上海董家渡“明星項(xiàng)目”易主 融創(chuàng)中國繼續(xù)割肉紓困

融創(chuàng)中國(01918.HK)最近動(dòng)作頻頻，不僅要刊發(fā)推遲許久的年報(bào)，項(xiàng)目出售也有了新進(jìn)展。

11月30日，企查查信息顯示，泛海建設(shè)控股有限公司發(fā)生股東變更，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司持股比例從100%下降至10.3220%，不再是該公司大股東;中信信托有限責(zé)任公司、蕪湖華融資本創(chuàng)譽(yù)投資中心(有限合伙)加入，分別持股64.68%、25%。

融創(chuàng)出讓股權(quán)的這家公司，背后頗有故事。早在2019年初，泛?？毓?1.380, -0.04, -2.82%)陷入資金危機(jī)，融創(chuàng)從其手中大筆收購了該公司，旗下不僅有北京泛海國際項(xiàng)目1號(hào)地塊，還有位于上海稀缺位置的董家渡項(xiàng)目，總對(duì)價(jià)為148.87億元。

當(dāng)時(shí)，該標(biāo)的公司資產(chǎn)總額約445.76億元，負(fù)債總額約356.17億元，凈資產(chǎn)為89.59億元，其中上海項(xiàng)目的12號(hào)、14號(hào)地塊仍處在拆遷或一級(jí)開發(fā)階段。

彼時(shí)還是“并購?fù)?rdquo;的融創(chuàng)認(rèn)為，北京項(xiàng)目和上海項(xiàng)目均位于一線城市核心位置，是十分稀缺的大體量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，收購有助于增加其在北京和上海的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和市場份額，鞏固在北京、上海等一線城市的影響力。

將項(xiàng)目拿到手后，融創(chuàng)在董家渡開發(fā)了豪宅項(xiàng)目“融創(chuàng)外灘壹號(hào)院”，并在2019年先后兩次開盤，售價(jià)達(dá)到12.1萬元/平方米，創(chuàng)造了可觀的現(xiàn)金回款。但是，隨著融創(chuàng)陷入資金危機(jī)，這個(gè)“明星地塊”也被擺上了貨架。

早在今年2月份，知情人士便透露，融創(chuàng)正與四大AMC(資產(chǎn)管理公司)洽談合作，每家合作的規(guī)?；蜻_(dá)百億級(jí)。到10月份，又有消息稱，融創(chuàng)、中國華融、中信信托等簽訂框架協(xié)議，合作重組上海董家渡項(xiàng)目，融創(chuàng)可獲得的流動(dòng)性支持或達(dá)80億元。

如今項(xiàng)目正式易主，融創(chuàng)也在時(shí)隔多月后，再次出現(xiàn)資產(chǎn)出售動(dòng)作。去年下半年，融創(chuàng)通過多種渠道回籠資金約300億，今年又相繼出售了昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)、武漢一江源項(xiàng)目、武漢甘露山文創(chuàng)城等部分項(xiàng)目股權(quán)。

回看此次交易的接盤方，不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)的入局也有淵源。

早在今年4月份，央行便召集六大行、12家股份制銀行、六大AMC，就首批12家出險(xiǎn)房企紓困并購業(yè)務(wù)情況召開專題會(huì)議，包括世茂、中梁、綠地、中南、奧園、恒大、融創(chuàng)、榮盛發(fā)展(2.490, -0.10, -3.86%)、陽光城(2.150, -0.07, -3.15%)、融信中國、佳兆業(yè)、富力等。

此后，AMC開始加速介入房地產(chǎn)紓困工作，除了全國性的AMC積極參與房企流動(dòng)性危機(jī)的化解，地方性AMC也參與解決省內(nèi)出險(xiǎn)房企的流動(dòng)性問題。

克而瑞表示，當(dāng)前AMC對(duì)房企的紓困方式可分為項(xiàng)目、企業(yè)層面。在項(xiàng)目層面上，一般由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)主導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營;在企業(yè)層面，主要采用債務(wù)重組方式，或者通過聯(lián)合國央企與之戰(zhàn)略合作來進(jìn)行紓困。

值得注意的是，AMC機(jī)構(gòu)在參與化債的過程中，同樣有問題需要面對(duì)。比如，資產(chǎn)減值損失誰來承擔(dān)、新注入資金是否優(yōu)先用于保交樓、AMC的受償順序等。

作為曾經(jīng)的頭部房企，已出險(xiǎn)的融創(chuàng)最近動(dòng)作較多。除了項(xiàng)目出售，該公司還計(jì)劃刊發(fā)上年業(yè)績，將于12月8日召開董事會(huì)考慮批準(zhǔn)發(fā)布2021年業(yè)績。

據(jù)該公司披露，預(yù)計(jì)2021年公司擁有人應(yīng)占凈利潤較2020年下降約207%，核心凈利潤較2020年下降約184%。此前該公司曾宣布，預(yù)計(jì)2021年公司擁有人應(yīng)占凈利潤及核心凈利潤，較2020年分別同比下降85%及50%。