“三道紅線”利劍高懸 房企資金鏈迎大考

數據顯示，歷年1月均為房企債券融資高峰期，今年也不例外，但總體發(fā)債規(guī)模低于市場預期。貝殼研究院數據顯示，2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。專家表示，“三道紅線”威力開始顯現，房地產債券今年到期規(guī)模增多，對資金鏈帶來考驗。

發(fā)力美元債市場

貝殼研究院數據顯示，1月房地產企業(yè)發(fā)行的債券中，境外債券占54%。貝殼研究院稱，2021年房企融資新規(guī)與銀行房地產貸款集中度管理制度均處于實施前過渡期。監(jiān)管更趨嚴格，房企對金融環(huán)境預期偏緊。境內融資承壓，房企開年繼續(xù)發(fā)力美元債市場。

1月房地產企業(yè)境內發(fā)債平均票面利率為4.75%，環(huán)比下降0.28個百分點;境外發(fā)債平均票面利率為7.11%，較上月下降0.68個百分點。

分析人士稱，2020年末發(fā)布的銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度將加劇房企金融集中度，預計2021年房企融資能力和融資成本將加速分化。

“2021年房企面臨大規(guī)模的債券到期，借新還舊壓力較大，故年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發(fā)債。”中國指數研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水說。

境內融資方面，劉水認為，2021年房地產融資仍然處于收緊狀態(tài)，在“三道紅線”試點范圍可能擴大的背景下，房企境內債券融資規(guī)模將呈現小幅增長，融資成本將大致保持穩(wěn)定。

境外融資方面，目前房企海外發(fā)債只能用來借新還舊，預計2021年該政策仍將延續(xù)，因此全年海外債券發(fā)行規(guī)模將受限于到期規(guī)模。受疫情影響，歐美等國家繼續(xù)實施寬松貨幣政策，海外流動性較為充裕，2021年房企境外融資成本有望進一步降低。

監(jiān)管部門此前明確的房企融資“三道紅線”為：剔除預收款后的資產負債率上限為70%、凈負債與股本之比上限為100%、現金與短期債務比上限為1。

償債壓力上升

貝殼研究院數據顯示，2021年1月境內外房地產企業(yè)債券到期規(guī)模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規(guī)模將繼續(xù)增加，全年償債壓力上升。

中指院數據顯示，今年上半年房企到期債務規(guī)模將創(chuàng)出近年來新高，而全年到期規(guī)模將同比增加16.94%至8888.83億元。由于借新償舊仍為債務償還的主要方式，因此房企紛紛加快債券融資步伐以應對償債高峰的到來。

中信證券分析師認為，目前已有9家境內發(fā)債房企發(fā)生債券實質違約，雖然大型房企違約案例不多，但重大負面信用事件正頻繁發(fā)生。

“未來房地產金融政策將維持偏緊態(tài)勢，同時‘三道紅線’有可能擴圍，房企應重視現金流管理，積極調整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風險能力。”劉水建議。