王健林小目標(biāo) 萬達商管評級變更、總裁輪換背后的上市沖刺

2021年已經(jīng)過半，年初定下的那些大大小小目標(biāo)，實現(xiàn)了多少?

今年年初，王健林定下萬達商管年底前在香港上市，并募資200億元的“小目標(biāo)”。時間來到八月，萬達商管加快了上市的腳步。

8月2日，大連萬達商管公布一則人事變動，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，另聘任齊界為公司總裁。

齊界是萬達老將，自2000年起加入萬達集團至今已有21年，彼曾于萬達多個板塊任職。

老將上位，自然會給資本市場提供更大信心。

另外，惠譽于同日發(fā)布一則評級報告表示，萬達商管長期外幣發(fā)行人違約主體評級為BB ，萬達香港發(fā)行的高級無擔(dān)保債券和美元擔(dān)保債券評級為BB，前景穩(wěn)定。

受此影響，由萬達商管發(fā)行的美元債DALWAN 7 1/4 01/29/24上漲 1.262%，收益率達到8.995%。

老將再度上位、負債降低、評級穩(wěn)定、債券上漲……王健林的萬達商管輕資產(chǎn)故事似乎得到了市場“好評”。

追本溯源，萬達商管近期一系列動作，實際上是為上市做最后的沖刺準(zhǔn)備。

人事?lián)Q防與老將齊界

作為中國商業(yè)地產(chǎn)陣營里的“先鋒隊員”，萬達商管還未停止沖向資本市場的步伐。

近日，大連萬達商管高層人事?lián)Q防，老將齊界再度掛帥的消息，增加了外界對萬達商管沖刺IPO的想象空間。

8月2日，據(jù)上交所消息，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司總裁發(fā)生變動。公告顯示，鑒于肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，經(jīng)公司董事會研究決定，聘任齊界為公司總裁。

過往報道顯示，去年1月，丁本錫退休，齊界接任了萬達集團總裁一職，同時兼顧商管業(yè)務(wù)。彼時相關(guān)人士曾透露，不排除過渡期后重新任命萬達商管總裁的可能。

今年4月21日，萬達商管迎來了新總裁--原萬達集團高級副總裁兼人力資源管理中心總經(jīng)理肖廣瑞。

但任職不到半年，肖廣瑞辭職齊界再度執(zhí)掌大印，其中原因究竟為何?

觀點地產(chǎn)新媒體咨詢了熟悉萬達的相關(guān)人士，該人士表示，人事變動與上市合規(guī)相關(guān)。

在《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第十六條規(guī)定，發(fā)行人的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)負責(zé)人和董事會秘書等高級管理人員不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)中擔(dān)任除董事、監(jiān)事以外的其他職務(wù)。

而《上市公司治理準(zhǔn)則》第二十三條規(guī)定，明確上市公司人員應(yīng)獨立于控股股東。上市公司的經(jīng)理人員、財務(wù)負責(zé)人、營銷負責(zé)人和董事會秘書在控股股東單位不得擔(dān)任除董事以外的其他職務(wù)。

數(shù)據(jù)來源：企查查、觀點指數(shù)整理

此前為了推進上市，萬達商管集團引入珠海國資，并成立了珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司;今年3月31日，工商信息顯示，萬達商業(yè)管理集團大股東變更為珠海萬達商管。

也就是說，珠海萬達商管成為萬達商管集團的控股股東，并將成為上市主體。企查查顯示，珠海萬達商管的董事長為齊界，總經(jīng)理、董事為肖廣瑞。

此次人事變動前，大連萬達商管總裁為肖廣瑞，意味著即將上市的珠海萬達商管總經(jīng)理在控股股東單位當(dāng)中擔(dān)任除董事、監(jiān)事以外職位，不符合相關(guān)規(guī)定。

分析人士提到，上市公司限制較多，珠海萬達商管現(xiàn)確定為上市主體，就有必要進行此類人員輪換。

事實上，齊界也是此次人員輪換的最佳人選。

自呂正韜辭任、曲德君加盟新城、丁本錫退休以來，萬達的“接棒者”就鎖定在了齊界身上。

齊界是個60后，外界對他的印象大多是不茍言笑、不怒自威。2000年4月入職以來，他曾任萬達商管執(zhí)行總裁、萬達酒店非執(zhí)董、萬達文化執(zhí)行董事等多個職位，但萬達商管是其中最濃墨重彩的一筆。

