團共同宣布簽署新投資協(xié)議。太盟將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。

現(xiàn)有投資人于2021年8月對珠海萬達商管的投資額約為380億元，其中太盟的投資額約為28億美元(約180億元)，現(xiàn)有投資人在原投資安排中享有到期贖回權(quán)。按照新協(xié)議，大連萬達商管持有珠海萬達商管的股權(quán)比例為40%，是單一最大股東，太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。

值得注意的是，就珠海萬達商管的上市問題，新協(xié)議不再設(shè)置對賭協(xié)議。在此之前，擺在王健林面前最大的難關(guān)就是，如果珠海萬達商管不能在2023年底成功上市，萬達需要向上市前的部分投資者支付約300億元股權(quán)回購款。新協(xié)議的簽署也意味著萬達終于解除了這場高達380億元的對賭“危機”。

點評：這場上市“對賭”危機的解除，讓萬達得以重獲新生，但代價可謂是慘痛。作為曾經(jīng)的“首富”，王健林痛失了全球最大的影院運營商之一的萬達電影，割舍了多處萬達商業(yè)的核心資產(chǎn)，讓出了珠海萬達商管的絕對控制權(quán)，是真正的一場“斷臂求生”。

5、陸家嘴“毒地”事件

11月4日，陸家嘴發(fā)布的一份公告將歷時7年的“毒地案”暴露在公眾面前。陸家嘴控訴了其前后耗資百億元從蘇鋼集團買到“毒地”的始末，并稱“毒地”污染程度遠超當初拍賣時所披露的情況。

在公告中，陸家嘴表示，其控股子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。

為此，陸家嘴向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟，請求法院判令蘇鋼集團承擔賠償100.44億元的侵權(quán)責任，并請求判令蘇州市環(huán)境科學研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、蘇州市自然資源和規(guī)劃局承擔連帶責任。此后,陸家嘴收到了江蘇省高級人民法院的書面案件受理通知書。

但是，涉案另外一方蘇鋼集團卻對“14宗地塊均存在污染”予以了駁斥并稱陸家嘴在開發(fā)中可能存在“二次污染”的問題。至此，雙方各執(zhí)一詞，陸家嘴“毒地”案陷入羅生門。

截至目前，該案已經(jīng)由江蘇省高級人民法院審理，期待事實真相的揭曉。

點評：陸家嘴“毒地”事件再次引發(fā)了公眾對土地污染問題的關(guān)注。這個事件不僅暴露了土地污染問題的嚴重性，也揭示了商業(yè)利益與環(huán)保責任之間的博弈。除了厘清企業(yè)責任之外，“毒地”對于購房者和當?shù)鼐用竦挠绊懭绾?，周邊居民健康如何保?購房者權(quán)益如何保障?這是在企業(yè)利益之外更為重要的問題。

6、房企退市

2023年，房企退市潮持續(xù)蔓延。

在港股市場，2023年4家房企新力控股、南海控股、嘉年華國際、三盛控股分別于4月13日、11月16日、12月6日、12月20日被港交所取消上市地位。

目前，大唐集團、匯景控股、力高集團、銀城國際控股、祥生控股集團、大發(fā)地產(chǎn)、佳源國際控股等多家房企均處于停牌狀態(tài)，若無法滿足復牌指引，這些企業(yè)也面臨被退市風險。

在A股市場，2023年以來，陽光城、藍光發(fā)展、嘉凱城、宋都股份、泰禾、美好置業(yè)等房企也被退市。

點評：無論是港股還是A股，“優(yōu)勝劣汰”是基本的原則和趨勢。由于經(jīng)營不善和面值低于規(guī)定值，越來越多的房企面臨被退市的命運。一方面，退市的房企給予市場很多啟示，其中不乏曾經(jīng)的千億房企，其退市也印證著曾經(jīng)“高負債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的“三高”模式再也行不通。另一方面，房企退市潮也反映出當下房地產(chǎn)行業(yè)正值行業(yè)洗牌的之際，在房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)變的當下，只有適應(yīng)新市場、采用新發(fā)展模式的房企才能更好地穿越周期。

7、保利奪得年度銷冠

2023年，保利發(fā)展終于成為年度銷冠。根據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年房企銷售業(yè)績排行榜榜單顯示，保利發(fā)展以4207億元的銷售額位居第一。

