富力遲來的自救：不斷折價(jià)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 最好自救時(shí)機(jī)錯(cuò)過了

十年河?xùn)|，十年河西，但富力從可以壓價(jià)的買家到不得不虧本出讓的賣家，僅用了5年。9月5日晚，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，虧本超650萬出售北京富力萬達(dá)嘉華酒店，所得款項(xiàng)凈額用于償還集團(tuán)債務(wù)，該酒店是富力5年前從萬達(dá)手中接手的。

此前，富力地產(chǎn)也曾多次通過出售資產(chǎn)的方式償債，基本也屬于或主動(dòng)或被動(dòng)的折價(jià)，盡管變賣資產(chǎn)和成功展期換取到了一定的騰挪空間，但與未來12個(gè)月需償還的數(shù)百億債務(wù)比，依然是杯水車薪。更讓債權(quán)人頗有微詞的，是富力在陷入債務(wù)危機(jī)后，對(duì)資產(chǎn)處置的不果斷、不及時(shí)，導(dǎo)致越發(fā)被動(dòng)，當(dāng)市場(chǎng)繼續(xù)下行、踩踏時(shí)有發(fā)生，富力的自救還能挺多久?

依然沒有躺平

在9月5日晚間富力地產(chǎn)披露的交易公告中顯示，富力地產(chǎn)間接全資附屬公司廣州兆晞投資有限公司、北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司，以及北京萬達(dá)嘉華酒店管理有限公司和廣州富京酒店管理有限公司(目標(biāo)集團(tuán))訂立協(xié)議，富力地產(chǎn)同意出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)予北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司，代價(jià)為人民幣5.5億元。

對(duì)于此次交易富力地產(chǎn)在交易公告中表示，預(yù)計(jì)就出售事項(xiàng)錄得虧損約人民幣653.7萬元，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額將用于償還公司債務(wù)。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，此次虧本賣酒店得來的5.5億元對(duì)于其龐大的負(fù)債余額來講可以說是杯水車薪，但是即使虧損，富力也沒有放棄選擇躺平，這點(diǎn)還是值得肯定的。

在此次5.5億元出售酒店資產(chǎn)后，后續(xù)富力地產(chǎn)是否還會(huì)有更多項(xiàng)目出售計(jì)劃?北京商報(bào)記者就此與富力地產(chǎn)方面取得聯(lián)系，對(duì)方回應(yīng)稱“具體信息以集團(tuán)官網(wǎng)公告與披露為準(zhǔn)”。

不斷折價(jià)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

除了本次的5.5億元出售酒店以外，在此前富力還曾先后兩次出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園給黑石集團(tuán)，共計(jì)82.63億元;100億元出售富力物業(yè)予碧桂園;26.6億港元將Thames City項(xiàng)目公司Instant Glory International Limited的50%股權(quán)以及銷售貸款的所有利益及權(quán)益售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋……這幾項(xiàng)交易基本上也都屬于打折出售。

以富力地產(chǎn)4月出售的Thames City項(xiàng)目公司為例，據(jù)富力交易公告，Instant Glory International Limited在截至2022年3月31日的未經(jīng)審核管理賬目，其未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約為56.9億港元，50%股權(quán)的價(jià)值也在28.45億港元，出售給中渝置地所獲得的26.6億港元中，還包括了目標(biāo)公司尚欠富力方銷售貸款約16.5億港元。所以該次交易目標(biāo)公司權(quán)益價(jià)僅10.1億港元，相當(dāng)于打了3.55折。

據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2021年富力通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式，回籠了超過218億元的資金。

然而與富力龐大的債務(wù)相比，200多億的資金依然杯水車薪。

根據(jù)富力地產(chǎn)2022年中報(bào)顯示，截至2022年6月30日，富力地產(chǎn)錄得公司擁有人應(yīng)占虧損69.2億元，短期借款45.2億元，銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款合共人民幣1345.07億元，其中826.61億元將于未來12個(gè)月內(nèi)到期償還。

