江蘇樓市為何南北“不同命”

一邊是多城房價(jià)漲幅搶眼，另一邊是新房成交量大幅下滑。這樣的“冰火兩重天”就發(fā)生在近期的江蘇樓市：“冰”的是蘇南，“火”的則是蘇北(含蘇中)。

同一個(gè)省內(nèi)卻出現(xiàn)截然不同的樓市景象，果真如網(wǎng)友戲言的“散裝江蘇”的歷史習(xí)慣所致? 多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，江蘇樓市在蘇南和蘇北呈現(xiàn)較大差異，更重要的原因是由于江蘇不同區(qū)域的政策力度不盡相同。近期蘇南和蘇北的樓市剛好處在階段性的高點(diǎn)和低點(diǎn)，后市會(huì)隨著市場(chǎng)供銷、政策消化程度發(fā)生變化。 蘇北：多城房價(jià)漲幅明顯

江蘇的蘇北(含蘇中)地區(qū)，包括徐州、連云港、宿遷、淮安、鹽城、揚(yáng)州、泰州、南通等城市，其中一些城市的房價(jià)目前已經(jīng)處在歷史高點(diǎn)。 克而瑞江蘇區(qū)域負(fù)責(zé)人秦順亭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從歷史數(shù)據(jù)來看，蘇南最具代表性的是南通、鹽城、徐州、宿遷等城市。

以南通為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，南通的房價(jià)漲幅和成交量自去年開始連續(xù)11個(gè)月位列江蘇第一，并一度排進(jìn)全國前三。今年10月，南通新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.65%，年漲幅則達(dá)15%。二手房方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，南通10月二手房均價(jià)15644元/平方米，比去年同期上漲15.79%。

近一年南通二手房價(jià)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：安居客 秦順亭表示，南通的房價(jià)漲幅連續(xù)幾年都能排進(jìn)江蘇前三，今年的漲幅更是處于省內(nèi)第一，首先得益于環(huán)滬的利好。 “

之前南通的通達(dá)性差，有‘難通’之稱，如今高鐵和機(jī)場(chǎng)陸續(xù)落地，交通得到很大改善，就有機(jī)會(huì)把人流、現(xiàn)金流和物流引進(jìn)去。加之南通原本就是民營經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的城市，所以向好的預(yù)期猛增。”秦順亭指出。 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也表示，拉動(dòng)近一年南通房價(jià)大漲的第一要素是高鐵開通，這對(duì)拉動(dòng)投資客效果十分明顯，也吸引了大量開發(fā)商進(jìn)入。

“國內(nèi)前20強(qiáng)房企中80%都進(jìn)來了，而且近兩三年進(jìn)入南通的企業(yè)，沒有一家是虧的。”秦順亭告訴記者，眾多開發(fā)商涌入，也是因?yàn)槟贤ㄈ菀渍业?0萬平方米以下的地塊，預(yù)售要求的標(biāo)準(zhǔn)是“出地面兩層”就可以開啟預(yù)售，可操作空間較大。

房企紛紛涌入也使得目前的南通樓市成為“刺刀見紅”的市場(chǎng)，土拍市場(chǎng)頻現(xiàn)高溢價(jià)率。據(jù)樂居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年10月南通共成交地塊31宗，成交總面積141萬平方米，成交總金額127億元，比之前8、9兩月總和還多，其中不乏超過90%的高溢價(jià)率地塊。

同樣地處蘇北的徐州樓市也表現(xiàn)搶眼。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)變化情況顯示，9月份徐州的新房和二手房價(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.4%、1.3%，均排名全國首位;新房和二手房同比漲幅分別為11.9%、7.7%，分別排在全國第四、第九。徐州的新建商品房價(jià)格自2015年起累計(jì)漲幅接近80%，排名全國第二。

2020年9月徐州新房二手房價(jià)格環(huán)比漲幅均列全國第一 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 徐州房價(jià)的“漲勢(shì)”源于城市本身的特性。張波指出，作為江蘇為數(shù)不多“超千萬人口”的城市，徐州自身就有強(qiáng)大的購房需求，加之地處全國交通要道，對(duì)周邊城市有一定虹吸效應(yīng);同時(shí)，其基礎(chǔ)建設(shè)(尤其軌交)的大力推進(jìn)，拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展。

此外，蘇北的鹽城和宿遷今年房價(jià)漲幅也十分明顯。安居客統(tǒng)計(jì)顯示，今年2月鹽城新房價(jià)格為8288元/平方米，隨后一路走高，到10月達(dá)到9033元/平方米，漲幅為8.9%;今年2月宿遷新房價(jià)格為8103元/平方米，10月則為8987元/平方米，漲幅達(dá)10.9%。

今年6月份以來，鹽城和宿遷的新房價(jià)格持續(xù)上揚(yáng) 數(shù)據(jù)來源：安居客 蘇南：新房成交持續(xù)下滑 和蘇北樓市的熱火朝天不同，蘇南(含南京、鎮(zhèn)江、蘇州、無錫、常州)的樓市銷售則顯得有些冷清。 隨著7月份調(diào)控政策加碼，省會(huì)南京樓市明顯降溫。據(jù)公開數(shù)據(jù)，今年10月，南京新房成交7783套，雖較9月的5616套有較大增長，但卻低于今年5月至8月成交量(分別為8835套、7918套、9512套、7814套)，說明今年南京樓市的“金九銀十”成色不足。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月末，南京商品住宅庫面積585萬平方米，同比增長22%;去化周期為8.3個(gè)月，環(huán)比增長7%，同比增長19%。

