丁祖昱：土地溢價率維持在16％左右

“最近有開發(fā)商在打7折賣房，這主要是從降負債來考慮，并不是說市場差到要打7折才能賣掉，一些企業(yè)希望通過盡快去化來降低整體的負債率。”9月8日，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在“新內(nèi)需時代中國經(jīng)濟與長三角經(jīng)濟發(fā)展新趨勢”論壇上說道。

丁祖昱談及“三道紅線”時表示，目前來看政策收緊的空間不是那么大了。“現(xiàn)在的政策已經(jīng)代表地方上做到的極致，短期內(nèi)再放一些政策也不合適。而且，金融政策再收緊的空間其實也不大了，這一次的三道紅線其實是給企業(yè)留了一個空間的。對比去年和前年的政策對房地產(chǎn)都是一刀切的收緊。現(xiàn)在在綠色和黃色范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)還是受到支持和鼓勵的，就是紅色和橙色的開發(fā)商需要調(diào)整，相對來說整體的政策是比較平穩(wěn)的。”

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

市場層曾傳言，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，嚴(yán)格落實“房住不炒”，意在通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。具體內(nèi)容包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

“最近的三道紅線方面，無論是房企還是地方都在圍繞著相關(guān)要求進行調(diào)整。中央包括地方出臺的一系列相關(guān)政策，三穩(wěn)的要求目前還是處于一個落實的階段當(dāng)中，特別是8月份，有10多個城市出臺地方性的政策。”丁祖昱稱，2018年下半年以來，將近2年的樓市調(diào)整周期結(jié)束，未來將進入相對平穩(wěn)的新周期，過去的樓市是量價齊升，但現(xiàn)在是量低，價格也不會出現(xiàn)大幅度上升的態(tài)勢。

丁祖昱提到，整個8月份的樓市銷售是“淡季不淡”，同比增加22%，廣州和濟南等城市的成交創(chuàng)近年來單月新高，今年7、8月份的樓市供應(yīng)比去年有所增加，成交也會相應(yīng)上升。另外，下半年的供應(yīng)應(yīng)該都不錯，接下來的幾個月都會有供應(yīng)增加。

在拿地方面丁祖昱稱，8月土地的成交量和價格都有小幅回落。土地拍賣的溢價率維持在16%左右，流拍率也創(chuàng)近年新低，7月份土地流拍率降到10%以下，8月份已經(jīng)降到了5%以下。丁祖昱表示，目前土地市場還是比較活躍的，雖然地方希望通過一些政策維穩(wěn)以下地價，但目前來看還是需要開發(fā)企業(yè)更加理性一些。

另外，丁祖昱稱，目前房企TOP10在拿地方面比較謹慎，部分國企、央企8月份比較積極。“因為在三道線中，國企、央企都是綠線沒問題，他們拿地沒有心理障礙。但進了橙線和紅線的民企在拿地方面就比較謹慎了。”