反觀現(xiàn)金方面，富力地產(chǎn)同期現(xiàn)金總額為人民幣153.2億元，其中還包括132.96億元的受限制現(xiàn)金，可及時(shí)動(dòng)用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為人民幣20.24億元，富力的自救還有很長(zhǎng)一段路要走。

受限于現(xiàn)金流壓力，富力分別將在4月及5月份到期的19.5億元及14億元的公司債券到期日延長(zhǎng)一年，于境外10只美元債整體展期，展期時(shí)長(zhǎng)約3-4年，得到了“喘息”的機(jī)會(huì)。

對(duì)于這樣的境況，富力地產(chǎn)除了變賣資產(chǎn)，也試圖通過其他措施以尋求渡過流動(dòng)性危機(jī)。

8月31日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，與招商蛇口(14.840, -0.17, -1.13%)附屬公司廣州招商房地產(chǎn)有限公司訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將在華南區(qū)域城市更新領(lǐng)域建立合作關(guān)系。這也讓在華南尤其是廣州擁有眾多舊改項(xiàng)目的富力得到央企的合作與援助，釋放城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值，緩解流動(dòng)資金壓力。

據(jù)富力地產(chǎn)2021年年報(bào)顯示，截至2021年底，富力在全國(guó)已簽約的城市更新合作項(xiàng)目逾64個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過7200萬平方米，可供未來發(fā)展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過10000億元。按可供未來發(fā)展的可售面積算，一、二線城市占比達(dá)到93%，大灣區(qū)面積占比達(dá)到76%。

最好自救時(shí)機(jī)錯(cuò)過了

“富力至少在爆雷后錯(cuò)過了兩輪自救時(shí)機(jī)，一個(gè)是2019年，一個(gè)是2020年。”一位熟悉富力的分析師告訴北京商報(bào)記者，富力在買下萬達(dá)酒店后的2018年、2019年連續(xù)虧損后就應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整。

“相比于后期部分爆雷房企，富力發(fā)跡得早、資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，如果能夠第一時(shí)間復(fù)制萬達(dá)的做法，會(huì)搶跑一步。”然而，出于對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的眷戀，富力直到2021年樓市出現(xiàn)困難的企業(yè)越發(fā)扎堆后，才遲遲變現(xiàn)還債，且顯得猶猶豫豫。

以今年3月的一次出讓為例，富力地產(chǎn)曾以9570.26萬英鎊的價(jià)格將位于英國(guó)倫敦的Vauxhall Square項(xiàng)目出售給遠(yuǎn)東發(fā)展。但在出售中還包含了一個(gè)回購權(quán)限的條文，即賣方將有權(quán)選擇于完成后向買方購回目標(biāo)公司的全部已發(fā)行股本及公司間貸款，期限為6個(gè)月，期權(quán)代價(jià)為1.07億英鎊。從虧損6884.5萬英鎊來看，此次出手不能稱得上一個(gè)好的交易，但富力方面表示，此次出售可讓集團(tuán)抵消2022年到期的負(fù)債。

在回購期限將至的9月2日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告表示將行使期權(quán)，1.07億英鎊購回目標(biāo)公司的全部已發(fā)行股本及貸款。出售獲得資金抵債，6個(gè)月后到期贖回，富力可以說是將Vauxhall Square項(xiàng)目典當(dāng)給了遠(yuǎn)東發(fā)展，到期后，根據(jù)公告內(nèi)容，其通過外部融資為期權(quán)代價(jià)提供資金，將項(xiàng)目贖回。

對(duì)此，富力給出的解釋是R&F所持有的項(xiàng)目Vauxhall Square是英國(guó)的地標(biāo)項(xiàng)目，購回R&F能夠保持其于發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)益，可展示集團(tuán)對(duì)增長(zhǎng)及海外發(fā)展的承擔(dān)，并為集團(tuán)帶來長(zhǎng)期利益。

但現(xiàn)在對(duì)已經(jīng)爆雷的富力來說，長(zhǎng)遠(yuǎn)利益好像不是最要命的。一如地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)說的那樣，當(dāng)踩踏已經(jīng)出現(xiàn)，各類資產(chǎn)缺少了議價(jià)能力，再優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目也就沒有了優(yōu)勢(shì)。