融資成本再走高 房企“錢途”不容樂觀

房企境內(nèi)融資成本有走高趨勢。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度，房企境內(nèi)債券利率中位數(shù)為4.4%，環(huán)比上季度上升16個基點，同比上升48個基點。

借錢越來越難，已在房企身上有所體現(xiàn)。4月份，國內(nèi)一家TOP5房企發(fā)債成本達到7.00%，高于去年平均水平;還有多家企業(yè)，實際發(fā)債額度大幅縮水。“年報季后，房企融資需求上揚，票面利率短期易升難降。”上述研究院稱。

年報季期間，“降檔”成為主旋律，在已公布“三道紅線”數(shù)據(jù)的房企中，近半數(shù)已降至“綠檔”，余下多數(shù)只踩中一條紅線。綠檔，意味著房企的債務規(guī)?？梢酝仍鲩L15%，然而，今年以來攀高的融資成本，揭開了房企真實的融資現(xiàn)狀——即便財務達到“三道紅線”標準，房企的融資前景也不會變的輕松。

房企融資成本走高

4月6日，龍頭房企融創(chuàng)中國(01918.HK)于深交所公布了一筆發(fā)債情況。

公告顯示，4月1日~2日，融創(chuàng)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行2021年公司債券(第二期)，最終發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率7.00%，債券4年期，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

募集說明書披露，本期債券上市前，融創(chuàng)近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤為172.81億元(2017年、2018年及2019年合并報表中歸屬于母公司所有者的凈利潤平均值)，足夠支付本期債券一年的利息。

不過，7%的發(fā)債成本，仍較其2020年平均水平有所走高。據(jù)年報數(shù)據(jù)，融創(chuàng)2020年新增有息負債加權(quán)平均成本，同比下降2.1百分點。此前2017年~2019年，融創(chuàng)該項指標分別為6.24%、6.82%、8.56%。

由此可見，融創(chuàng)去年平均借貸成本未超7%。去年5月，融創(chuàng)發(fā)行2020年第二期33億公司債，票面利率5.6%;4月份，融創(chuàng)發(fā)行40億元公司債，票面利率4.78%。今年1月，融創(chuàng)發(fā)行15.8億元公司債，票面利率6.8%。

在近期業(yè)績報告會上，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德估計，未來2~3年，融創(chuàng)的融資利率至少有2~3個百分點的下降空間。降低融資成本，有助于財務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，也是融創(chuàng)未來幾年利潤的重要增長點。

單家企業(yè)的融資表現(xiàn)，與行業(yè)環(huán)境息息相關(guān)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房企境外債券利率下降，境內(nèi)利率則呈上升趨勢。一季度境內(nèi)債券利率中位數(shù)為4.4%，環(huán)比上一季度上升16個基點。

房企境內(nèi)發(fā)債期限也有所收縮。“今年一季度，房企境內(nèi)債平均發(fā)行期限下降至3.1年，較2020年一季度下降0.5年;境外債平均發(fā)行期限達3.2年，與2020年一季度基本持平。”上述研究院表示。

一些意欲發(fā)債補血的企業(yè)，實際融資額度大幅縮水。如珠江投資，今年前3月發(fā)行了三期公司債券，擬發(fā)行規(guī)模分別不超過15億元、40億元和23億元，實際發(fā)行規(guī)模分別為9.7億元、16.91億元和10.03億元。

融信中國(3301.HK)也遭遇了上述情形。2月8日，融信公布2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)的發(fā)行結(jié)果，該債券擬發(fā)行規(guī)模不超13.18億元，實際發(fā)行規(guī)模10億元，票面利率為6.5%。

“整體上房企融資環(huán)境是趨緊的，尤其是相較于2020年一季度疫情之下的貨幣寬松環(huán)境，今年同期融資收緊的趨勢會更加明顯。”貝殼研究院高級分析師潘浩告訴第一財經(jīng)，近期房企債券融資票面利率有所走高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進直言，從當前宏觀層面看融資和金融環(huán)境，實際上都有利率上升的預期，這也是很多房企融資成本略有增加的原因。

