深圳嚴(yán)查“代持炒房” 哪些“硬核政策”會(huì)加碼？

近期，深圳新盤(pán)“萬(wàn)人打新”“代持炒房”事件繼續(xù)發(fā)酵。樓市“打新”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也引起監(jiān)管部門(mén)發(fā)聲。熱點(diǎn)樓盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期、萬(wàn)科瑧山海家園接連提示“代持購(gòu)房”相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，后者還緊急調(diào)整銷(xiāo)售方案。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，近年來(lái)，深圳在供給側(cè)上做了很多卓有成效的工作，建議接下來(lái)在金融、稅收、供地結(jié)構(gòu)、新房定價(jià)等方面出臺(tái)“硬核政策”，堅(jiān)持“房住不炒”。

兩個(gè)熱點(diǎn)樓盤(pán)提示代持購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

11月30日，引爆市場(chǎng)的深圳“網(wǎng)紅”樓盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期發(fā)布了與廣大客戶(hù)共同踐行“房住不炒”的倡議，稱(chēng)“針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘打新熱’現(xiàn)象，不排除政府相關(guān)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)相關(guān)政策舉措，以保障‘房住不炒’政策落地，并提示‘代持購(gòu)房’的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。”

對(duì)于代持購(gòu)房，華潤(rùn)置地稱(chēng)，被代持人的風(fēng)險(xiǎn)包括代持協(xié)議被法院認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議;代持人反悔，導(dǎo)致被代持人無(wú)法順利取得所購(gòu)房屋所有權(quán);代持人私自出售、贈(zèng)與、出租房屋或?qū)⑺值姆课萦糜诘謧?因代持人債務(wù)糾紛導(dǎo)致被代持房產(chǎn)被法院查封、拍賣(mài)、執(zhí)行等。而對(duì)于代持人來(lái)說(shuō)，代持購(gòu)房存在可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅的繳納;增加購(gòu)房成本，影響個(gè)人/家人購(gòu)房、影響代持人的個(gè)人征信記錄等。

同一天，萬(wàn)科瑧山海家園也發(fā)布公告，提示購(gòu)買(mǎi)者市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、貸款風(fēng)險(xiǎn)和代持風(fēng)險(xiǎn)等。

12月1日，萬(wàn)科瑧山海家園微信公眾號(hào)發(fā)布《瑧山海家園銷(xiāo)售方案補(bǔ)充公告》，將按照客戶(hù)社保年限排名來(lái)確定客戶(hù)入圍參與搖號(hào)選房的資格。公告稱(chēng)，根據(jù)深圳市政府最新指示，萬(wàn)科瑧山海家園銷(xiāo)售方案做出調(diào)整。公司目前已經(jīng)整理出誠(chéng)意登記審核通過(guò)和資金凍結(jié)成功的客戶(hù)名單，將會(huì)把名單提交給政府相關(guān)核查部門(mén)，核查社保年限信息并按社保年限排名反饋，后續(xù)將按照客戶(hù)社保年限排名，再以本次可售房源數(shù)為基數(shù)按1：5的比例選取排序中社保(或個(gè)人所得稅)年限靠前的客戶(hù)入圍，參與搖號(hào)選房。

深圳調(diào)查“代持炒房”

熱點(diǎn)樓盤(pán)接連提示“代持購(gòu)房”風(fēng)險(xiǎn)的背景是，近期，深圳新房市場(chǎng)局部出現(xiàn)“過(guò)熱”苗頭，隨之出現(xiàn)一個(gè)新詞“打新”。

火熱的“打新”市場(chǎng)，讓不少購(gòu)房者抱著碰運(yùn)氣的想法，涌進(jìn)新房市場(chǎng)參與搖號(hào)與選房。華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期便是其中的典型代表。

實(shí)際上，并非所有的新盤(pán)都有“打新”“日光”的命。新京報(bào)記者注意到，深圳“打新熱”的樓盤(pán)，大多集中在南山、光明、寶安等規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的片區(qū)，且項(xiàng)目周邊交通、教育等資源優(yōu)勢(shì)明顯，而反觀深圳新房大量集中的龍崗、坪山等東部區(qū)域，這些區(qū)域的樓盤(pán)與“日光”“打新”基本無(wú)緣。此外，即使是熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的非優(yōu)質(zhì)資源樓盤(pán)，也并不能產(chǎn)生“打新”“日光”效應(yīng)。