對于此次人事調(diào)整，分析人士認(rèn)為，齊界作為萬達老兵，接管集團工作之前，他的重心一直在商管平臺，對這個平臺十分熟悉，如今重新執(zhí)掌大連萬達商管，能夠加速推進上市工作。

人事變動后，一方面，諳熟萬達商管模式、運作的齊界，可以總攬大局，穩(wěn)步執(zhí)行各項工作;另一方面，人員調(diào)換后，珠海萬達商管符合上市條件，有利于進一步推進上市進程。

輕資產(chǎn)故事與惠譽評級

為了跨過香港上市的最后一步，萬達商管不僅對管理人員進行了更換，更在利潤、負債方面調(diào)整一番。

萬達商管此前就曾宣布，自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

一言以蔽之，即萬達商管不再介入拿地、建設(shè)、物業(yè)開發(fā)等重資產(chǎn)環(huán)節(jié)，只輸出品牌，提供商業(yè)運營等服務(wù)，從而獲得運營費用。

實際上，這種模式一旦形成一套流程和模塊，便可實現(xiàn)萬達廣場的快速復(fù)制，從而加速商業(yè)廣場的擴張。更重要的是，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略能夠讓萬達商管的金融杠桿回歸到合理水平。

正因如此，惠譽在最新評級報告中表示，萬達商管長期外幣發(fā)行人違約主體評級為BB ，萬達香港發(fā)行的高級無擔(dān)保債券和美元擔(dān)保債券評級為BB，前景穩(wěn)定。

而評級驅(qū)動因素最為關(guān)鍵的點，其一是資本支出需求下降;其二是充足利息保障倍數(shù);其三是償債能力提升。

具體來看，在輕資產(chǎn)模式下，萬達商管營業(yè)總成本急速下降，2019年這一數(shù)值為627.05億元，2020年營業(yè)總成本僅為300.63億元。

固然，營業(yè)成本的下降與萬達商管近兩年的資產(chǎn)出售有關(guān)，但輕資產(chǎn)戰(zhàn)略亦在其中扮演了很重要的角色;毛利率水平也顯示，萬達商管2020年毛利率為70.2%，相比2019年同期上漲16.51個百分點。

翻看2021年一季度財報，萬達商管營收、凈利在連續(xù)三年下降后，首次呈現(xiàn)正增長。其中，營收同比增83.5%至114.34億元;凈利潤同比增70%至44.5億元。

因為這種輕資產(chǎn)模式下，萬達商管作為商場運營商，不需要支付大部分固定租金，是與資產(chǎn)所有者分享利潤，從而實現(xiàn)資本支出下降、利潤提升。

另外，不需要以高杠桿撬動土地和規(guī)模，萬達商管負債水平也有所緩解。截至2020年末，萬達商管總負債為2874.19億元，資產(chǎn)負債率為51.11%，其中一年內(nèi)到期非流動負債480.36億元。而2017年，該公司負債總值甚至超過4000億元。

數(shù)據(jù)另顯示，萬達商業(yè)EBITDA總利息覆蓋倍數(shù)從2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，原因是疫情期間細分市場銷售、一般和行政費用上漲了40%。而凈債務(wù)/經(jīng)常性EBITDA的倍數(shù)從2019年的5.4倍升至2020年的6.5倍。

上述兩個數(shù)據(jù)很大程度上衡量企業(yè)支付負債能力的指標(biāo)，前者倍數(shù)越大，債務(wù)的安全程度越高，后者指標(biāo)越小，企業(yè)償債能力越強。

翻看萬達商管2021年財報，該公司利潤總額為61.45億元，計算下來，EBITDA總利息覆蓋倍數(shù)為2.8倍。

但由于房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有一定的計算周期，從而影響利潤總額，因此主要觀察完整年度的EBITDA利息保障倍數(shù)。

而惠譽在評級報告中預(yù)計，2021年全年萬達商管的覆蓋率將升至2.1倍，到2024年，凈債務(wù)/經(jīng)常性EBITDA的倍數(shù)將降至5倍，償債能力提升。

盈利能力、杠桿水平在很大程度上影響著上市企業(yè)的估值，而萬達商管在上市前夕的這番財務(wù)優(yōu)化，同樣是王健林“上市夢”的重要一步。

畢竟，曾經(jīng)因為估值問題，萬達商業(yè)選擇在港股退市，進而踏上了五年的漫漫回A路。未來，隨著這一平臺再次登陸資本市場，王健林與萬達商管過去的艱難時光或?qū)⒏嬉欢温洹?/p>

一個時代的終結(jié)，亦會有一個時代新生。在新的時代，萬達商管又會有怎樣的結(jié)局?