3月下旬，全國24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會強調(diào)，要堅持“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

同時，堅持市場化、法治化原則，前瞻性地綜合考量資金投放、資產(chǎn)負債、利潤、風險指標等因素，持續(xù)增強金融服務實體的能力。

綜合運營能力面臨考驗

房企融資成本高低，除去宏觀環(huán)境影響，與企業(yè)的信用資質(zhì)也息息相關(guān)。

從財務情況看，截至2020年末，諸多房企負債指標有所改善，達到“三道紅線”標準。據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至4月13日，已有超百家房企發(fā)布2020年年報，其中超70家房企公布“三道紅線”數(shù)據(jù)。

這其中，碧桂園、萬科A、融創(chuàng)中國、雅居樂、中梁控股、時代中國、美的置業(yè)、旭輝控股等約四成房企處于“黃檔”;龍湖集團、中海地產(chǎn)、華僑城、招商蛇口、華潤置地、中國金茂等近半房企處于“綠檔”。

祥生地產(chǎn)、中洲控股、首創(chuàng)置業(yè)、金融街、億達中國、銀城控股處于“橙檔”。中國恒大、富力地產(chǎn)、陽光100、國瑞置業(yè)仍處于“紅檔”。

值得注意是，近期融資“遇冷”的融信、融創(chuàng)，2020年均實現(xiàn)降檔，融信更是實現(xiàn)“零踩線”。但4月12日，惠譽將融信長期外國貨幣發(fā)行人默認評級(IDR)的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，并確認評級為“BB-”。

惠譽下調(diào)評級，主要考慮到融信2020年的利潤表現(xiàn)?；葑u表示，受商品銷售成本(COGS)資本化利息增加、以及應占合同銷售額與總債務比保持不變影響，融信的EBITDA利潤率(扣除資本化利息后)有所下降。

實際盈利狀況不樂觀，是“降檔”房企信用情況受影響、融資“遇冷”的原因之一。放眼到整個行業(yè)，利潤空間下滑也已是普遍困境。

標普預計，至少在未來兩年內(nèi)，國內(nèi)房企利潤率將繼續(xù)下滑，行業(yè)整體毛利率將較2018年中的高峰期下降至少8個百分點?？紤]到政府調(diào)控政策和市場因素等重重阻礙，毛利率仍有比其低預期更壞的風險。

標普還表示，由于土地供應更趨集中，即便是大型開發(fā)商也難以獲得全部優(yōu)質(zhì)地塊。部分地方政府在公開拍賣之前收取保證金，因此對開發(fā)商的營運資金提出更高要求，這將勢必加劇行業(yè)的強弱分化。

由此可見，即便“三道紅線”短期內(nèi)達標，房企也不能高枕無憂。“對一些負債降低的企業(yè)來說，短期似乎回到綠檔，但仍有不確定性。隨著融資壓力增大，后續(xù)需研究宏觀經(jīng)濟走勢，真正促進企業(yè)健康發(fā)展。”嚴躍進稱。

除此之外，“降檔”房企實際含金量如何，也有待商榷。過去一年，房企降負債的普遍操作包括分拆子公司上市、增加少數(shù)股東投入、發(fā)行永續(xù)債增加凈資產(chǎn)、通過財務投資充盈利潤等，多數(shù)為操作空間大的財務手段。

潘浩告訴記者，“三道紅線”主要是針對房企負債規(guī)模和結(jié)構(gòu)的監(jiān)管政策，“綠檔”標簽具有一定的限定條件，并不能說明房企所有指標的均好性。“降檔”是結(jié)果，“降檔”的過程則更為關(guān)鍵。

他還表示，對于已成功降檔與一直處于安全檔位的房企來說，“發(fā)展性指標”同樣需要關(guān)注。若出現(xiàn)盈利能力大幅下降、權(quán)益占比較低、業(yè)績增速下滑、存貨周轉(zhuǎn)效率較低、土儲規(guī)模收縮等問題，或表明企業(yè)存在一定的經(jīng)營風險。