海南建設(shè)自貿(mào)港 不是房價沖高的“強心劑”

從市場和政策的角度來看，海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)不存在炒作的外部條件。

在國務(wù)院新聞辦昨天舉行的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》新聞發(fā)布會上，海南省委書記劉賜貴表示，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)，海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建設(shè)多少，不能成為房地產(chǎn)的加工廠。他還表示，在自貿(mào)港政策發(fā)布后，海南房地產(chǎn)不會出現(xiàn)大起大落。

在海南建設(shè)自由貿(mào)易港，是我國提高對外開放水平的一個重要舉措，也是海南發(fā)展的一個重要機遇。但是，海南原來只是一個海島，經(jīng)濟以農(nóng)耕和漁獵為主，建省辦經(jīng)濟特區(qū)的歷史只有30多年，雖然發(fā)展很快，但基礎(chǔ)仍比較薄弱，離建設(shè)一個高度發(fā)達的自由貿(mào)易港的要求還有不小距離。在中央給予其符合自貿(mào)港要求的特殊政策后，最為突出的問題便是高質(zhì)量人才緊缺。海南對此問題的認(rèn)識是清楚的，已經(jīng)制定了到2025年“百萬人才進海南”的行動計劃。就在最近，海南推出了4萬多個向全球招聘的崗位，有幾十萬海內(nèi)外的人才踴躍報名。

但是，大量人才進入海南，首先遇到的一個問題便是需要向他們提供合適的住房。因此，如果說海南自貿(mào)港的建設(shè)對于海南房地產(chǎn)市場沒什么影響，那也是不現(xiàn)實。但是要說發(fā)生很大的影響，那是更不現(xiàn)實。這首先是因為海南的人才引入計劃并不是在一個相對較短的時間里突擊完成，而是逐步引入，他們的住房需求對整個海南房地產(chǎn)市場的影響不具備爆發(fā)性。更為重要的是，引進人才在海南的住房，不管是政府或者企業(yè)分配給他們，還是自己購買，都是實實在在需要住，而不是像以往那樣成為炒作籌碼。因此，劉賜貴書記認(rèn)為海南房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大起大落，這是有充分依據(jù)的。

從市場和政策的角度來看，海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)不存在炒作的外部條件。十多年前，我國住房價格出現(xiàn)強勁上漲，一方面是很多地方政府基于地方利益的需求，特別是通過房地產(chǎn)市場壯大地方財政的需求，出臺的相關(guān)政策直接或者間接地有利于房地產(chǎn)炒作。另一方面是民間存在的大量游資左沖右突，每到一地，就把當(dāng)?shù)氐姆績r炒得風(fēng)生水起。按當(dāng)時的情況，類似海南建立自貿(mào)港的決定一經(jīng)公布，甚至在公布之前，游資就像被打了一針“強心劑”，早已聞風(fēng)而動，先聲奪人，將當(dāng)?shù)氐姆績r炒上幾個臺階。但是，就現(xiàn)在的情況來說，這兩個條件都已不復(fù)存在，通過多年的調(diào)控，房價在全國范圍內(nèi)都得到了控制，現(xiàn)在走勢已基本穩(wěn)住。與此同時，在一線城市住房因多年限購而出現(xiàn)滯漲甚至小幅下跌后，游資已經(jīng)失去了像以往那樣“嘯聚”市場的空間。2018年6月，海南也推出了全域住房限購政策。在這種剛性政策的面前，游資難以進入海南，海南的房價是炒不起來的。

房地產(chǎn)市場的炒作曾經(jīng)幾乎席卷全國，今天有不少先富者正是借著這種炒作脫穎而出，但它也給社會的和諧發(fā)展帶來了不少后遺癥。以海南來說，早在上世紀(jì)90年代，在全國范圍的炒房熱還未興起的時候，它就已經(jīng)出現(xiàn)了一波狂熱的炒地潮，最終給海南留下了不少“爛尾樓”和“夾生地”，反而拖了海南發(fā)展的后腿。在十多年前炒房潮此起彼伏的時候，海南的?？?、三亞等旅游城市也出現(xiàn)了一波房價被炒高的走勢，但它抬高了海南的商務(wù)成本，最終反而抑制了海南對急需人才的吸引力，其教訓(xùn)是很深刻的。

今天，海南要建設(shè)自貿(mào)港，必須把房價控制住，如果再像以前那樣，聽任游資在海南“翻江倒海”，炒高房價，就會對沖掉海南因為建設(shè)自貿(mào)港而獲得的各種特殊政策所產(chǎn)生的市場紅利，對自貿(mào)港的建設(shè)會產(chǎn)生很大的不利作用。

但是，在目前海南為建設(shè)自貿(mào)港而大規(guī)模引進人才的背景下，海南的住房需求會有所增加，因此對市場的管理也不宜“鐵板一塊”。海南曾經(jīng)在2015年提出了“兩個暫停”的政策，即暫停批地，有地的房地產(chǎn)企業(yè)暫停批建。在人才不斷進入海南的情況下，如果繼續(xù)執(zhí)行這兩項政策，有可能會出現(xiàn)供需緊張，反而會引起房價上漲。因此，在繼續(xù)堅持限購政策，堅持“房住不炒”的前提下，對原有政策根據(jù)實際情況適當(dāng)調(diào)整，也應(yīng)該成為一個可以考慮的選項。(周俊生(財經(jīng)評論人))