南京調(diào)整土拍新規(guī)：地價觸頂后 不再競建人才房

8月18日上午，南京發(fā)布2020年第09號土地出讓公告，公告中明確指出，涉宅地塊達(dá)到最高限價后，將不再競爭人才房面積，而是改為通過現(xiàn)場搖號方式確定競得人，同時嚴(yán)格開發(fā)資質(zhì)要求、提高競買資金要求、嚴(yán)格競買資金審查、限制競買地塊數(shù)量。這一土拍政策新變化體現(xiàn)出南京進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場調(diào)控的意圖，被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為南京“土地新政”。

據(jù)悉，南京第09號土地出讓公告是“限房價競地價”新政以來第三批公告地塊。本次共推9幅地塊，涉及城中1幅、城南2幅、城北1幅、紫東3幅、江寧2幅，均以毛坯房限價銷售的方式出讓。本次公告地塊用地總面積33.42公頃，起拍總價達(dá)82.43億元，將于2020年9月17日上午10:00開始在網(wǎng)上競拍。

對此次土拍公告，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長張輝解讀說：此次發(fā)布的土拍公告和土地新政提出5個方面的最新要求：調(diào)整競價成交方式、嚴(yán)格開發(fā)資質(zhì)要求、提高競買資金要求、嚴(yán)格競買資金審查、限制競買地塊數(shù)量。這是對南京樓市新政“寧九條”關(guān)于“加強(qiáng)土地市場調(diào)控”的細(xì)化和落實，目的在于穩(wěn)定市場對地價和房價的預(yù)期，促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。體現(xiàn)了5個方面的特點：一是加大住宅用地供應(yīng)力度，9塊地中，有6塊地為涉宅地塊;二是優(yōu)先滿足剛需，6塊涉宅地塊均位于谷里、湯山、麒麟、江寧科學(xué)園、兩橋、燕子磯等中低價剛需剛改板塊;三是6塊涉宅地塊嚴(yán)格執(zhí)行‘限房價、競地價’出讓模式;四是提高土地市場準(zhǔn)入條件，對競買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、競買資金均有嚴(yán)格要求和審查;五是建立報名單位資格篩查機(jī)制，限制競買地塊數(shù)量。

在南京市前兩批“限房價競地價”土拍中，采取的是設(shè)置了毛坯房的銷售限價，且最高售價不得超過限價的110%。但在土拍中，土地設(shè)置了最高限價，當(dāng)“競地價”觸頂后，則進(jìn)入“競建人才房”的階段。這一次，土拍規(guī)則被改變：涉宅地塊達(dá)到最高限價后，將不再競爭人才房面積，而是改為通過現(xiàn)場搖號方式確定競得人。這一規(guī)則的調(diào)整，被認(rèn)為將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一系列影響。

張輝指出，新政可能產(chǎn)生的影響表現(xiàn)在以下7個方面：達(dá)到最高限價改為現(xiàn)場搖號，最高地價被鎖死，有利于穩(wěn)定真實的地價水平;競?cè)瞬欧扛臑楝F(xiàn)場搖號，開發(fā)商拿地機(jī)會公平;由于限競買地塊數(shù)量，開發(fā)商如何選擇參與的地塊以及計劃合作的開發(fā)商如何選擇地塊組合大有講究;涉宅地塊最高限價和毛胚價的價差大部分在6000-11000元/平米左右，每個地塊需要細(xì)算一下盈利空間的差異;由于現(xiàn)場搖號，可控價格拿到地的機(jī)會是相對公平的，估計大批開發(fā)商會去碰運氣;由于限競買地塊數(shù)量，表面上可能導(dǎo)致每個地塊報名開發(fā)商減少，拿到地的概率增大，但是由于現(xiàn)場搖號，最高限價依然存在盈利空間，參與的開發(fā)商可能反而更多，因此，新政對開發(fā)商拿地概率的影響是比較復(fù)雜的，未必會高;最高地價被鎖死，不用競?cè)瞬欧苛?，實際上給了更大的成本盈利空間，有利于開發(fā)商提高產(chǎn)品品質(zhì)和南京房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展。(交匯點記者 劉霞)