房地產“搶收潮”持續(xù) 房企以價換量維系現(xiàn)金流

近一段時間雖然市場有所升溫，但房企對外投資的力度也在加大，很多企業(yè)的現(xiàn)金流警報并未解除。加之市場走勢仍然存在不確定性，未來一段時間，加大銷售、保衛(wèi)現(xiàn)金流仍將是企業(yè)的戰(zhàn)略重心。

房地產資金鏈缺口，正被努力填補。

近日，上市房企陸續(xù)發(fā)布2020年5月銷售業(yè)績。隨著新冠肺炎疫情影響逐漸減弱，房企5月的銷售規(guī)模繼續(xù)攀升，甚至超過去年同期。在此過程中，以價換量的現(xiàn)象較為普遍，凸顯出房企為促進銷售而做出了主動調整。

頭部房企中，萬科、恒大、碧桂園的銷售規(guī)模都高于去年同期。其中，恒大已連續(xù)三個月銷售規(guī)模突破600億。但恒大的讓利力度也不小，今年前5月，恒大的銷售均價為9069元/平方米，同比下降15.6%。

不過，大部分房企前5月的累計銷售規(guī)模仍低于去年同期。

銷售回款是房企現(xiàn)金流的主要來源之一。某20強房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，近一段時間雖然市場有所升溫，但房企對外投資的力度也在加大，很多企業(yè)的現(xiàn)金流警報并未解除。加之市場走勢仍然存在不確定性，未來一段時間，加大銷售、保衛(wèi)現(xiàn)金流仍將是企業(yè)的戰(zhàn)略重心。

犧牲利潤率

為對沖新冠肺炎疫情的影響，恒大從今年2月開始就大力推動網上銷售，并實施了廣泛的價格優(yōu)惠。今年2月至5月，恒大的月度合約銷售額分別為447.3億元、621億元、652億元、602億元。

今年前5月，恒大累計合約銷售金額2727.9億元，同比增長約17.8%;累計合約銷售面積3007.9萬平方米，同比增長四成。

今年前5月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1575.5萬平方米，合同銷售金額2471.1億元，均比去年同期有所下滑。但5月單月，萬科的合同銷售金額為612.8億元，同比增長5.67%。

碧桂園在今年1-5月共計實現(xiàn)權益合約銷售額2059.9億元，同比下降7.03%。但5月單月的權益銷售額為561.1億元，同比增長3.29%。

上述房企在5月普遍實現(xiàn)銷售增長，與市場的恢復密不可分。由于疫情推遲了需求釋放、五一小長假和房貸利率下滑等原因，多個城市的房地產成交量明顯升溫，杭州、成都、南京的部分項目，一度出現(xiàn)“萬人搖號”的盛況。

與此同時，在已經發(fā)布銷售簡報的房企中，價格讓步較為普遍，這也被認為是刺激交易的另一個原因。

除恒大、碧桂園等頭部房企外，佳兆業(yè)在5月的平均售價約為15005元/平方米，同比下降約22.2%。今年前5月，佳兆業(yè)的平均售價同比下降約14.8%。

今年前5月，旭輝的合同銷售均價約為16600元/平方米，比去年全年的16700元/平方米略有下降。正榮在前5月的銷售均價為15300元/平方米，略低于去年全年的15500元/平方米。此外，合景泰富、富力的銷售價格，均低于去年年末的水平。

分析人士普遍認為，價格讓步有助于刺激銷售，但會使房企的利潤率繼續(xù)下滑。Wind的統(tǒng)計顯示，2020年第一季度，申萬房地產板塊整體銷售凈利潤率為8.73%，同比下降4.40個百分點。

但總體來看，房企的銷售缺口仍然存在。

易居克而瑞的統(tǒng)計顯示，今年5月，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售金額(全口徑)10915.4億元，環(huán)比增長21.3%，同比增長12.2%。但累計來看，2020年1-5月，TOP100房企的銷售規(guī)模仍比去年同期下降了7.9%。

促回款仍是首選

“與其說是抓銷售，不如說是抓回款。”前述房企人士表示，近幾個月，房企采用各種方式刺激銷售，首要目的并非完成銷售目標，而是維持現(xiàn)金流。

據悉，近幾個月由于銷售受阻，房企的資金鏈普遍受到影響。為此，企業(yè)普遍收縮了投資規(guī)模，各別房企還通過降薪、裁員等舉措來縮減內部開支。4月以來，市場逐漸升溫，但由于前期的銷售缺口較大，企業(yè)的資金鏈警報仍未完全解除。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，今年1-4月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金47004億元，同比下降10.4%。其中，占資金來源四成以上的定金及預收款、個人按揭貸款兩項，分別下降18.9%和5.4%。

前述房企人士稱，他所在的公司，將回款率目標定在85%以上，而且是必須完成的“硬指標”。據21世紀經濟報道記者了解，目前多數(shù)房企對回款率的要求在80%以上。

實際上，降價銷售的目的之一，也是實現(xiàn)資金的快速到賬。21世紀經濟報道了解到，“簽約優(yōu)惠”、“首付優(yōu)惠”等促銷，在近期被大量使用。主要表現(xiàn)為，簽約時間越短，折扣力度越大;首付比例越高，折扣力度越大，全款支付的優(yōu)惠力度最大。

“這段時間，因為價格有優(yōu)勢，很多項目上的全款支付比例確實在增加。”該人士表示。

進入5月，優(yōu)質地塊頻繁推出，刺激土地市場迅速升溫。雖然房企的對外投資依舊謹慎，但其現(xiàn)金流壓力正不斷增大。

易居克而瑞指出，在市場銷售轉暖、融資環(huán)境略放松、熱點城市土地供應放量等多因素影響下，5月成為房企拿地的小高峰，TOP50房企中近半數(shù)投資金額超過50億元。其中，碧桂園、中海、世茂、旭輝等企業(yè)，5月單月拿地金額幾乎接近前四月之和。

“投資強度在逐步加碼。”易居克而瑞認為，“為了保證資金安全，抓銷售、促回款，彌補銷售空缺仍是房企未來一到兩個季度的首選任務。”

對于房企來說，近期的市場雖然火熱，但機會可能稍縱即逝。國信證券認為，近期的銷售升溫，既有供給增加的驅動，又有填補疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環(huán)境不發(fā)生改變，市場面對的仍然是銷售“下坡”。

該機構表示，4月和5月的銷售的確明顯好轉，但這并不改變銷售下行周期的方向，預計今年的(全國商品房)銷售規(guī)模仍將有10%的降幅。