雅居樂(lè)的“拿地觀”：寧愿不拿 也不能錯(cuò)拿

疫情影響下，多地政府在財(cái)政壓力下加大推地力度，并對(duì)房企拿地開(kāi)出疫情期間允許延期繳納土地出讓金等“優(yōu)惠”，加上政策端對(duì)房企融資也有所放松，上半年多被市場(chǎng)認(rèn)為是拿地窗口期。

在8月21日召開(kāi)的2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂(lè)董事局主席兼總裁陳卓林回應(yīng)稱：“現(xiàn)在不能亂拿地，拿錯(cuò)地是很痛苦的一件事。下半年如果沒(méi)有好地、好項(xiàng)目，我們到明年拿地。”

不過(guò)，在招拍掛市場(chǎng)的謹(jǐn)慎，并不代表雅居樂(lè)在擴(kuò)充土儲(chǔ)上的消極，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、城市更新等業(yè)已成為其擴(kuò)大“糧倉(cāng)”的重要渠道。今年上半年，雅居樂(lè)新增20個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積375萬(wàn)平方米，總金額104億。

除了拿地方式的多元化，自2016年開(kāi)始的多元業(yè)務(wù)也在逐步開(kāi)花。繼2018年雅生活在香港上市后，今年6月，雅居樂(lè)旗下以綠色園林和智能家裝為主要業(yè)務(wù)的雅城也向港交所遞交了招股書(shū)，其他業(yè)務(wù)也存在分拆上市的可能。

曾經(jīng)，提起雅居樂(lè)，海南、文旅地產(chǎn)是繞不過(guò)去的話題，而多元業(yè)務(wù)或許將日益成為雅居樂(lè)新的標(biāo)簽。

上半年40.9%土儲(chǔ)來(lái)自產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)

今年上半年，雅居樂(lè)新購(gòu)置土地20宗，總貨值604億，權(quán)益貨值417億;總面積為375萬(wàn)平方米，權(quán)益面積347萬(wàn)平方米。其中，44.2%的土地通過(guò)招拍掛獲取，40.9%通過(guò)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)獲取，14.9%通過(guò)合作或并購(gòu)方式取得。

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)無(wú)疑已成為雅居樂(lè)重要的土儲(chǔ)來(lái)源。據(jù)雅居樂(lè)副總裁兼地產(chǎn)集團(tuán)總裁王海洋介紹，今年上半年，雅居樂(lè)新獲取產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目150萬(wàn)平方米，可售貨值為140億元，平均地價(jià)僅1768元/平。

而截止今年6月底，雅居樂(lè)的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)已經(jīng)完成11個(gè)省20個(gè)城市的布局，正式簽訂23個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的投資協(xié)議，鎖定總建筑面積超2500萬(wàn)平方米、總貨值近4000億。“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)成立三年來(lái)，目前已經(jīng)進(jìn)入大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝、京津冀等國(guó)家重點(diǎn)城市群。”王海洋續(xù)稱。

2016年，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，明確到2020年要培育1000個(gè)左右特色小鎮(zhèn)。2017年，雅居樂(lè)啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊，開(kāi)始發(fā)展特色小鎮(zhèn)。截至目前，雅居樂(lè)通過(guò)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)累計(jì)獲取的土地達(dá)653萬(wàn)平方米，可售貨值超過(guò)640億元，地價(jià)房?jī)r(jià)比低至16.7%。

雅居樂(lè)發(fā)力產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，與早年間在海南、云南開(kāi)發(fā)文旅大盤不無(wú)關(guān)系，僅海南陵水清水灣一個(gè)項(xiàng)目，一度為雅居樂(lè)年度業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)超三成，也成為其高毛利的來(lái)源。不過(guò)，2018年起海南實(shí)行全域限購(gòu)，給雅居樂(lè)業(yè)績(jī)帶來(lái)巨大影響。

