藍(lán)光發(fā)展做減法 負(fù)債規(guī)模下降幅度要求大

不管是跨行業(yè)還是地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，房企們都在為地產(chǎn)業(yè)務(wù)尋找第二增長曲線，藍(lán)光發(fā)展卻成為了反其道而行的，“唯一”的一員。

所以，藍(lán)光發(fā)展在4月13日舉辦的2020年度業(yè)績推介會與其他房企形成了鮮明的對比，只談公司運(yùn)營，財(cái)務(wù)指標(biāo)。

除以以外唯一談及的，只是投資者所關(guān)心的，在物業(yè)企業(yè)依舊是市場大熱門的時期，為什么將旗下藍(lán)光嘉寶服務(wù)直接出售。

近3年，可以說是藍(lán)光發(fā)展戰(zhàn)略變動最頻繁的三年，可謂每年一變。從2018年還是“人居藍(lán)光 生命藍(lán)光”的戰(zhàn)略，變?yōu)?ldquo;人居藍(lán)光 生活藍(lán)光”，再到如今高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)。

事實(shí)上，即便是多元化談?wù)撟钌俚?，在住宅業(yè)務(wù)把控最好的中海，隨著各種調(diào)控政策出臺，也在適當(dāng)?shù)貙ふ曳康禺a(chǎn)行業(yè)上下游的機(jī)會。藍(lán)光發(fā)展反而成為了第一個要專注于住宅地產(chǎn)，這項(xiàng)“窄門”生意的房企。

“從去年開始，公司的戰(zhàn)略就非常聚焦，提出專注主業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其它的都要做減法。”有投資者在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時，轉(zhuǎn)述了副董事長兼首席執(zhí)行官遲峰的話。

減法

近期最受市場關(guān)注的就是藍(lán)光發(fā)展將藍(lán)光嘉寶服務(wù)出售的事項(xiàng)了。

在3月22日晚間，藍(lán)光發(fā)展公告，其及藍(lán)光和駿、藍(lán)光嘉寶服務(wù)與碧桂園物業(yè)香港就有關(guān)交易事項(xiàng)簽署了《關(guān)于四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司之股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，擬以49.64億元轉(zhuǎn)讓藍(lán)光嘉寶服務(wù)65.04%股權(quán)予碧桂園服務(wù)。

這也成為物業(yè)管理公司首例上市公司并購上市公司的案例，一時間市場嘩然，主要猜測均集中在藍(lán)光發(fā)展缺乏資金，需要通過變賣估值較好的物業(yè)公司來獲取流動資金上。

市場在等待藍(lán)光發(fā)展的官方解釋。據(jù)上述投資者表示，遲峰將事項(xiàng)解釋為公司專注于地產(chǎn)開發(fā)，做減法的行為。

他轉(zhuǎn)達(dá)遲峰的意思，在專注于地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略下，藍(lán)光發(fā)展在2020年將文商旅公司、生態(tài)公司都完全推向了市場化，供應(yīng)鏈公司就智能化。

“迪康藥業(yè)引戰(zhàn)出售，價格賣得還不錯，凈資產(chǎn)增值率達(dá)到了160%。”遲峰表示藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)是在這個背景下引戰(zhàn)出售，“出售時點(diǎn)，我們認(rèn)為還是非常好，而且非常果斷、堅(jiān)決。”

據(jù)投資者稱，遲峰認(rèn)為從資產(chǎn)配置的角度，物業(yè)行業(yè)在資本市場高歌猛進(jìn)兩三年，隨著龍頭物業(yè)公司相繼上市，整個物業(yè)板塊分化還是比較明顯的，價值、估值完全不一樣。

“所以，選擇在現(xiàn)階段轉(zhuǎn)讓藍(lán)光嘉寶服務(wù)，釋放價值，也是公司對物業(yè)板塊長期估值的判斷，也是真正為股東兌現(xiàn)價值。”投資者轉(zhuǎn)述遲峰原話稱。而預(yù)期交易產(chǎn)生的利潤，將占到藍(lán)光發(fā)展最近一個會計(jì)年度經(jīng)審計(jì)凈利潤的50%以上。

“交易有利于增加整個公司的現(xiàn)金流，促進(jìn)公司核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營和拓展，另外有利于增加整個藍(lán)光發(fā)展的凈資產(chǎn)，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。”投資者轉(zhuǎn)述稱。

顯然出售藍(lán)光嘉寶服務(wù)正如遲峰所言有以上好處，

值得一提的是，藍(lán)光發(fā)展為了讓交易成功進(jìn)行，在操作上也采取了一些復(fù)雜操作。據(jù)董事兼首席財(cái)務(wù)官歐俊明向投資者介紹，因?yàn)樗{(lán)光嘉寶服務(wù)是全流通H股，整體交易也是比較新的案例，操作比較復(fù)雜。

