廣撒網(wǎng)模式不靈了 頭部房企首季銷售增速明顯放緩

上市房企近日陸續(xù)披露一季度銷售業(yè)績(jī)，絕大多數(shù)房企銷售金額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，但銷售增速出現(xiàn)明顯分化。頭部房企由于布局較廣泛，而很多非熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有完全走出疫情影響，導(dǎo)致銷售明顯放緩。相比之下，很多布局熱點(diǎn)區(qū)域的大中型房企，一季度銷售明顯升溫。從房企融資情況看，3月以來(lái)，房企更青睞境內(nèi)融資，融資規(guī)模明顯擴(kuò)大，融資成本則出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

分化明顯

從房企披露的銷售金額看，疫情影響逐步轉(zhuǎn)淡，多數(shù)房企一季度銷售金額同比增幅較大。

融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布的3月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，3月集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約478.6億元，同比增長(zhǎng)55%，合同銷售面積約327.6萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約14610元/平方米。截至2021年3月底，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1162.8億元，同比增長(zhǎng)88%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約769.6萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約15110元/平方米。

從房企所在等級(jí)看，一季度房企不同陣營(yíng)銷售分化明顯，頭部超級(jí)陣營(yíng)銷售增速明顯小于其他陣營(yíng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，銷售金額在1000億元以上超級(jí)陣營(yíng)共5家，銷售額增長(zhǎng)率均值為45.6%。銷售金額在500億元到1000億元之間的第一陣營(yíng)房企共10家，銷售額增長(zhǎng)率均值為100.1%。銷售金額在200億元至500億元的第二陣營(yíng)房企有33家，銷售額增長(zhǎng)率均值為108.2%;銷售金額在100億元至200億元的第三陣營(yíng)為28家，銷售額均值為131.3億元，同比增長(zhǎng)達(dá)104.5%。

值得注意的是，部分頭部房企一季度增速明顯放緩，但回款率等財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)。

中國(guó)恒大4月6日晚發(fā)布的公告顯示，公司3月實(shí)現(xiàn)合約銷售額648億元，同比增長(zhǎng)4.4%;合約銷售面積785萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%;實(shí)現(xiàn)回款額651.6億元。前3個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1531.5億元，同比增長(zhǎng)3.9%;合約銷售面積1788萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.8%;累計(jì)回款1342.8億元，同比增長(zhǎng)18.3%。

青睞境內(nèi)融資

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)，房企境內(nèi)融資與海外融資規(guī)模呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，兩者發(fā)行規(guī)模差額拉大。相較于海外債，房企更多發(fā)行國(guó)內(nèi)信用債進(jìn)行市場(chǎng)融資。具體來(lái)看，3月房地產(chǎn)境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為714.41億元，相比2月190.71億元出現(xiàn)大幅增長(zhǎng);3月份，房企海外債發(fā)行規(guī)模為153.5億元，相比2月的290.89億元，環(huán)比降幅達(dá)89.5%。

從融資成本來(lái)看，3月信用債融資成本下降，海外債融資成本上升。其中，境內(nèi)信用債平均利率為4.51%，環(huán)比下降0.81個(gè)百分點(diǎn);海外債平均利率為7.92%，同比上升1.29個(gè)百分點(diǎn)。

從房企近期披露的融資情況看，境內(nèi)融資利率整體較低，且融資期限整體較高。4月7日，華僑城A發(fā)布公告稱，公司成功發(fā)行2021年公司債券(第三期)(面向合格投資者)。公告顯示，本次債券發(fā)行時(shí)間自2021年4月2日至2021年4月7日。本期債券實(shí)際發(fā)行金額17.6億元。品種一發(fā)行規(guī)模為2.6億元，票面利率為3.55%，發(fā)行期限為5年期，在第3年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。債券簡(jiǎn)稱為“21僑城05”;品種二發(fā)行規(guī)模為15億元，票面利率為3.95%，發(fā)行期限為7年期，在第5年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。債券簡(jiǎn)稱為“21僑城06”。

土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

房企拿地?zé)崆槌霈F(xiàn)回溫。1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)22.7%。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，近期重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地供求量雙雙上漲，受熱點(diǎn)三線城市多宗高價(jià)土地成交，成交地價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。在供地新政的影響下，熱點(diǎn)城市土拍熱度仍在升溫，特別是長(zhǎng)三角區(qū)域，無(wú)論是主城區(qū)還是下轄區(qū)縣，均有土地以高溢價(jià)成交。三四線城市土地的平均溢價(jià)率也突破30%，達(dá)到歷史較高水平。

“兩集中”供地新政出臺(tái)以來(lái)，各地都在積極踐行這一土地出讓政策。長(zhǎng)春于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個(gè)正式執(zhí)行者，廣州、無(wú)錫、天津、北京、重慶也先后掛出首批集中出讓地塊。

4月7日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布《重慶市市轄區(qū)2021年住宅用地“兩集中”出讓第一批次公告》，共供應(yīng)119宗住宅用地，起始價(jià)總計(jì)549.23億元。重慶市市轄區(qū)2021年計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地30210畝，第一批次公告時(shí)間為2021年4月7日，第一批次供應(yīng)商品住宅用地約11280畝。其中，中心城區(qū)涉及46宗，約6400畝，其他市轄區(qū)73宗，約4880畝。第二、三批次出讓公告時(shí)間擬定于2021年7-8月、9-10月，具體時(shí)間以正式公告為準(zhǔn)。

隨著供地計(jì)劃相繼出爐，入市優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量也明顯上漲。北京首批共推出30宗地，中心城區(qū)海淀、朝陽(yáng)等也有多宗土地供應(yīng)，為了控制地價(jià)平穩(wěn)，區(qū)位較好的項(xiàng)目均將采取“限價(jià) 現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”等交易方式;天津集中掛牌了58宗住宅用地，南開、西青等核心區(qū)域均有優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng);無(wú)錫也于3月29日掛牌了首批集中出讓宅地，共涉及16宗。

從首批已經(jīng)集中供地的城市看，首批掛牌的土地規(guī)模整體較大。其中，北京和廣州首批供應(yīng)宅地面積占比分別為56%和55%，熱點(diǎn)城市宅地供應(yīng)較充裕。天津的這一比重也達(dá)到45%，供地節(jié)奏快于往年。

除了采取集中出讓方式的土地外，溫州、臺(tái)州、紹興、義烏等長(zhǎng)三角城市也均有多宗土地推出。

業(yè)內(nèi)人士指出，從目前掛牌情況看，接下來(lái)一段時(shí)間，土拍焦點(diǎn)將集中在這些大批量供應(yīng)土地的熱點(diǎn)城市，尤其是北京，起拍價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的土地高達(dá)16宗，其中不乏起拍價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的優(yōu)質(zhì)地塊。另外，廣州白云區(qū)永泰客運(yùn)站地塊的起拍價(jià)高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米。競(jìng)拍熱度仍將延續(xù)。