目前，海南雖仍然是雅居樂(lè)眼里的“金蛋”，但其布局已開(kāi)始弱化。今年上半年104億土地投資額中，61.5%投在了珠三角和長(zhǎng)三角城市群。去年全年，這兩個(gè)區(qū)域的布局在雅居樂(lè)新增土儲(chǔ)中占40%。

除了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，雅居樂(lè)還通過(guò)城市更新獲取土儲(chǔ)。今年6月，雅居樂(lè)成立城市更新集團(tuán)，業(yè)務(wù)范圍主要聚焦粵港澳大灣區(qū)，也進(jìn)入了華中地區(qū)，覆蓋了全國(guó)5省十大城市。目前，在洽談中的項(xiàng)目超過(guò)100個(gè)，已經(jīng)簽訂合作協(xié)議的項(xiàng)目13個(gè)，通過(guò)協(xié)議鎖定的土地儲(chǔ)備超過(guò)700萬(wàn)平方米、貨值近2400億。

雅居樂(lè)副總裁潘智勇稱，“作為一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)板塊，城市更新未來(lái)三年力爭(zhēng)鎖定貨值5000億，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)面積將達(dá)到250萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)換的貨值達(dá)到700億。”

多元業(yè)務(wù)成熟一個(gè)分拆一個(gè)

中期業(yè)績(jī)發(fā)布前3天，雅居樂(lè)舉行了雅城品牌煥新發(fā)布會(huì)，其多元業(yè)務(wù)也再次引起關(guān)注。雅居樂(lè)至目前已經(jīng)形成地產(chǎn)、物業(yè)、城市更新、雅城、房管、環(huán)保等八大產(chǎn)業(yè)。

多元化產(chǎn)業(yè)顯示出較強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。今?-6月，雅居樂(lè)集團(tuán)營(yíng)業(yè)額為 335.27 億，較去年同期上升 23.7%。毛利為 115.20 億，同比上升 40.2%。其中，多元業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為42億，同比增長(zhǎng)74%;毛利為12億，同比增長(zhǎng)41%。多元化業(yè)務(wù)的占比也提升了3.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到12.6%。

對(duì)于多元業(yè)務(wù)的發(fā)展，陳卓林顯然是滿意的，“多元化已經(jīng)開(kāi)花結(jié)果了，在行業(yè)里我們也算是龍頭，希望能夠在全市場(chǎng)做大做強(qiáng)。”

分拆上市或是所謂的“做大做強(qiáng)”的標(biāo)志之一。今年6月，雅城集團(tuán)在港交所遞交了招股書(shū)，若順利上市，雅城將成為雅居樂(lè)旗下第三個(gè)上市公司，也將是其在地產(chǎn)主業(yè)之外分拆上市的第二子。而在接受媒體采訪時(shí)陳卓林曾透露，“這是雅居樂(lè)控股公司對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，成熟一個(gè)分拆一個(gè)。”

環(huán)保業(yè)務(wù)和代建業(yè)務(wù)大概率是下一個(gè)走上資本市場(chǎng)的主角。中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，雅居樂(lè)環(huán)保業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額約8億，同比增長(zhǎng)69%，毛利約為3.36億，同比增長(zhǎng)28%。而代建業(yè)務(wù)新簽項(xiàng)目12個(gè)，新增貨值約484億。以代建為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房管集團(tuán)，自2018年成立以來(lái)累計(jì)拓展項(xiàng)目28個(gè)，儲(chǔ)備貨值逾千億。

潘志勇在業(yè)績(jī)會(huì)表示，雅居樂(lè)對(duì)多元業(yè)務(wù)秉承“做一個(gè)成一個(gè)”的態(tài)度，目前多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)都是賺錢的，之后逐步進(jìn)入收獲期，(對(duì)業(yè)績(jī)的)貢獻(xiàn)也會(huì)加速和提升。(作者：時(shí)代財(cái)經(jīng) 劉新歌)