2017年，時任保利地產(chǎn)董事長的宋廣菊曾提出“重回前三”的口號。2021年7月，宋廣菊因年齡原因宣布正式辭任公司董事長、董事職務(wù)，劉平成為保利發(fā)展新的董事長后制定了“進三爭一”的目標。2022年，保利發(fā)展位居第二位，僅次于當時排名第一的碧桂園。而2023年，保利發(fā)展終于實現(xiàn)了這一目標。

點評：保利發(fā)展摘得冠軍桂冠有內(nèi)外雙重原因。一方面，在龍頭民營房企恒大、碧桂園“爆雷”后，民營房企銷售額下滑，而作為央企，保利更具有融資和信用方面的優(yōu)勢，從而促進業(yè)績“反超”;另一方面，保利發(fā)展也保持穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏，在行業(yè)低谷展現(xiàn)了穿越周期的綜合實力。

8、房企“白名單”

11月份，據(jù)市場消息，監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，可能涵蓋50家規(guī)模房企，國有和民營房企會被列入其中，包括新城、萬科和龍湖等。

據(jù)記者了解，50家房企白名單可能出自銷售額、資產(chǎn)規(guī)模等靠前的50強房企，或?qū)ㄈf科、龍湖、碧桂園、旭輝等規(guī)模房企，其中不乏已經(jīng)出險房企。

目前，50家房企白名單尚未落地，仍有變數(shù)。市場消息稱，50家房企白名單可能為監(jiān)管層的建議名單，在落地過程中，銀行會結(jié)合自身業(yè)務(wù)和風控標準，在自有名單基礎(chǔ)上做相應(yīng)調(diào)整。當前，多家銀行召開了房企座談會，加強對重點房企的支持。

截至目前，六大國有銀行和部分股份制銀行都已經(jīng)召開了房企座談會。六大行的房企參會名單包括國有企業(yè)、混合所有制企業(yè)、民營房企，重點參會房企包括萬科、龍湖、新城、濱江、美的置業(yè)等。同時，郵儲銀行還第一時間下發(fā)非國有房企重點支持名單，明確業(yè)務(wù)策略，確保精準滴灌。

在股份制銀行的銀企座談會上，出現(xiàn)的房企還不乏出險房企。例如，廣發(fā)銀行的銀企座談會就邀請了新希望五新實業(yè)、雅居樂、碧桂園、新城控股、萬達集團、萬華投資6家房企代表參會，其中包括出險房企碧桂園。

點評：此次房企“白名單”的看點在于兩處，一是對民營房企的支持力度，怎么支持，支持力度有多大;二是有無出險房企的列入，哪些出險房企會被列入，列入的標準是什么，未來如何防止風險的擴大。當前，房企融資困境主要集中于民企房企，相關(guān)部門也多次提到要“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，在這樣的背景下，房企“白名單”被寄予了更多的期待。

9、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs開閘

2023年11月26日，證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，首批3只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(Real Estate Investment Trust，簡稱“REIT”，也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”)——華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復。

首批3只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，也標志著中國消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs開閘上市。

從此次公募REITs的底層資產(chǎn)看，為華潤置地、金茂和印力分別位于青島、長沙和杭州的商業(yè)資產(chǎn)項目。

此前10月20日，證監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。文件發(fā)布僅一個月左右，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs就正式獲批，可見落地速度之快。

點評：首批三只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批在我國具有極強的信號意義。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的獲批對于不動產(chǎn)商業(yè)市場來說是一個積極信號，為市場帶來了新的投資機會和活力。目前，三只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要來自于央企國企，資產(chǎn)也是相對成熟的，具有一定的試水意義。未來，該領(lǐng)域要邁向成熟和持續(xù)的市場化發(fā)展，還需要政府、投資者和市場的共同努力。

10、北京鏈家調(diào)整中介費

2023年9月26日，北京鏈家對現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費的收取方式和標準進行調(diào)整。收費標準從目前房屋成交總價的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%。同時，收費模式從購房一方單邊支付中介費改為買賣雙方各承擔1%。

北京鏈家表示，為響應(yīng)并貫徹落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》有關(guān)精神，合理降低二手房交易成本，北京鏈家結(jié)合當前市場供求關(guān)系，對現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費的收取方式和標準進行調(diào)整。

早在2023年4月27日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》，其中提到，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價;引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用。

點評：隨著二手房市場的變化，已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，中介機構(gòu)須適應(yīng)新的環(huán)境。同時，政府也在積極推動降低二手房中介費，以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。作為市占率較大的龍頭房產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，鏈家主動調(diào)低中介費有示范效應(yīng)，同時，中介費用降低，將有助于提升市場流通，提高房產(chǎn)交易效率。