決定房價變化的因素有哪些 未來房價降還是漲

雖然從目前樓市情況來看，房價已經(jīng)基本趨穩(wěn)，除少數(shù)城市之外，多數(shù)城市房價不再上竄下跳。但是，疫情的發(fā)生，又給樓市帶來了許多不確定性。特別是一些地方采取了刺激樓市的政策，尤其是以人才引進(jìn)為借口的救市政策，導(dǎo)致房價又出現(xiàn)了一些反復(fù)。因此，有人提出問題，決定房價變化的因素到底有哪些，未來房價到底會降還是會漲。

這個問題太大，大得有點難以回答。決定房價變化的因素很多，有市場需求因素，有政府行為因素，有貨幣發(fā)行因素，有經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，有居民住房觀念因素等。

從市場需求來看，由于中國是一個人口大國，特別是中國的城市化步伐在加快，如果要達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，城市人口會大量增加，其對住房的需求也會大量增加。不僅剛性需求會很大、改善性需求也會很大。所以，單純從市場需求來看，未來的房價是很難下降的。至少，短期內(nèi)不大可能下降。而對一、二線城市來說，房價還要出現(xiàn)一定幅度的上漲。只是，上漲的速度不會像前些年那樣快，幅度也不會像前些年那樣大。

從政府行為來看，地方政府對來自于土地開發(fā)方面的需求還是很大的，不僅有政績方面的需求，還有資金方面的需求。政績方面，房地產(chǎn)開發(fā)的即時效應(yīng)很強(qiáng)，只要開發(fā)，就會出政績，就能拉動經(jīng)濟(jì)增長。而實體企業(yè)，則過程相對較長，且受市場變化很大。所以，政府從政績的角度考慮，會推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。同時，對地方政府對資金的要求來看，且不說如何消化政府債務(wù)，僅每年建設(shè)所需要的資金，也不可能完全依靠發(fā)債和財政收入，土地收入仍然是地方政府建設(shè)的主要資金來源。所以，也會從客觀上推動房價的上漲。

從貨幣發(fā)行的角度來看，為了應(yīng)對金融危機(jī)和新冠疫情，全球都出現(xiàn)了大水漫灌現(xiàn)象，發(fā)行的貨幣會成為未來全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重問題之一。特別是美國，無限量貨幣的發(fā)行，一定會通過轉(zhuǎn)嫁危機(jī)和風(fēng)險的方式，讓其他國家買單。所以，未來全球性通貨膨脹是改變不了的事實。而在國內(nèi)，貨幣發(fā)行也是明顯偏多的。原因不是中國愛發(fā)貨幣，而是應(yīng)對金融危機(jī)和疫情影響必須做出的行為，且是為了對沖全球都在量化寬松。否則，會對中國經(jīng)濟(jì)極為不利。在通貨膨脹壓力很大的情況下，對房價的影響也是比較大的，上漲的動力是存在的。只是，這樣的房價上漲，是伴隨著貨幣貶值而漲的，非房價的單向上漲，而是與其他物品一起上漲。到時候，居民收入也會較快上漲。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素來看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，經(jīng)濟(jì)總量增大，居民收入增長，特別是居民購買力增強(qiáng)，客觀上也會對市場需求產(chǎn)生積極影響。在這樣的情況下，房價上漲的內(nèi)在動力會增強(qiáng)。事實也是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身就會伴隨著物價的上漲而增長，經(jīng)濟(jì)增長也會在一定程度上帶動房價上漲。所以，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，房價上漲也是概率更大的方面。

從居民購房觀念來看，如果廣大居民仍然堅持必須擁有自主產(chǎn)權(quán)的住房，而不是租房，那么，市場的需求會很大，供需矛盾會繼續(xù)存在。如此，對房價的影響也是正向的，推動的。只有當(dāng)廣大居民的住房觀念發(fā)生變化，購房不成為主要目標(biāo)，而是選擇租房，那么房價上漲的速度會放慢，甚至因為需求減少而出現(xiàn)下跌現(xiàn)象。因此，房價如何變化，需要看居民對待房子的態(tài)度，看愿意租房的居民有多少、比例有多大。如果有一半以上的居民選擇租房，那么，房價上漲的動力就會減弱。

從房價的內(nèi)在矛盾來看，目前的房價與居民的收入水平、購買力相比，顯然是偏高的，是存在一定水分的。因此，房價上漲過程中，如何消化水分，對房價變化的影響較大。從總體上講，只要不是外力推動，按照市場需求的實際情況，幾年內(nèi)不應(yīng)當(dāng)具有房價繼續(xù)較快上漲的動力，而需要消化水分。所以，房價難以上漲。

綜上所述，房價上漲的壓力還是比較大的，需要正確對待。但是，在“房住不炒”定位下，如果能夠把地方政府對房地產(chǎn)市場的依賴度降低，房價還是難以持續(xù)上漲的，而是會在漲跌互現(xiàn)中逐步進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)。而從未來來看，房價還是要上漲的，只是上漲的速度會比較平穩(wěn)。