購(gòu)房者層面上，不少購(gòu)房者依然持理性態(tài)度。深圳當(dāng)?shù)匾晃毁?gòu)房者告訴記者，眼看著小孩過(guò)幾年要升入初中，想找個(gè)學(xué)校更好的房源，目前手頭也準(zhǔn)備好了資金，但搖了幾次都沒(méi)中，“我們不是投資客，買(mǎi)來(lái)自住的，不想冒風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)其他辦法搖到號(hào)，等等再找機(jī)會(huì)吧。”

“目前新房市場(chǎng)，確實(shí)存在代持案例，但估計(jì)代持總數(shù)占比并不大，更多的是將其他房源出售后，具有購(gòu)買(mǎi)資格的人。其中具有購(gòu)房資格，但資金不夠，幾個(gè)人眾籌買(mǎi)房，這種情況更為普遍。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

實(shí)際上，樓市“打新”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也引監(jiān)管部門(mén)發(fā)聲。針對(duì)有關(guān)媒體報(bào)道了華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期等熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)“萬(wàn)人搶房”“眾籌打新”等情況，11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)、黨組書(shū)記張學(xué)凡表示，針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門(mén)正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，“代持炒房”存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)、資金安全風(fēng)險(xiǎn)，也違背了國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及限購(gòu)政策。在謝逸楓看來(lái)，要打擊“代持炒房”，有以下幾大途徑：立法嚴(yán)打;對(duì)資金來(lái)源審查、審核;從購(gòu)房資格上嚴(yán)格進(jìn)行審核、認(rèn)定。

今年以來(lái)調(diào)控政策加碼、“打補(bǔ)丁”

這并非監(jiān)管部門(mén)的首次發(fā)聲。實(shí)際上，深圳樓市熱度幾乎延續(xù)了一整年，而政策的“補(bǔ)丁”也在不斷跟進(jìn)。

今年年初，新冠肺炎疫情發(fā)生后，當(dāng)全國(guó)樓市仍在低迷狀態(tài)時(shí)，深圳樓市則直接進(jìn)入“火熱”階段。新房市場(chǎng)頻頻再現(xiàn)“日光”“秒光”現(xiàn)象。伴隨著深圳樓市升溫，“天價(jià)喝茶費(fèi)”重出江湖。

針對(duì)這一現(xiàn)象，4月3日，深圳寶安區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的通知》。通知指出，出現(xiàn)購(gòu)房繳納“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤(rùn)恒都市名薈等多個(gè)樓盤(pán)。對(duì)此，寶安住建局將開(kāi)展打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的行動(dòng)，其中包括采取暫停涉案樓盤(pán)全部房源網(wǎng)簽權(quán)限等措施。

二手房市場(chǎng)方面，深圳部分區(qū)域成交活躍度在今年二季度顯著提升，二手住宅過(guò)戶(hù)套數(shù)在6月份破萬(wàn)，在此基礎(chǔ)上，7月份二手房過(guò)戶(hù)量達(dá)13407套。活躍的投機(jī)客們讓市場(chǎng)一度惶恐。

為落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向，深圳調(diào)控“靴子”落地。7月15日，深圳發(fā)布“深八條”。“深圳在學(xué)習(xí)長(zhǎng)沙經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，出臺(tái)限購(gòu)、限貸、稅收、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、新盤(pán)開(kāi)盤(pán)監(jiān)管等一攬子措施?？梢钥闯?，調(diào)控力度較大。”業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)此次限購(gòu)的重要意義。

在此背景下，深圳二手房市場(chǎng)隨之降溫。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，“深八條”出臺(tái)后，8月份二手住宅過(guò)戶(hù)量降至11322套，在此基礎(chǔ)上，9月、10月、11月，過(guò)戶(hù)量分別為8820套、5049套及5812套。

