增值稅率降了房價卻被“抬高”？業(yè)主起訴開發(fā)商討要多收的房款

(記者 劉國慶)購房合同上約定了不含稅的房價、增值稅率，之后增值稅政策調(diào)整稅率下降，拿到房子的業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，發(fā)票上不含稅房價被抬高了。為此，業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商違反合同約定，起訴到法院要求開發(fā)商返還這筆“被抬高的房款”。4月初，常州市天寧區(qū)法院開庭審理了此案。

業(yè)主：稅率降了，開發(fā)商卻暗地里抬高了房價

2017年10月底，陸先生的妻子與開發(fā)商常州東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司(以下簡稱常州東南公司)簽訂了購房合同，買了新城泰和之春小區(qū)的一套期房。

合同正文約定，房屋單價為每平方米12089.12元，總價1846855元。同一天簽訂的補(bǔ)充協(xié)議還約定，該套房屋不含稅價款為1663833元，稅率為11%，稅金為183022元。不含稅價款加上稅金合計就是合同正文里約定的總價1846855元。補(bǔ)充協(xié)議還特別約定“與正文不一致的以本補(bǔ)充條款為準(zhǔn)”。

2019年底，房子交付。從開發(fā)商開具的發(fā)票上，陸先生發(fā)現(xiàn)了不對勁的地方。記者看到，這張開具于2019年12月2日的發(fā)票上載明，房屋總價為1841656元，但是稅率為9%，稅金為152063.34，而房屋價格(不含稅)則悄然提高為1689592.66元。

陸先生說，他的房屋交付后實(shí)際面積為152.34平方米，合同上寫的面積是152.7平方米。減掉面積差價5199元，房屋總價可以說是沒有變化。但是從發(fā)票上可以看出，不含稅的房屋價格，發(fā)票上的價格比合同約定的價格高出2.5萬多元。

陸先生告訴記者，按照合同約定，如果不考慮房屋面積變化因素，開發(fā)商開具的發(fā)票，應(yīng)該是不含稅價格不變。稅金隨著稅率的變化而變化，稅率增加，稅金增加，則不含稅房價不變，房屋總價增加。稅率下降，則不含稅房價仍然不變，房屋總價減少。

“從2017年到2019年，增值稅率由11%降到了9%。”陸先生說，為了讓業(yè)主付給開發(fā)商的房屋總價不變，開發(fā)商在開發(fā)票時就“抬高了不含稅的房價”。

陸先生表示，開發(fā)商這種做法，明顯違反了合同約定。他介紹，像他這樣買了小區(qū)二期的房子業(yè)主有數(shù)百戶，都存在這種情況。

業(yè)主戴先生就和陸先生存在同樣的情況。戴先生的購房合同簽訂于2018年2月。合同補(bǔ)充協(xié)議約定，房子不含稅價款為1901359元，稅率11%。但是2019年12月開具的發(fā)票則顯示，房屋不含稅價提高為1930195.41元，稅率為9%。發(fā)票上不含稅房屋價款高出2.8萬多元。實(shí)際上，戴先生房子的交付面積也是比合同上約定的小。

戴先生和一些業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商利用了稅率降低2%這個政策，抬高了房屋不含稅價格2%，多賺了房價2%。這筆錢，如果是按照11%的稅率開票，應(yīng)該是交給國家的?，F(xiàn)在開發(fā)商按照開票時的政策9%稅率開票，房屋總價不變，那就是變相多收了業(yè)主的錢。

據(jù)陸先生介紹，該案涉及到的業(yè)主數(shù)百戶，涉及到的資金較大。

法院進(jìn)行了首次庭審，被告認(rèn)為沒有違約

在向開發(fā)商討要說法無果后，業(yè)主們起訴到法院。4月初，天寧區(qū)法院開庭審理了首批6位業(yè)主起訴開發(fā)商的案件。

訴狀中，業(yè)主們要求開發(fā)商退還房屋價格及因此而多收的契稅。算下來，每套房子涉及退還的錢款為數(shù)萬元不等。

原告業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商存在合同違約。補(bǔ)充協(xié)議中明確約定了不含稅價格、稅率及稅金的具體數(shù)額。同時約定，“如因……或者稅費(fèi)政策變更等，導(dǎo)致……契稅以及其他稅費(fèi)增加的，多支出的稅費(fèi)全部由買受人承擔(dān)”。

6位業(yè)主的代理律師、江蘇融暢(上海)律師事務(wù)所律師阮俊慧介紹，可能一般的購房合同中只約定房屋總價，但在本案件中一個關(guān)鍵點(diǎn)即文本效力更高的補(bǔ)充條款中明確了房屋價稅合計、對不含稅價格及稅金(稅率)進(jìn)行了區(qū)分，還特別明確強(qiáng)調(diào)了稅金是由買受人在不含稅價外實(shí)際承擔(dān)的，同時還明確稅費(fèi)政策變更，多支出的稅費(fèi)由買房人承擔(dān)。而買房人是消費(fèi)者，開發(fā)商是經(jīng)營者，無論是依照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法還是價格法以及民法，開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)誠信履行合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，此外雙方之間的合同格式條款應(yīng)當(dāng)公平地甚至是按照有利于消費(fèi)者的原則來被解讀。所以開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)在有高效力條款且明確不含稅價，以及政策變化致稅金增加繼續(xù)由買受人承擔(dān)等明確約定的情況下，擅自增加不含稅價，來侵害消費(fèi)者的權(quán)益。

庭審中，被告開發(fā)商方面則表示，被告方無違約行為。雙方簽訂的合同為固定含稅總價合同，并無降稅即降價的約定，買房人應(yīng)支付的房屋總價款中包含稅金，且稅金的金額并不是固定的，會隨著稅收政策調(diào)整而調(diào)整，但不等于雙方作出了降稅即降價的意思表示。

被告方還認(rèn)為，從交易慣例看，固定總價是房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個商品銷售市場的慣例，也是維護(hù)交易穩(wěn)定性的必然做法，銷售在前，納稅在后，如稅調(diào)則價調(diào)，則交易無法穩(wěn)定。此外，被告開具的增值稅發(fā)票，符合法律規(guī)定和國家稅務(wù)要求。

庭審后，法院尚未作出判決。現(xiàn)代快報也將對此案繼續(xù)關(guān)注。