雅居樂的“拿地觀”：寧愿不拿 也不能錯拿

疫情影響下，多地政府在財政壓力下加大推地力度，并對房企拿地開出疫情期間允許延期繳納土地出讓金等“優(yōu)惠”，加上政策端對房企融資也有所放松，上半年多被市場認為是拿地窗口期。

在8月21日召開的2020年中期業(yè)績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林回應稱：“現(xiàn)在不能亂拿地，拿錯地是很痛苦的一件事。下半年如果沒有好地、好項目，我們到明年拿地。”

不過，在招拍掛市場的謹慎，并不代表雅居樂在擴充土儲上的消極，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、城市更新等業(yè)已成為其擴大“糧倉”的重要渠道。今年上半年，雅居樂新增20個項目，總建筑面積375萬平方米，總金額104億。

除了拿地方式的多元化，自2016年開始的多元業(yè)務也在逐步開花。繼2018年雅生活在香港上市后，今年6月，雅居樂旗下以綠色園林和智能家裝為主要業(yè)務的雅城也向港交所遞交了招股書，其他業(yè)務也存在分拆上市的可能。

曾經(jīng)，提起雅居樂，海南、文旅地產(chǎn)是繞不過去的話題，而多元業(yè)務或許將日益成為雅居樂新的標簽。

上半年40.9%土儲來自產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)

今年上半年，雅居樂新購置土地20宗，總貨值604億，權益貨值417億;總面積為375萬平方米，權益面積347萬平方米。其中，44.2%的土地通過招拍掛獲取，40.9%通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)獲取，14.9%通過合作或并購方式取得。

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)無疑已成為雅居樂重要的土儲來源。據(jù)雅居樂副總裁兼地產(chǎn)集團總裁王海洋介紹，今年上半年，雅居樂新獲取產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目150萬平方米，可售貨值為140億元，平均地價僅1768元/平。

而截止今年6月底，雅居樂的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)已經(jīng)完成11個省20個城市的布局，正式簽訂23個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的投資協(xié)議，鎖定總建筑面積超2500萬平方米、總貨值近4000億。“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)成立三年來，目前已經(jīng)進入大灣區(qū)、長三角、成渝、京津冀等國家重點城市群。”王海洋續(xù)稱。

2016年，住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，明確到2020年要培育1000個左右特色小鎮(zhèn)。2017年，雅居樂啟動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊，開始發(fā)展特色小鎮(zhèn)。截至目前，雅居樂通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)累計獲取的土地達653萬平方米，可售貨值超過640億元，地價房價比低至16.7%。

雅居樂發(fā)力產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，與早年間在海南、云南開發(fā)文旅大盤不無關系，僅海南陵水清水灣一個項目，一度為雅居樂年度業(yè)績貢獻超三成，也成為其高毛利的來源。不過，2018年起海南實行全域限購，給雅居樂業(yè)績帶來巨大影響。

目前，海南雖仍然是雅居樂眼里的“金蛋”，但其布局已開始弱化。今年上半年104億土地投資額中，61.5%投在了珠三角和長三角城市群。去年全年，這兩個區(qū)域的布局在雅居樂新增土儲中占40%。

除了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，雅居樂還通過城市更新獲取土儲。今年6月，雅居樂成立城市更新集團，業(yè)務范圍主要聚焦粵港澳大灣區(qū)，也進入了華中地區(qū)，覆蓋了全國5省十大城市。目前，在洽談中的項目超過100個，已經(jīng)簽訂合作協(xié)議的項目13個，通過協(xié)議鎖定的土地儲備超過700萬平方米、貨值近2400億。

雅居樂副總裁潘智勇稱，“作為一個新的產(chǎn)業(yè)板塊，城市更新未來三年力爭鎖定貨值5000億，實現(xiàn)轉化的土儲面積將達到250萬平方米，轉換的貨值達到700億。”

多元業(yè)務成熟一個分拆一個

中期業(yè)績發(fā)布前3天，雅居樂舉行了雅城品牌煥新發(fā)布會，其多元業(yè)務也再次引起關注。雅居樂至目前已經(jīng)形成地產(chǎn)、物業(yè)、城市更新、雅城、房管、環(huán)保等八大產(chǎn)業(yè)。

多元化產(chǎn)業(yè)顯示出較強勁的發(fā)展?jié)摿Α＝衲?-6月，雅居樂集團營業(yè)額為 335.27 億，較去年同期上升 23.7%。毛利為 115.20 億，同比上升 40.2%。其中，多元業(yè)務營業(yè)額為42億，同比增長74%;毛利為12億，同比增長41%。多元化業(yè)務的占比也提升了3.6個百分點，達到12.6%。

對于多元業(yè)務的發(fā)展，陳卓林顯然是滿意的，“多元化已經(jīng)開花結果了，在行業(yè)里我們也算是龍頭，希望能夠在全市場做大做強。”

分拆上市或是所謂的“做大做強”的標志之一。今年6月，雅城集團在港交所遞交了招股書，若順利上市，雅城將成為雅居樂旗下第三個上市公司，也將是其在地產(chǎn)主業(yè)之外分拆上市的第二子。而在接受媒體采訪時陳卓林曾透露，“這是雅居樂控股公司對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，成熟一個分拆一個。”

環(huán)保業(yè)務和代建業(yè)務大概率是下一個走上資本市場的主角。中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，雅居樂環(huán)保業(yè)務營業(yè)額約8億，同比增長69%，毛利約為3.36億，同比增長28%。而代建業(yè)務新簽項目12個，新增貨值約484億。以代建為主營業(yè)務的房管集團，自2018年成立以來累計拓展項目28個，儲備貨值逾千億。

潘志勇在業(yè)績會表示，雅居樂對多元業(yè)務秉承“做一個成一個”的態(tài)度，目前多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)都是賺錢的，之后逐步進入收獲期，(對業(yè)績的)貢獻也會加速和提升。(作者：時代財經(jīng) 劉新歌)