“在基本達(dá)成交易意向之后，第一步我們先股權(quán)質(zhì)押給對方，然后他們付高比例定金，基本上當(dāng)時就把交易固化、鎖定下來。”歐俊明表示，預(yù)計(jì)在4月底交易能完成交割，大頭的資金能夠到位。

“到位之后就會比較大地改善我們(藍(lán)光發(fā)展)的流動性。”

降負(fù)債

一切動作的背后，其實(shí)都是為了藍(lán)光發(fā)展的財(cái)務(wù)安全。藍(lán)光嘉寶服務(wù)出售事項(xiàng)所獲得的資金，預(yù)計(jì)也將用于負(fù)債情況的優(yōu)化。

“從全年的情況來看，藍(lán)光發(fā)展也會結(jié)合降負(fù)債、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，結(jié)合對三道紅線的目標(biāo)管理，對應(yīng)的資金使用。”另一位投資者轉(zhuǎn)述稱，藍(lán)光發(fā)展出售所得，將被用于平衡“三道紅線”所帶來的融資壓力。

據(jù)年報(bào)顯示，截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展總資產(chǎn)負(fù)債率為82.04%，凈負(fù)債率為88.57%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.03%;期末公司預(yù)收款項(xiàng)862.08億元(含稅)，在手現(xiàn)金297.43億元，現(xiàn)金短債比1.06。

也就是藍(lán)光發(fā)展目前處于黃檔。其也給出明確的指標(biāo)，2021年“三道紅線”政策確保實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)標(biāo)，力爭三項(xiàng)指標(biāo)達(dá)標(biāo)。

不過，歐俊明亦表示出達(dá)標(biāo)的難度，他指出，剔除預(yù)收帳款的負(fù)債率要降到70%以下，對負(fù)債規(guī)模下降的幅度的要求比較大。“可能要一到兩年才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。”

同時，歐俊明認(rèn)為，目前現(xiàn)金短債比僅有1.06的倍數(shù)，保障系數(shù)還是偏低。所以2021年在降杠桿、降規(guī)模的同時，最重要的是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，盡量拉長久期的融資，來替代一年內(nèi)到期的債務(wù)。

據(jù)投資者表示，藍(lán)光發(fā)展準(zhǔn)備將手上所能用于融資的額度去做債務(wù)調(diào)整，并非用增量資金做投資。

實(shí)際上，為了實(shí)現(xiàn)降負(fù)債的目標(biāo)，藍(lán)光發(fā)展直接拋棄了規(guī)模增長的目標(biāo)。

據(jù)遲峰在投資者會上透露的未來規(guī)劃，藍(lán)光發(fā)展未來兩到三年的發(fā)展，銷售規(guī)模大概都在1000億元左右。而藍(lán)光發(fā)展2020年末可售貨值大概2800億元左右，能確保未來這段時間的發(fā)展。

“今年的投資計(jì)劃，第一原則是量入為出，土地款的支出占銷售回款的3成左右比例安排投資。”遲峰向投資者表示，在投資節(jié)奏上，上半年適當(dāng)控制招拍掛節(jié)奏，二季度加大收并購、合作拿地，一二級聯(lián)動的模式，整體的拿地節(jié)奏要放到下半年。

具體到2021年的數(shù)字目標(biāo)，遲峰透露，2021年預(yù)計(jì)銷售1150億元，同比增長10%，并表的銷售規(guī)模800億元左右，回款700億元，回款率是85%。

“2021年當(dāng)年新推的貨值大概在1700到1800億左右。從2020年滾存過來的是大概500億，現(xiàn)有項(xiàng)目新推是1100億，2021年新供貨的大概是100到200億左右，加在一起是1700到1800億左右。”

銷售規(guī)模按區(qū)域劃分，華東、西南和華中的銷售占比要達(dá)到30%、25%、25%，華南和華北占比各達(dá)10%;從時間上分，上下半年大概是4比6。

此外，為了實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營改善，在業(yè)績會上，藍(lán)光發(fā)展管理層的重點(diǎn)集中在降本增效，包括在2020年將15個區(qū)域精簡為10個區(qū)域等等。

據(jù)投資者稱，藍(lán)光發(fā)展提出了不少具體指標(biāo)，包括新增資源指標(biāo)：項(xiàng)目貨地比不低于2.5、項(xiàng)目凈利率5%-8%、IRR不低于25%。投資結(jié)構(gòu)要求：40%的資源將集中在華東，向能力強(qiáng)、市場好、周轉(zhuǎn)快的區(qū)域傾斜等等。

同時，藍(lán)光發(fā)展亦提出降費(fèi)要求，包括嚴(yán)控目標(biāo)成本的變動，動態(tài)成本的偏差，變更率降到1%以下、銷售費(fèi)率要降低0.5%、管理費(fèi)率要降低1%、平均融資成本要降低50到100BP。