滬杭樓市密集調控：穩(wěn)房價 擠泡沫

去年底以來，作為大城市代表的上海、杭州等地樓市再現量價齊升，引發(fā)新一輪調控。這一輪長三角樓市調控以上海、杭州為代表，政府穩(wěn)房價、防止資產泡沫擴大的目的已很明確。

3月9日，在一張業(yè)內人士提供的某銀行上海分行的個人貸款提前收回告知函截圖中，21世紀經濟報道記者看到，1月5日，一筆由該行放出的500萬貸款，由于客戶“未按約履行借款合同‘第四條貸款用途’的相關約定”，客戶被要求于2021年3月31日前歸還全部貸款本息。

按照業(yè)內人士的說法，上海各家銀行近期展開對經營性貸款流入股市、樓市的嚴格審查，是年初樓市調控的延續(xù)。早在去年4月，央行上?？偛烤徒M織召開房地產信貸工作座談會，嚴禁以消費貸或經營貸形式向購房者提供資金。

結合此前的“三道紅線”和“銀行房地產貸款集中度”，當前監(jiān)管重心由之前限制融資渠道向限制融資主體轉變，通過“因企施策”“因行施策”限制房企資金來源，相較以往更加細化、嚴格，對于實施房地產長效機制具有重要作用。

調控后手

3月3日，杭州市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產市場秩序的通知》，《通知》明確嚴格防范經營貸、消費貸違規(guī)流入房地產市場。嚴禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經營性貸款和消費貸款，嚴格個人經營貸和消費貸真實性審查，加強貸后資金管理。

“資金”監(jiān)管政策一出，上海、杭州部分以投資客主導的樓市板塊，變化非常明顯。杭州二手房門店出現大量房源下架的情況，投資客開始觀望、業(yè)主短時間內不愿意降價，成交下滑。前述業(yè)內人士指出，當前的政策環(huán)境下，市場隨時可能出現變化。

21世紀經濟報道記者了解到，近期金融機構業(yè)務員推銷信用貸產品的時候也出現了不一樣的說辭。“每個項目都有對應的銀行，我們有辦法幫您申請下來。”上海一名銷售人員在電話里對陳曉明(化名)說，經營貸的審批審查雖然嚴格了，但還是有辦法規(guī)避監(jiān)控。

隨著前述貸款提前收回告知函的流出，部分消費者開始觀望市場。

與嚴查經營貸、消費貸流入樓市政策同時發(fā)布的，還有杭州法拍房限購政策。就在同一天，上海也發(fā)布優(yōu)先購房者所購買房產5年內限售。滬杭一系列政策出臺后，疊加此前政策效應，市場熱度開始下降。第三方數據顯示2021年2月，上海二手住宅共成交約1.9萬套，環(huán)比大幅下跌57.06%。從2月1日至2月21日數據來看，一手房成交套數同比已經減半。

監(jiān)管對房地產市場的調控留有后手，儲備政策遠不止于此，并且，在規(guī)范市場方面，對違法違規(guī)案例的查處也逐漸公開透明化。日前，上海市房管局、市市場監(jiān)管局和市城管執(zhí)法局查處并通報6起違法違規(guī)典型案例，主要涉及廣告違法、合同違法、欺詐消費者等方面。

其中，上海齊星房地產經紀有限公司在提供經紀服務過程中，幫助當事人簽訂不同交易價款的合同，做高房屋交易價格套取銀行貸款。

實際上，為了避稅，上海二手房交易中，做低成交價的案例也不少。為了整頓市場亂象，上海房地產中介行業(yè)協會自去年開始啟動房地產經紀行業(yè)誠信(信用)信息平臺，每月公示黑名單。

擠出泡沫

長三角一線城市、新一線城市這一連串調控，一個背景是房地產價格快速上漲。一方面，房企把長三角地區(qū)看作投資重點區(qū)域，不惜重金布局長三角;長三角一線城市、新一線城市都市圈的房價上漲壓力顯而易見。另一方面，綜合第三方機構數據，2020年，上海住宅銷售面積1434.07萬平方米，增長5.9%;二手房網簽面積2246.23萬平方米，增長24.4%，創(chuàng)近4年來新高。

杭州方面，2020年新房成交152836套，創(chuàng)下近三年來的新高;二手房雖然沒有出現大漲，但在一手房被調控之后，資金開始流入二手房。

進入2021年，上述城市房價上漲壓力仍存，自1月下旬起，住建部相繼赴上海、杭州、無錫等地調研督導房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制落實情況。各地陸續(xù)出臺調控政策，一切指向房地產資產泡沫風險。

3月2日，國務院新聞辦舉行發(fā)布會介紹推動銀行業(yè)保險業(yè)高質量發(fā)展有關情況，并答記者問。關于房地產，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，房地產現在金融化、泡沫化傾向還比較強，但勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速;現在各城市“一城一策”推出調控舉措，目的是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期;很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。

平安證券有分析師指出，監(jiān)管層仍然認為房地產領域的核心問題還是泡沫比較大。此前郭樹清曾指出房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，此次重申房地產金融化、泡沫化傾向強，表明監(jiān)管層對防范和化解房地產風險的決心，預計房地產融資環(huán)境仍將穩(wěn)中偏緊，政策執(zhí)行落地將相對有力。

防范資產泡沫首先就是控制價格泡沫。反觀春節(jié)前夕，深圳住建局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，成為全國首個推行二手“指導價”的城市。開年后，無錫、上海、杭州、成都等城市跟進，矛頭直指虛高二手房價。以上海為例，二手房市場成交下滑明顯，2月份上海二手房成交1.9萬套，比1月份成交量減半。

各地政府祭出一系列政策組合拳之后，市場熱度得到有效遏制，疊加春節(jié)因素，2月份各項二手房指標的環(huán)比均出現顯著下滑，市場觀望氣氛濃厚。

從上海鏈家、上海中原反映的帶看量情況來看，2月份帶看量有明顯的減少，環(huán)比下降44%，新增客戶量也出現下降。分環(huán)線來看，郊環(huán)以外的均價甚至出現同比負增長的情況。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，目前新房搖號試行計分制，在一定程度上保障剛需購房者的需求，而二手房市場以剛需購房者為主，或有一部分被疏導到新房市場。

杭州方面，日前明確規(guī)定中介機構不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。這直接導致未來科技城、奧體、申花、三墩北等投資客占比較高的市場板塊，這幾天內出現大量房源下架。

據官方數據，截至目前，中介機構共自查33000余套房源信息，對疑似存在問題的985套房源進行梳理核對，已下架660余套房源。

雖然沒有出現杭州這樣明顯的房源下架情況，但上海2月份二手房成交量腰斬，拐點隱現。

上海一名中介人士認為，價格泡沫被擠壓之后，成交也相應回落。一般而言，上海春節(jié)前后，小陽春之前的二手房市場成交在2萬套左右，目前看似回落到1.9萬套的正常水平，政策效果如何，還需觀望三四月份的市場情況。