南京土拍規(guī)則大變革！一年只賣(mài)三次地！

2月26日，據(jù)網(wǎng)傳南京市土地儲(chǔ)備中心發(fā)布文件，提到2021年南京商品住宅地塊將在4月、7月、10月三批次安排上市!

集中供地，熱點(diǎn)城市今年最多賣(mài)三次地，終于成真!

2月24日，這一消息開(kāi)始在業(yè)內(nèi)廣為流傳，傳言稱(chēng)：國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件，文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。同批次公告出讓的土地以?huà)炫品绞浇灰椎?，?yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期;以拍賣(mài)方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。

經(jīng)多方求證獲悉，該消息確有出處。

2月23日，“全國(guó)2021年住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會(huì)議”召開(kāi)，自然資源部開(kāi)發(fā)利用司市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人，從科學(xué)編制實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃、堅(jiān)持做好住宅用地信息公開(kāi)、實(shí)行住宅用地集中出讓和加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)等四個(gè)方面詳細(xì)講解了2021年住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控工作要點(diǎn)。其政策實(shí)施范圍也分三類(lèi)：全國(guó)所有城市、大城市(城區(qū)常住人口100萬(wàn)以上)、重點(diǎn)城市(依據(jù)分類(lèi)調(diào)控文件)。

其中，一年最多供三次地的說(shuō)法，便出自“實(shí)行住宅用地集中出讓”的要求。

據(jù)網(wǎng)傳文件顯示，本次實(shí)施“兩集中”的城市共有22個(gè)，分別是北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市，南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線(xiàn)城市。

南京：一年只賣(mài)三次地

往年，全年的供地計(jì)劃會(huì)通過(guò)官方發(fā)布。據(jù)網(wǎng)上曝光，南京市土地儲(chǔ)備中心發(fā)布文件，3月1日下午，南京將召開(kāi)2021年全市經(jīng)營(yíng)性用地?cái)M上市地塊前期工作推薦會(huì)議。

文件提到：請(qǐng)各主體詳細(xì)梳理2021年南京上市計(jì)劃中的商品住宅地塊，按照4月、7月、10月三批次安排上市。

而除了南京，據(jù)了解目前已有天津、鄭州、青島三城發(fā)布相關(guān)文件。

集中供地盛宴

在自然資源部看來(lái)，“兩集中”出讓方式好處多多。

對(duì)大型房企，短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時(shí)參加多塊土地競(jìng)爭(zhēng)，不能再利用資金和信息優(yōu)勢(shì)“通吃”市場(chǎng)、壟斷資源。對(duì)中小房企，能有更多選擇的余地，可以避開(kāi)大房企直接競(jìng)爭(zhēng)而獲得土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。

自然資源部同時(shí)指出，住宅用地集中上市，造成的宣傳影響效果較大，公眾更易獲取信息，利于穩(wěn)定預(yù)期。集中供應(yīng)的地塊中，個(gè)別單價(jià)較高的地塊比較顯眼，容易形成“明星地塊”，對(duì)公眾心理可能產(chǎn)生負(fù)面影響。各城市應(yīng)提前做好應(yīng)對(duì)預(yù)案，在避免產(chǎn)生單價(jià)、總價(jià)新高的同時(shí)，加大宣傳正常成交地塊的信息，做好正面宣傳引導(dǎo)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，對(duì)于此次集中供地的政策，對(duì)行業(yè)以及房企都產(chǎn)生了不可避免的影響：

一、對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓?zhuān)瑢?duì)于房企的資金會(huì)產(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過(guò)熱現(xiàn)象，土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。尤其若是在北上廣深一線(xiàn)城市以及南京、蘇州、杭州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市落實(shí)這樣的供地政策，對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

二、另外，同批土地成交后大概率會(huì)存在未來(lái)項(xiàng)目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會(huì)產(chǎn)生一定的影響，對(duì)于像深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況，同時(shí)，大量項(xiàng)目集中入市也能對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實(shí)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

三、對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這種“兩集中”政策將會(huì)加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對(duì)于房企的資金狀況將會(huì)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。在去年“三道紅線(xiàn)”新規(guī)的加持之下，房企銷(xiāo)售回款的任務(wù)更加艱巨，對(duì)房企銷(xiāo)售端來(lái)說(shuō)將面臨新的調(diào)整。同時(shí)，也有利于促進(jìn)房企謹(jǐn)慎理性拿地。

整體來(lái)看，本次22城集中供地的政策若真正落地實(shí)施，將會(huì)對(duì)行業(yè)和房企帶來(lái)深刻影響，可以有效的抑制地價(jià)走高，對(duì)于房企的資金能力以及運(yùn)營(yíng)能力提出更高的要求，房企需要加速戰(zhàn)略調(diào)整，保證現(xiàn)金流充足，同時(shí)提升產(chǎn)品力，方能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。