集中土拍下的房企“眾生相”

隨著22城“雙集中”供地新規(guī)的實施，各城今年首批集中土拍大戲從4月中旬開始陸續(xù)拉開序幕。截至目前，已有包括北京、廣州、杭州等12個城市開展了首批集中供地的出讓，成交總金額約5715億元。

開發(fā)商熱情較高、溢價率有限、利潤空間不大、大房企和本土實力房企獲地率更高……這是12城首批集中土拍呈現(xiàn)出的普遍現(xiàn)象。

“在各城集中供地中，拿到地的房企，利潤空間變小;拿不到地的房企，如果上半年在其他渠道也不能獲地，下半年業(yè)績就無法保證，這也讓一些企業(yè)可能會去冷門的地方冒險拿地。”

某TOP20房企區(qū)域總經(jīng)理陳曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“雙集中”供地新規(guī)的原本的意圖是控制地價，但實際上，重點城市一年只有三次集中供地機(jī)會，這讓房企們越來越恐慌。

不過，集中土拍背后也有 “贏家”。在陳曉看來，集中供地意味著集中融資，勢必會造成開發(fā)貸成本和按揭成本上升，開發(fā)商被迫高息借錢，金融機(jī)構(gòu)吃到了真正的“香餑餑”。

數(shù)據(jù)來源：每經(jīng)記者據(jù)公開數(shù)據(jù)整理

凈利潤不足2個點

自4月15日長春打響集中拍地“第一槍”至今，22個重點城市中已有長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門12城結(jié)束了首輪集中拍地。

從上述12城的首批集中土拍情況來看，房企的參與度很高，地塊競爭激烈，部分城市的土地溢價率被推高，多數(shù)城市溢價率“限高”，自持和配建比例大增。

如重慶的首個集中土拍，46宗成交地塊中有30宗的溢價率均超過40%，占比超過60%;其中沙坪壩地塊溢價率達(dá)到129.98%。

深圳和廈門雖然參拍地塊較少，分別僅有6宗和5宗，但仍吸引了大量知名房企參與，整體溢價率均在30%左右，廈門的實際溢價率更是超過55%。

但這些“高溢價”地塊只是在此次土拍中的橫向?qū)Ρ?，各城市縱向?qū)Ρ葧l(fā)現(xiàn)，今年的土地成交溢價率總體不及往年。如福州、廣州、長春、杭州、深圳等城市，因規(guī)定了溢價率上限，實際的成交地價不及去年的水平。

但大多數(shù)城市的“競配建、競自持”比例很高。如杭州，57宗地的平均溢價率控制在26%。但多宗地塊的自持比例超過20%，城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例甚至達(dá)到了40%。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

考慮競配建、自持等因素，房企的利潤空間將進(jìn)一步被壓縮。

如杭州，結(jié)合本次集中供地成交地塊周邊在售項目的平均售價來看，地房比多在70%以上，盈利空間較小。即使是地價整體比較平穩(wěn)的青島、沈陽，部分優(yōu)質(zhì)地塊也被封頂 競配建成交，部分項目盈利都存在問題。

濱江集團(tuán)董事長戚金興近日就表示“在杭州集中供地拿下的地塊凈利潤只有1%-2%(含自持部分面積)”，而北京和深圳的集中拍地溢價空間相比往常也有所縮減。

陳曉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，已經(jīng)完成首批集中土拍的12城中，青島、福州、廣州地市相對穩(wěn)定，毛利率均在30%以上，處于相對較高水平;而土拍情緒高漲的無錫、重慶、廈門等城市，拿地毛利率多處于10%的較低水平。“尤其是無錫這樣的城市，加上高配建，多宗地塊大概率面臨虧損。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，土拍高溢價、高自持，即使深耕杭州的濱江這種大房企，也只能接受低利潤率的現(xiàn)實。而且過高的自持比例，使得變現(xiàn)周期長、現(xiàn)金回流壓力更大，這對于資金高壓的房企來說影響直接。

“因此，結(jié)合后續(xù)可能面臨的限價銷售，房企如果不能做好精細(xì)化運營、控制費用，項目很難不虧。”張波直言。

頭部房企VS中小房企

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至5月13日，TOP10房企在本輪集中供地中的權(quán)益拿地金額均超百億元，頭部房企優(yōu)勢明顯。其中，拿地金額(權(quán)益)排在前5位的房企分別為融創(chuàng)中國、華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)。