值得一提的是，前兩年表現(xiàn)火爆的蘇州樓市，今年以來新房成交持續(xù)疲軟。

數(shù)據(jù)顯示，10月份蘇州新房共成交80.52萬平方米，環(huán)比下跌31.8%;其中新房住宅成交73.06萬平方米，環(huán)比下跌33.7%。二手房共成交53.28萬平方米，其中二手房住宅成交42.4萬平方米，環(huán)比下跌26.3%。1~10月，蘇州商品住宅供應(yīng)面積801萬平方米，同比增加26%;而成交面積僅為676萬平方米，同比減少13%。

據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》，蘇州的中鐵諾德國禮、九龍倉翠樾庭等多個(gè)樓盤在10月份都推出了優(yōu)惠活動(dòng)。中鐵諾德國禮甚至低于樓面價(jià)出售，還贈(zèng)送車位，一套房最高降價(jià)達(dá)到90萬~100萬元。但銷售業(yè)績并不樂觀，如九龍倉在蘇州相城區(qū)的兩個(gè)在售項(xiàng)目網(wǎng)簽率只約為1%。 無錫、常州和鎮(zhèn)江的新房成交同樣下降明顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年10月，無錫商品住宅成交3804套，環(huán)比和同比分別下跌17.03%和17.98%;常州商品住宅成交2476套，環(huán)比和同比分別下跌59.85%和34.67%;鎮(zhèn)江商品住宅成交3353套，環(huán)比下跌17.13%。

秦順亭表示，目前市場(chǎng)受到限價(jià)原因整體偏冷，有一些城市局部可能還有熱度，但外圍過冷。“例如蘇州，園區(qū)和高新區(qū)雖然限價(jià)，還時(shí)常會(huì)有千人搖號(hào)的情況出現(xiàn)。而蘇州外圍區(qū)域則非常清淡，雖然推盤量不斷增加。” “當(dāng)環(huán)滬城市的機(jī)會(huì)越來越少，房企會(huì)繼續(xù)向外拓展機(jī)會(huì)。”秦順亭認(rèn)為，早期已經(jīng)對(duì)環(huán)滬城市進(jìn)行國布局的企業(yè)，在選擇時(shí)則會(huì)有挑選，一些能級(jí)不夠、需求有限、透支消耗的城市不會(huì)再做布局。

后市：去化是房企當(dāng)務(wù)之急

“今年市場(chǎng)壓力大，10月份以后整個(gè)江蘇樓市是處于下行狀態(tài)的，因此開發(fā)商當(dāng)務(wù)之急是去化，趕緊賣、抓緊賣、跑現(xiàn)金流，等到了明年市場(chǎng)進(jìn)入冰點(diǎn)，去買更便宜的地。”中梁地產(chǎn)江蘇區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人陳建良告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

實(shí)際上，對(duì)于江蘇樓市而言，雖然不同城市之間的差異較大，但根本取決于城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口吸引力。“這類指標(biāo)旺盛的城市，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)后勁也會(huì)更足。”秦順亭指出。 “不過現(xiàn)在是大趨勢(shì)不樂觀，其實(shí)蘇北樓市能期待的也只有明年的春節(jié)檔。”陳建良直言，在“三道紅線”融資新規(guī)下，推盤去化率從往期的90%開始慢慢降溫，第四季度力保現(xiàn)金流，會(huì)做一些促銷活動(dòng)跑量。

以南通為例，秦順亭表示，目前南通樓市處于一個(gè)相對(duì)高位，在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)可能會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、高鐵規(guī)劃、機(jī)場(chǎng)落地等，能夠把人員引進(jìn)來，就會(huì)持續(xù)利好。“南通政府開始控房價(jià)、限制供地、限制新盤，目前搶地的開發(fā)商一下子從100家降到30家左右。一些房企為了年終沖刺業(yè)績開始降價(jià)，影響新房后續(xù)漲幅，也出現(xiàn)了‘一二手房價(jià)倒掛’情況。”

張波認(rèn)為，后續(xù)南通的房價(jià)，整體上升的動(dòng)力是明顯偏弱的。南通市主城區(qū)只有100多萬人口，長期處于凈流出狀態(tài)，因而本地自住需求不會(huì)迎來井噴式增長，市場(chǎng)預(yù)期也將逐步理性。

不過在陳建良看來，南通是實(shí)力房企選擇性進(jìn)駐的戰(zhàn)略城市，至少在短期“存量低、可售量少”的情況還會(huì)持續(xù)，即使政府限房價(jià)，短期內(nèi)也存在一些利好。

對(duì)于蘇南樓市，陳建良告訴認(rèn)為，蘇南的蘇州、無錫、南京、常州等多個(gè)城市，大面積降價(jià)及成交量下降仍將持續(xù)一段時(shí)間。

開發(fā)商實(shí)操層面，陳建良認(rèn)為，要在看準(zhǔn)城市基本面的情況下，堅(jiān)持以銷定產(chǎn)、保持理智、謹(jǐn)慎拿地和開發(fā)運(yùn)營。同時(shí)，對(duì)于目前表現(xiàn)火熱的城市，要保持冷靜，看清楚這些熱點(diǎn)城市動(dòng)態(tài)是否能加預(yù)期，短期是否還有保持溫度的能量。而對(duì)于目前市場(chǎng)表現(xiàn)冷清的城市，也不要完全放棄，要找到拿地窗口期和最佳拿地時(shí)機(jī)。