碧桂園收縮戰(zhàn)線：并購領域踩剎車 關聯(lián)方業(yè)務欠款約5億元

房地產市場持續(xù)承壓，物業(yè)服務行業(yè)也宣告告別野蠻生長時期——這樣的生態(tài)環(huán)境下，頭部物企的船舵轉向何方是各方關注的焦點。

碧桂園服務這家大膽有魄力、擅于收并購的物企于2022年8月24日發(fā)布2022年上半年財務報表。從這份中報中可以看到，頭部物企經營面上的暖意與寒意。

基本財務指標之上，今年上半年，碧桂園服務仍保持增長慣性，維持良好增速。

報告期內，碧桂園服務錄得營業(yè)收入為200.55億元，同比增長73.5%;歸母凈利潤為25.76億元，同比增長21.9%;歸母核心凈利潤為28.91億元，同比增長30.5%，相較之前，增速已經放緩。

這樣的經營業(yè)績，既不會刺激投資者的興奮感，也不會讓資本市場感到寬慰。當下，資本市場和投資者的偏好已經改變了。

過去業(yè)界總好于關注營收、利潤和增長，但現(xiàn)在，獨立自主活下去的首位度顯然更高，這也是碧桂園服務近期一直對外傳遞的信念。

在2022年8月24日舉行的業(yè)績會上，碧桂園服務管理層再度重申獨立性并適當調低業(yè)績指引預期，這與過去高歌猛進的論調有別。外部環(huán)境更迭，碧桂園服務也必然調轉船頭、收縮戰(zhàn)線，穩(wěn)住基本盤的同時更好地活下去，這比其他任何都更重要。

收并購緩行

市場調整對于碧桂園服務而言，顯著的改變來自于收并購領域。

上市以來，碧桂園服務屢現(xiàn)大宗收并購，在本身在管規(guī)模已經足夠巨大的情況下，仍然沒有停下跑馬圈地的步伐，先后吃進了藍光嘉寶、富力物業(yè)等品牌物企。

但今年上半年，碧桂園服務在收并購領域踩下了剎車。

截至目前，今年以來碧桂園服務僅有并購中梁服務這一單，耗資約31億元，增加在管面積3068萬平方米，與之前的并購單已不可同日而語。

這與行業(yè)環(huán)境相關，也是碧桂園服務主動而為的結果。

在今年3月的業(yè)績會上，碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江就表示，碧桂園服務大規(guī)模的收購時間已經結束了，但并不是不并購。今年的收并購可能不僅僅是住宅物業(yè)的收并購，會延伸到增值服務企業(yè)的收并購。

在中期業(yè)績會上，碧桂園服務首席財務官、聯(lián)席公司秘書黃鵬再度重申，規(guī)模的收購不可取，今年碧桂園服務也無大的關于物管合約方面的收購計劃。

不過，這不代表碧桂園服務不會動用這一手段。黃鵬說，碧桂園服務主要看中能力、補短板、強化優(yōu)勢的方面，不會以追求合約和規(guī)模的增長來進行收購;此外，收購條件也會根據(jù)二級市場的情況，會更嚴格。

黃鵬坦承，對于收并購，碧桂園服務有經驗也有教訓，在收購的過程管理上一定也會更謹慎。

大規(guī)模收并購帶來的助益最直觀的體現(xiàn)是在管理面積之上。

今年上半年，除“三供一保”業(yè)務外，碧桂園服務物業(yè)服務收費管理面積增至約8.43億平方米，物業(yè)服務合同管理面積增加至16.08億平方米，是物企中絕對的老大。

但隨之而來的是整合問題，假若并購以后投后管理沒有跟上腳步，對物企的品牌力以及服務力，難以帶來正向的促進作用。

黃鵬表示，去年收并購的項目實際整合效果非常不錯，整體上股權收購的幾十家公司基本沒有商譽減值，今年上半年，根據(jù)商業(yè)減值測試模型，EBITDA的實現(xiàn)率都遠遠超過了邊際的安全線。

黃鵬還稱，股權并購回來的公司包括利潤、現(xiàn)金流回報、總管理規(guī)模和人效都有較大的提升，并能整合碧桂園服務的科技數(shù)字化管理運營的體系。此外，也為碧桂園服務增加了新的產品線能力，比如商寫綜合體就是一個很大的突破。

提升基本盤

雖然碧桂園服務業(yè)績增長良好，物業(yè)服務也是一門輕資產且潛力大的生意，但房地產行業(yè)預期不改，物企也難以獨善其身。

正如碧桂園配股最終引發(fā)的卻是碧桂園服務暴跌，外界脆弱的信心總是很容易被擾動，這也是碧桂園服務管理層必須對外不斷解釋和強調的方面。

在業(yè)績會上，被問及關聯(lián)方問題時，黃鵬直言，現(xiàn)在大家都擔心關聯(lián)方的占款問題，碧桂園服務關聯(lián)方業(yè)務往來的欠款是正常的，大約5億元左右，相對營收規(guī)模占比很低，跟以往的規(guī)模相比也沒有顯著變化。

回應關聯(lián)方問題以后，回到核心業(yè)務的增長之上，碧桂園服務的謹慎也一覽無遺。

碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江就指出，今年上半年利潤增長未實現(xiàn)與收入的同比例增長，關鍵是疫情因素，因此業(yè)主增值服務等都不同程度受到了較大影響。

基于市場客觀環(huán)境的影響，碧桂園服務也調低了業(yè)績的增長指引。

黃鵬表示，碧桂園服務將適當調低全年指引預期，這是底線性指引而非目標指引。預計全年收入保持不低于40%的增長，核心利潤保持現(xiàn)在20%-30%的增長率。

“公司不唯一追求利潤，而是要追求社會責任，在現(xiàn)在的形勢和環(huán)境下，如果把利潤抓得緊緊的，可能會喪失一些機會，在居民消費、房地產投資放緩的情況下，也對業(yè)主和市場帶來一些壓力。”黃鵬認為。

這番表態(tài)，可以看到，碧桂園服務這家頭部物企不再僅倚靠規(guī)模的增長，而是更專注內生動力。畢竟，在其他行業(yè)的頭部企業(yè)喊出活下去之時，追求有現(xiàn)金回報的利潤增長，是當下所有企業(yè)的一致趨向。

展望未來，碧桂園服務仍然相信光明。

李長江總結稱，碧桂園服務仍然堅持既定的由追求規(guī)模增長轉向有現(xiàn)金回報的利潤增長;仍然堅持管理的靈活性和經營的屬地性相結合，不搞一刀切;仍然堅持一切以客戶為中心，把服務放在首位，既抓服務也抓經營，同時依靠科技提升去實現(xiàn)效率的提升。

此外，碧桂園服務也繼續(xù)堅持人才戰(zhàn)略，提升團隊素質，把大學生、研究生作為未來團隊核心力量加以培養(yǎng)。李長江介紹，2022年，由碧桂園服務總部所招錄的大學生、研究生超過500人，是2021年的兩倍。

人才的流向一定程度上代表行業(yè)的趨勢。在高層次人才涌入這一賽道之時，物業(yè)服務這一輕資產長周期的商業(yè)模式，在市場下行之后迎來模式重構和價值回歸也并非不可能。碧桂園服務們，也必須為那時候做準備，為更長遠的未來而提前謀劃。