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房地產(chǎn)稅全國統(tǒng)一征收會有怎樣的風險?

房地產(chǎn)稅全國統(tǒng)一征收會有怎樣的風險?
2021-05-21 15:29 來源: 編輯:鳳凰網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

我們現(xiàn)在講的房地產(chǎn)稅是一個在持有環(huán)節(jié)針對居民居住房屋征收的稅,但是,一般而言,房地產(chǎn)稅是一個口徑比較寬的概念,是包含房地產(chǎn)交易的稅收和持有環(huán)節(jié)的稅收在內(nèi)的一個稅制體系。

從稅制體系重構(gòu)的角度,在房地產(chǎn)稅體系框架中來考慮房地產(chǎn)稅的改革,我們要設(shè)計一個兼顧交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅體系。問題是怎么兼顧?我們首先需要有一個基本原則,明確大的方向,然后再依據(jù)這個原則考慮一些改革的具體策略。

一、房地產(chǎn)稅體系重構(gòu)原則

房地產(chǎn)稅體系重構(gòu)的第一條原則就是房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)持有稅并重建設(shè)。這就是說,房地產(chǎn)稅改革不是房地產(chǎn)持有稅替代房地產(chǎn)交易稅,不是以后房地產(chǎn)交易稅就沒有了,就轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟卸惲恕N艺J為這一觀點不對,兩種稅應該是并重的。當然,兩種稅的作用不一樣,這應該成為一個共識。

在這個共識的前提下,我們需要考慮兩種稅收應該有不同的定位,所以,房地產(chǎn)稅制體系重構(gòu)的第二條原則,就是要明確不同的房地產(chǎn)稅的功能定位,籌資目的的房地產(chǎn)交易稅和調(diào)控目的的房地產(chǎn)交易稅要各歸其位。

持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅應該定位為基層地方政府公共支出的籌資方式,而交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅稅種較多,要按照籌集財政資金和調(diào)控房地產(chǎn)價格兩種目的加以區(qū)分——按照我國目前稅制規(guī)定,房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及增值稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅和契稅,這些房地產(chǎn)交易稅收的定位和目的不一樣,一種是籌資性質(zhì)的,就是為了收錢的,還有就是調(diào)節(jié)性質(zhì),就是主要調(diào)控房價。

要把房地產(chǎn)交易稅收里面的這兩種稅區(qū)分開來,比如契稅是最容易做成調(diào)節(jié)房價的稅收,像加拿大溫哥華和多倫多最近幾個月房價下降了,為什么?因為這兩個城市有了一種外國投資者買家稅,按照購買價的15%征收,與中國的契稅征收方式相同。它很簡單,提高稅率,房價就下來了;稅減一下,價格就會回升,香港也是這樣的。所以,這個契稅就可以把它打造成調(diào)控房價的稅收,既簡單又透明!我不贊同把持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅定位成調(diào)節(jié)房價的稅。

房地產(chǎn)稅制體系重構(gòu)的第三個原則是,持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革應該重在機制建設(shè)。這仍然是一個最基本的稅制建設(shè)目標問題,未來的持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅究竟主要目的是什么?應該抓住哪個重點?我認為,應該重在機制建設(shè)和制度建設(shè)。持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅是基層地方政府的稅,不是一般的地方稅,雖然它會帶來一定數(shù)量收入,但是在相當長的一段時間內(nèi),基層政府層面的房地產(chǎn)稅主要重在機制建設(shè),使它形成一個可循環(huán)的、可復制的和可不斷持續(xù)的現(xiàn)代稅收制度。

這幾年我一直在研究這個問題,主要研究房地產(chǎn)稅改革決策的五大機制:

第一是地方自主決策機制,中央統(tǒng)一指導下的地方自主決策機制。

第二是公眾參與決策機制,未來的房地產(chǎn)稅和別的稅不一樣,需要公眾的廣泛參與。

第三是收入規(guī)??刂茩C制,就是要控制好稅負規(guī)模,要防止這種稅收變成一個造幣機,就需要有一個約束機制。要使得稅收規(guī)模和支出掛鉤,以支定收,以合理的公共服務支出來約束稅收負擔。也就是說,納稅人討論稅收問題時,要聯(lián)系支出,收支一起討論。在認可合理支出的同時,認可適當?shù)亩愂肇摀?/p>

第四是稅基評估機制。房地產(chǎn)稅的稅基是房地產(chǎn)的評估價,按照什么程序選擇什么方法來進行評估,就是稅基評估機制要解決的問題。

第五是稅負的爭議解決機制。因為稅基評估有一些不合理因素在里面,必須有一個非常特殊的爭端解決機制配合起來。

當然,這些機制的建設(shè)不是一朝一夕的,但是可以各個地方“各顯神通”,可以創(chuàng)造出各具特色的具體的決策機制來。當然,國家對于房地產(chǎn)稅的立法特別強調(diào)這些重要的機制,要在中央統(tǒng)一立法中明確這五大機制,以保證各個地方的房地產(chǎn)稅制度在法律約束的軌道上運行。否則,如果沒有任何約束,任由地方自行決定房地產(chǎn)稅的制度要素,就容易出現(xiàn)大的問題。

