“熱八”行情休整 “金九”有望沖高

火熱的八月過去了，樓市出現(xiàn)了量落價(jià)升的情況，成交量下降了十分之一左右，而價(jià)格則上漲了近3%。除了夏季炎熱的傳統(tǒng)調(diào)整期，過多的風(fēng)雨天氣也影響了客戶到訪。整體的熱度在政策收緊背景下有所降溫，但是主城區(qū)成交的增多，結(jié)構(gòu)性拉高了成交的均價(jià)。而傳統(tǒng)“金九”的到來，也引發(fā)了新樓盤的供應(yīng)潮，近70個(gè)項(xiàng)目集中推盤，以供促銷有望帶來今年的樓市小高峰。

網(wǎng)上房地產(chǎn)8月青島商品房成交12885套，銷售面積151萬㎡，環(huán)比下跌12%;銷售總價(jià)232億元，環(huán)比下跌近8%。商品住宅成交11489套，環(huán)比下跌11%;銷售面積139萬㎡，環(huán)比下跌9%;銷售總價(jià)215億，環(huán)比下跌5%。成交均價(jià)商品房為15408元/㎡，環(huán)比上漲4.84%;商品住宅成交均價(jià)15442元/㎡，環(huán)比上漲4.29%。對比去年同期，8月青島新建商品住宅成交同比上漲25%左右，成交價(jià)格也有3%的微幅上揚(yáng)。

從各區(qū)新建商品住宅成交同比變化表可以看出：8月份青島商品住宅簽約套數(shù)、銷售面積、銷售總金額及銷售均價(jià)同比上漲，其中李滄區(qū)、膠南市、萊西市成交同比均呈上漲態(tài)勢。值得注意的是，市北區(qū)簽約套數(shù)同比上漲364.%，銷售面積同比上漲361.60%，銷售總金額同比上漲345.60%，漲幅領(lǐng)跑全市。從區(qū)域成交來看，老膠南市以25%的成交占比“奪冠”;膠州市表現(xiàn)不俗，以13%的成交占比位列第二;即墨區(qū)緊隨其后，成交占比為11%;城陽、黃島各占10%。

(圖片轉(zhuǎn)載自青島樂居)

整體成交量下滑十分之一，特別是北城的回落，其實(shí)調(diào)整在預(yù)料之內(nèi)。除了傳統(tǒng)的盛夏天氣因素，宏觀政策收緊的宏觀背景也不容忽視，特別是青島共有產(chǎn)權(quán)利好的“急剎車”。而疫情影響外地投資購房也遠(yuǎn)未恢復(fù)，從啤酒節(jié)的人氣便能看出與以往的差距。而價(jià)格上漲創(chuàng)出今年新高，主城區(qū)成交增加和價(jià)格升高無疑成為拉高房價(jià)的主要力量，當(dāng)然供銷兩旺的膠南也“功不可沒”。

8月的成交量整體回落的背景下，成交增量最大的為市北(52%)、市南(34%)、即墨(26%)和李滄(15%)，主城區(qū)熱度可見一斑。市北區(qū)近期浮山后和新都心煥發(fā)第二春，多個(gè)改善樓盤集中入市，成交比去年同期甚至出現(xiàn)翻倍的情況。成交熱了價(jià)格自然也會表現(xiàn)突出，市北簽約均價(jià)高達(dá)近28000元/㎡，超過了市南的水平。價(jià)格漲幅更是以6%的幅度傲視各區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先城陽的3.58%和膠南的1.99%。

“熱八”的調(diào)整也在意料之中，同樣“金九”的高峰也如期展開。在9月開發(fā)商都加大集中推盤，青島樓市近70個(gè)項(xiàng)目首開或推新，是今年月度計(jì)劃推盤最高紀(jì)錄。從區(qū)域來看城陽區(qū)13盤居首，其次為西海岸新區(qū)11盤、即墨9盤。火熱的市北也會有8個(gè)項(xiàng)目，嶗山計(jì)劃6個(gè)項(xiàng)目，均相對處于推盤高峰波段。其中新開盤有十幾個(gè)，而且不乏成熟地段的剛需項(xiàng)目。

主城區(qū)市北中海觀瀾庭小戶型剛需盤將亮相，主推建面67~97平米戶型;四方招商依云四季、云上書院等計(jì)劃首開。信息城的泰山華府9月加推3#，建面91平米左右戶型;最火的保利大國璟也將推出最后剩余地塊。李滄區(qū)青島印象滟計(jì)劃首開，推出小高層低密度產(chǎn)品;頗受關(guān)注的佳源雙子星城首開，釋放價(jià)格相對較低;信聯(lián)天地大平層產(chǎn)品已亮相，定價(jià)相對較高。嶗山區(qū)新盤為主，浮山后的華新園東宸府、大云谷金茂府、嶗山壹號院等改善項(xiàng)目醞釀首開。宜家旁的青島印象品9月計(jì)劃加推高層，預(yù)計(jì)仍然會在38000左右。

主城區(qū)新房熱度不減，作為新房主戰(zhàn)場的郊區(qū)當(dāng)然不會放松。城陽13盤推量最多，其中和虹灣、正陽里瀾庭、青鐵暢意城等純新盤首開在即;昆侖樾、萬科金悅?cè)A府、和達(dá)智慧生態(tài)城、鑫江觀山和花漾里兩盤等均計(jì)劃加推。一直穩(wěn)居成交冠軍的西海岸新區(qū)，推盤11各也有不少選擇。佳源海悅府、金能珠山壹號、文定江山、卓越嶼海等為純新盤醞釀首開;海爾產(chǎn)城創(chuàng)衡山學(xué)府計(jì)劃9月推出帶裝修產(chǎn)品;海岸萬科城計(jì)劃9月份推出二期產(chǎn)品。

從近期新房項(xiàng)目的關(guān)注度看，出現(xiàn)了明顯的分化情況，與以往的投資為主逐步演化到各類需求綜合。當(dāng)然諸如恒大文化城、軍民融合區(qū)等投資依舊火熱，但是新興區(qū)域性的剛需住房表現(xiàn)不俗，以及如浮山后等成熟地段的改善住宅明顯增加。這與去年政府增加土地供應(yīng)，特別是市區(qū)土地很大關(guān)系，也是調(diào)控滿足個(gè)需求的體現(xiàn)，是市場百花齊放的良好局面開始。

對于購房者來說選擇多自然是好事，競爭激烈更是可以“漁翁得利”，因?yàn)楣┣箨P(guān)系決定價(jià)格。新盤既要保證亮相效果，還要回款沖刺任務(wù)，自然是低價(jià)入市優(yōu)惠多多。而已經(jīng)有業(yè)績保底的老項(xiàng)目，一是可能存貨不多，不變應(yīng)萬變，二是迫于壓力放優(yōu)惠保住地位。要買房就要多看看多比比，機(jī)會多更要抓得住，但是不要挑花眼沖動(dòng)置業(yè)。

“金九銀十”歷來都是開發(fā)商必爭的關(guān)鍵時(shí)段，特別是上半年疫情影響相對冷淡的前提下，直接關(guān)系到全年的業(yè)績完成。而一季度的市場冰封，更是讓眾多土地項(xiàng)目的進(jìn)度延后到了三季度，競爭肯定是愈加激烈。新盤的入市和老盤的加推，將會產(chǎn)生疊加效應(yīng)，無論從推盤數(shù)量還是房源供應(yīng)，可能都是今年的高峰。在“熱八”休整后的樓市，“金九”有望量價(jià)齊升。

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