交房時被要求先付物業(yè)費 買房人狀告開發(fā)商

(通訊員 周海云 記者 顧元森)交房時買房人被要求先繳納物業(yè)費，這已經(jīng)成了不少開發(fā)商交房時的通行做法。但這一做法真的合法嗎?江蘇高院網(wǎng)站公布了一起案例，海門法院判決某房產(chǎn)公司支付買房人王某逾期交房違約金75260元。

據(jù)了解，2016年7月1日，王某購買某房產(chǎn)公司開發(fā)的商品房一套，雙方在商品房買賣合同中約定交付時間為同年8月1日。合同訂立后，王某于2016年11月15日付清房款，并于次月領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證。交房過程中，該房產(chǎn)公司委托某物業(yè)公司項目部統(tǒng)一辦理交房手續(xù)，期間物業(yè)公司要求王某交物業(yè)管理費，雙方對交付房屋鑰匙時是否先交物業(yè)費產(chǎn)生爭議。2018年1月9日，王某書面通知房產(chǎn)公司要求辦理房屋交接手續(xù)，該公司書面回復：“1.合同約定2016年8月1日為房屋交付期，但您一直沒來收房。2.房屋交付由物業(yè)有限公司項目部統(tǒng)一辦理。物業(yè)已多次電話催促您過來辦理交房手續(xù)，但至今未來收房。3.請您在接到此回復后立即至物業(yè)項目部辦理交房手續(xù)，并繳納2016年8月1日至2018年1月10日期間的物業(yè)管理費合計5909.2元，否則引起的一切責任由業(yè)主自行承擔。”為此，雙方交房未成。2019年1月4日，王某到海門法院起訴，要求房產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。

海門法院法院經(jīng)審理認為，合同約定交房時間為2016年8月1日，王某付清房款時間為2016年11月15日，根據(jù)合同補充協(xié)議相關(guān)約定，法院確定房產(chǎn)公司交房時間應(yīng)為2016年11月18日。交房條件達成后，房產(chǎn)公司沒有按合同相關(guān)約定向王某發(fā)書面通知，且設(shè)定預(yù)交前期物業(yè)費作為交付房屋鑰匙條件，導致交房未成，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔逾期交房的違約責任。房產(chǎn)公司稱王某應(yīng)交前期物業(yè)費后才交房屋鑰匙，商品房買賣合同中并無此項約定。據(jù)此法院判決，房產(chǎn)公司支付王某逾期交房違約金75260元。

法官表示，實踐中，基于開發(fā)商與物業(yè)公司或存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，開發(fā)商委托物業(yè)公司交房的情形較為常見，但物業(yè)公司交房時要求買受人預(yù)繳物業(yè)費用，方可領(lǐng)取鑰匙，這種交房規(guī)則是否合法?一般而言，開發(fā)商基于其與買受人簽訂的商品房銷售合同，負有向買受人在一定期限內(nèi)交付房屋的合同義務(wù);但物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系一般形成于業(yè)主方與物業(yè)公司之間。換言之，商品房銷售合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩重法律關(guān)系，兩者無必然交集，如商品房銷售合同中對預(yù)繳物業(yè)費無特別約定，則買受人收房時無需先行繳納物業(yè)費，開發(fā)商以此拒絕交房造成買受人遲延收房的，應(yīng)由開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。