二、改革思路

關(guān)于房地產(chǎn)稅制體系改革的思路,我認為:

第一,土地增值稅應該可以考慮廢除。但是一下子廢除不了,因為它的收入規(guī)模不小,據(jù)說全國一年4000多億元,一下子廢掉是不行的。但是可以慢慢地廢除,需要有一個計劃,有一個時間表。另外,也要考慮逐步降低土地增值稅的途徑??梢栽O(shè)定若干年度(比如五年),第一步,把現(xiàn)在的四級累進稅改成單一比例稅,稅率定在30%;第二步,逐年降低稅率,直至最終取消。

第二,取消房地產(chǎn)交易的印花稅,將其與契稅合并。從名稱上,不太能讓人明白什么叫做契稅,印花稅和契稅可以合并,建議改名為不動產(chǎn)購置稅,也就是所謂的房地產(chǎn)買家稅,與車輛購置稅類似。這個稅可以用來調(diào)控房價,而且可由各個地方根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況來調(diào)控房價。

第三,合并城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,改成土地閑置稅,目的是促進土地資源利用。

第四,逐步推進房地產(chǎn)稅改革,最終目標就是對居住房征收房地產(chǎn)稅?,F(xiàn)在中國有房產(chǎn)稅,我們可以先走一步,首先取消按照租金征12%的規(guī)定,這一規(guī)定非常不合理。名義上是房產(chǎn)稅,實際上就是交易稅,因為租金收入是流量不是存量,按照租金收入就不是財產(chǎn)稅。房地產(chǎn)出租收入既要交增值稅,也要交12%房產(chǎn)稅,稅負疊加非常嚴重,應該先把這部分稅收砍掉。然后,再把對工商業(yè)企業(yè)征收的房產(chǎn)稅由按照原價征收改為按評估價值征收,以便為未來房地產(chǎn)稅的開征積累經(jīng)驗。房地產(chǎn)稅改革要分步走,這部分可以先一步。

三、對未來房產(chǎn)稅改革的看法

未來的房地產(chǎn)稅肯定要由全國人大立法,一定要完成立法程序,問題是立的什么法,這一點需要想清楚。我不希望它變成一個在全國范圍統(tǒng)一征收的房地產(chǎn)稅,應該是各個基層地方可以相當程度上自己選擇征或者不征的制度,也不希望變成省級政府管轄范圍內(nèi)全面開征的地方稅收。

每一個城市不一樣,要把這個房地產(chǎn)稅收的收入和要用的公共支出項目掛起鉤來。不需要統(tǒng)一規(guī)定掛鉤的公共支出項目,可以根據(jù)各個地方的不同情況有不同的選擇,甚至可以先跟某個單獨的公共支出項目掛鉤。

舉一個例子,某一個縣要搞房地產(chǎn)稅,一開始不要搞得太復雜,就是把現(xiàn)在縣里面的消防支出從一般公共預算中分離出來,看看一年花多少錢。因為消防服務比較簡單,一年有多少火災可以測算,實際上發(fā)生多少火災,動用了多少消防設(shè)施,有多少工作人員,一年的支出會算得很清楚。把這些錢分攤到縣里房產(chǎn)上,就可以確定稅率。這項支出應該不會很多,稅率也不會高,稅負當然就不重。這樣的房地產(chǎn)稅,就會比較容易被大家接受。然后,隨著大家對這樣的征稅方法認可和接受后,就可以逐漸擴大公共服務支出項目的清單范圍,逐步推進。

當然,條件比較好的地方,也可以選擇范圍更大的項目、更多的公共服務支出項目,由房地產(chǎn)稅來籌集資金,各個地方可以根據(jù)自己的特點積累經(jīng)驗,可以互相參考和借鑒,要告訴老百姓房地產(chǎn)這種稅是跟具體的公共支出項目相對應的。隨著這種公共支出項目的清單逐步擴大,慢慢就會演變成在一般意義上的地方房地產(chǎn)稅。加拿大就是這樣的,它們有的地方對公共支出項目拆分得很細,這樣房地產(chǎn)稅就有很多具體的公共用途。老百姓很清楚,你交給他們清單,收支透明,就容易被理解和接受。

如果全國范圍里統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅,1%的稅率就很厲害了。其實這樣不一定會有陣痛,關(guān)鍵是看是否由各地自行決定房地產(chǎn)稅的制度要素。每一個地方自己決定房地產(chǎn)稅制度,只要是大家同意而不是強加的,就能保證不會亂。即使某個地方有了問題,也容易糾正,可以重新再來,更不會造成全國范圍的問題!相反,如果在全國范圍內(nèi)開征一種無法驗證實施效果而且支出用途不明不白的房地產(chǎn)稅,一定會出現(xiàn)難以預料的風險。

房地產(chǎn)稅改革重在機制建設(shè),不要一下子承擔很多目標,機制建設(shè)的結(jié)果,就是星星之火,逐漸燎原。

(作者為上海財經(jīng)大學教授)

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