“三道紅線”利劍高懸 房企資金鏈迎大考

數(shù)據(jù)顯示，歷年1月均為房企債券融資高峰期，今年也不例外，但總體發(fā)債規(guī)模低于市場預(yù)期。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1630億元，同比下降5.3%。專家表示，“三道紅線”威力開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)債券今年到期規(guī)模增多，對資金鏈帶來考驗(yàn)。

發(fā)力美元債市場

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券中，境外債券占54%。貝殼研究院稱，2021年房企融資新規(guī)與銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度均處于實(shí)施前過渡期。監(jiān)管更趨嚴(yán)格，房企對金融環(huán)境預(yù)期偏緊。境內(nèi)融資承壓，房企開年繼續(xù)發(fā)力美元債市場。

1月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債平均票面利率為4.75%，環(huán)比下降0.28個百分點(diǎn);境外發(fā)債平均票面利率為7.11%，較上月下降0.68個百分點(diǎn)。

分析人士稱，2020年末發(fā)布的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度將加劇房企金融集中度，預(yù)計(jì)2021年房企融資能力和融資成本將加速分化。

“2021年房企面臨大規(guī)模的債券到期，借新還舊壓力較大，故年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發(fā)債。”中國指數(shù)研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水說。

境內(nèi)融資方面，劉水認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)融資仍然處于收緊狀態(tài)，在“三道紅線”試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大的背景下，房企境內(nèi)債券融資規(guī)模將呈現(xiàn)小幅增長，融資成本將大致保持穩(wěn)定。

境外融資方面，目前房企海外發(fā)債只能用來借新還舊，預(yù)計(jì)2021年該政策仍將延續(xù)，因此全年海外債券發(fā)行規(guī)模將受限于到期規(guī)模。受疫情影響，歐美等國家繼續(xù)實(shí)施寬松貨幣政策，海外流動性較為充裕，2021年房企境外融資成本有望進(jìn)一步降低。

監(jiān)管部門此前明確的房企融資“三道紅線”為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率上限為70%、凈負(fù)債與股本之比上限為100%、現(xiàn)金與短期債務(wù)比上限為1。

償債壓力上升

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月境內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規(guī)模將繼續(xù)增加，全年償債壓力上升。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企到期債務(wù)規(guī)模將創(chuàng)出近年來新高，而全年到期規(guī)模將同比增加16.94%至8888.83億元。由于借新償舊仍為債務(wù)償還的主要方式，因此房企紛紛加快債券融資步伐以應(yīng)對償債高峰的到來。

中信證券分析師認(rèn)為，目前已有9家境內(nèi)發(fā)債房企發(fā)生債券實(shí)質(zhì)違約，雖然大型房企違約案例不多，但重大負(fù)面信用事件正頻繁發(fā)生。

“未來房地產(chǎn)金融政策將維持偏緊態(tài)勢，同時‘三道紅線’有可能擴(kuò)圍，房企應(yīng)重視現(xiàn)金流管理，積極調(diào)整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”劉水建議。