而因?yàn)橄薅ㄊ蹆r(jià)下的新房與周邊二手房倒掛幅度較大，個(gè)別價(jià)格甚至達(dá)到5萬(wàn)元/平方米，因此，中簽一套住宅可“賺取”幾百萬(wàn)的差價(jià)，一些人鋌而走險(xiǎn)，以“代持”等方式購(gòu)房。

業(yè)內(nèi)：減少價(jià)差、啟動(dòng)稅收調(diào)節(jié)、增加住宅供應(yīng)等

“近年來(lái)，深圳在供給側(cè)上做了很多卓有成效的工作，比如增加供應(yīng)、推進(jìn)公共住房建設(shè)、規(guī)?；赓U等，但調(diào)控政策仍需進(jìn)一步精細(xì)化、科學(xué)化。”李宇嘉稱(chēng)。

在謝逸楓看來(lái)，雖然現(xiàn)在深圳有限購(gòu)、限貸政策，但還能以公司名義來(lái)購(gòu)房，或者借用假結(jié)婚、離婚、代持等渠道來(lái)買(mǎi)房，因而還需要后續(xù)政策加碼、打“補(bǔ)丁”。

而在12月1日深圳市稅務(wù)局官網(wǎng)辟謠近日流傳“深圳市房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)將于2021年1月1日起運(yùn)行”的消息后，接下來(lái)深圳樓市該怎么調(diào)控?如何使深圳樓市有序、健康發(fā)展?

“金融部門(mén)必須要與住建部門(mén)形成監(jiān)管合力。”李宇嘉認(rèn)為，樓市調(diào)控最關(guān)鍵的就是把住金融的閘口，深圳應(yīng)該在此方面“嚴(yán)調(diào)控”，控制資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。

同時(shí)，李宇嘉建議，新房批預(yù)售的價(jià)格，或是貼著同片區(qū)二手房?jī)r(jià)格走，或是要壓縮二者之間的價(jià)差，不能出現(xiàn)人為創(chuàng)設(shè)出巨大的盈利空間。再通過(guò)在各個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)大規(guī)模供應(yīng)新房，達(dá)到“錨定”片區(qū)價(jià)格的效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)新房、二手房穩(wěn)定價(jià)格的目標(biāo)。此外，這一過(guò)程中，也要防止二手房炒作，又創(chuàng)造出一、二手價(jià)格倒掛的場(chǎng)景。因此，建議制定出片區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)，與新房形成監(jiān)管合理，共同穩(wěn)定價(jià)格。

除此之外，李宇嘉還指出，政策層面還需要對(duì)需求進(jìn)行精細(xì)化細(xì)分。其中，政策性住房需求，分為低收入的公租房需求、人才住房需求，而商品住房需求分普通商品住房需求、非普通商品住房需求。對(duì)于普通住房需求，要嚴(yán)格控制價(jià)格。非普通住房需求，則適度放開(kāi)價(jià)格。同時(shí)，啟動(dòng)稅收調(diào)節(jié)等，比如，從即日起銷(xiāo)售的商品住房(含新房、二手房)，未來(lái)二次交易時(shí)，個(gè)人所得稅按照核實(shí)征收，即買(mǎi)賣(mài)價(jià)差20%征稅。或者可以采用中國(guó)香港、新加坡的超額印花稅的做法。

對(duì)此，深圳一位不愿具名的資深業(yè)內(nèi)人士也表示，未來(lái)政府要做的就是“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”。

值得一提的是，經(jīng)過(guò)幾年人口大規(guī)模凈流入、生育高峰等，目前深圳已經(jīng)形成了從剛需到改善的全方面、持續(xù)性的購(gòu)房需求。因此，上述該人士進(jìn)一步表示，深圳可供開(kāi)發(fā)的土地有限，且此前多為工業(yè)用地等，未來(lái)要改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)。此外，現(xiàn)在一些閑置或空置的廠房、寫(xiě)字樓，可以轉(zhuǎn)變?yōu)榧w租賃住房，通過(guò)這種多層次的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，來(lái)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。

11月30日，張學(xué)凡也稱(chēng)，深圳將進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。(新京報(bào)記者 張曉蘭)