同時，一些中型房企和區(qū)域深耕房企表現(xiàn)也頗為搶眼。如以往在北京市場缺席的卓越地產(chǎn)奪得4宗地，成為本次北京首個集中土拍的“黑馬”;深耕大灣區(qū)多年的龍光地產(chǎn)奪得2宗地，成深圳首批集中土拍中的大贏家;在廣州的首批集中土拍中，本土房企越秀地產(chǎn)豪奪8宗地;在杭州首個集中土拍中，融信拿下7宗地塊成為頭號玩家，緊隨其后的是本土房企濱江。

此外，由于多城推出集中供地，意味著房企需要在區(qū)域之間進(jìn)行合理調(diào)度，這對于房企的資金能力提出更高要求。為此，多家房企聯(lián)合拿地也成為本輪集中土拍中的常見現(xiàn)象。其中，聯(lián)合拿地排在前5位的房企分別為濱江集團(tuán)、卓越集團(tuán)、金科集團(tuán)、首開集團(tuán)以及金地集團(tuán)。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院(截至5月13日)

“原本以為控地價、控資金，能夠起到調(diào)控結(jié)果，沒想到大家搶得更兇。”

參與了此集中土拍的陳曉表示，房企5月份一定要搶地，一定要在二季度拿地，不然可能往后更加搶不到。有些小公司，已經(jīng)不在集中土拍上寄予希望了。

陳曉認(rèn)為，目前的政策下，希望能疊加“拿地積分制”，讓做好產(chǎn)品、好服務(wù)的公司活下去。各城的集中供地如果全讓大房企拿了，行業(yè)會形成明顯的“貧富分化”。“給一些小而美的公司生存空間，才可能讓行業(yè)進(jìn)一步提升產(chǎn)品和客戶忠誠度。”

張波也指出，拿地是房企的生存之本，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不同于服務(wù)性行業(yè)，本身就是通過滾動開發(fā)來實現(xiàn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，在22城一年只三次拿地機(jī)會，這些重點城市房企肯定都不想錯過，競爭只會越來越激烈。而非熱點的三四線城市，可能地價低、溢價率甚至為零，但很多企業(yè)不敢去冒險，資源的分配將越來越不均勻。

誰才是最大的贏家?

不過值得一提的是，集中供地開展以來，像平安不動產(chǎn)這樣的資金方變得異常吃香。

中奧地產(chǎn)助力總裁韓存磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，集中供地意味著房企也要集中融資，也意味著集中擠兌金融機(jī)構(gòu)的額度。“這么多的項目同時拿地，房企都需要開發(fā)貸，金融機(jī)構(gòu)勢必會將按揭回款，額度提得很高，房企的開發(fā)貸成本和按揭成本隨即上升，增加房企的開發(fā)成本。”

陳曉也告訴記者，“原來我們借錢利息在8%左右，現(xiàn)在3家同時為了一塊地去找金融機(jī)構(gòu)借錢，他們很多都會待價而沽，然后選一個能給最高利息的房企給融資。相應(yīng)的，對房企來說，短期拆借的利息一下漲了很多。”

與此同時，集中土拍使房企壓錢的時間、金額也明顯提高。“為了拿地，開發(fā)商要先把錢交過去。加上保證金時間、開拍時間，有的地方錢要壓一個月。”韓存磊表示。

為了解決這個問題，房企只能高息借短債。以上海為例，一塊地二三十億元，短期利息很高。尤其是在集中掛地的那一周，只能10個點才能借到，增加了兩三個點的成本。

向銀行借款，成本也在升高。

韓存磊表示，銀行的額度一直比較緊，而且規(guī)定了新增額度不超過去年的余額，銀行按揭回款的額度也有限，所以開發(fā)商不得不找銀行“買額度”。而且在實際操作中，銀行會向房企多要一兩個點的增收，開發(fā)商實際付的成本更高了。

最終，開發(fā)商的毛利，會在一步步的借款和資本化中，被利息吃掉。韓存磊直言。“集中瘋搶幾次之后，有些公司現(xiàn)金流就可能出問題。”

但不管是提高成本還是增收，開發(fā)商的成本都會提高，最終這些會轉(zhuǎn)嫁到項目上。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，目前為止，融資窗口期沒有打開過，融資量比去年同期下滑20%，這就逼著開發(fā)商去借更貴的錢。

“很多企業(yè)不得不大幅度降杠桿，如果不行就不拿地，用現(xiàn)有的土地儲備去做，今年業(yè)績差一點就差一點，銷售規(guī)模降一降，比高價拿地理智。”林波預(yù)計，今年的第二三批集中土拍，可能就沒有第一批這么熱。