第二批集中供地漸次開啟：3城完成土拍，8城公布計(jì)劃

8月2日，無錫完成第二批集中土拍，23宗地塊成交22宗，總成交金額262.25億元。而早在6月份，廈門和長春就已經(jīng)率先完成第二批集中土拍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，除已經(jīng)完成第二批集中土拍的廈門、長春和無錫外，上海、天津、深圳、蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽8個(gè)城市均已發(fā)布了第二批集中供地信息，總供應(yīng)建筑面積超過3000萬平方米。

從第二批集中供地的規(guī)模看，濟(jì)南和青島的供地量處在高位，均超過了650萬平方米;深圳、無錫等城市的供地規(guī)模較首批有大幅增加;上海、杭州等城市的供地規(guī)模則較首批有明顯下降。

值得一提的是，在首批集中供地中，限地價(jià)、觸頂搖號、杜絕馬甲等土拍規(guī)則對高溢價(jià)率起到了一定抑制作用。在第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市繼續(xù)給土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

部分城市給土拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”

6月10日，廈門第二批集中供地出讓中共成交11宗地塊，吸金344億元，成為22城中率先完成第二批集中土拍的城市。與首批集中出讓僅5宗地塊、成交總額190億元相比，廈門第二批集中出讓的地塊數(shù)量和建筑體量都翻了一倍有余。

一周后的6月17日至18日，在長春第二次集中土拍中，60宗地塊成交42宗，成交總額251億元。其中39宗底價(jià)成交，其余18宗流拍。與首批集中土拍一樣，長春第二批集中土拍表現(xiàn)依舊平淡。

8月2日，無錫第二批集中土拍落幕，23宗地塊成交22宗，總成交金額262.25億元。其中5宗地塊底價(jià)成交，8宗地塊未觸頂，9宗地塊報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)而轉(zhuǎn)入搖號程序。與首批集中土拍16宗地塊3天完成相比，無錫第二場集中土拍可謂速戰(zhàn)速決，僅用了4個(gè)小時(shí)即完成。

不過，從已經(jīng)完成第二批集中土拍的上述三個(gè)城市來看，品牌房企仍是拿地主力。如在廈門土拍中，建發(fā)(101.2億元)、中海(62.25億元)的保利(49.7億元)分列拿地金額前三位;在長春，中鐵、萬達(dá)拿地最多，保利、龍湖、恒大、萬科各有所獲;在無錫，中海、中梁、龍湖、大華等均奪得地塊。

此外，截至目前，深圳、天津、上海、蘇州、杭州、濟(jì)南、青島和沈陽8個(gè)城市均已發(fā)布了第二批集中供地信息。其中在7月30日，上海、杭州、蘇州、沈陽和青島5個(gè)城分別公布了第二批集中供地公告。

值得注意的是，在首批集中土拍中，限地價(jià)、觸頂搖號、杜絕馬甲、高溢價(jià)對應(yīng)付款要求、產(chǎn)業(yè)引入要求等土拍規(guī)則，對高溢價(jià)率均起到了一定的抑制作用。而相對于首批集中土拍，在第二批集中供地中，杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市給土拍規(guī)則再打“補(bǔ)丁”。

如杭州第二批集中出讓地塊共涉及31宗地塊，面積2873畝，預(yù)計(jì)將于9月7日至8日集中出讓。而此次杭州土拍的亮點(diǎn)在“競價(jià)規(guī)則”，首次推出競品質(zhì)的試點(diǎn)地塊，土拍的溢價(jià)率上限由之前30%調(diào)整為20%(“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%)，競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買。

蘇州將于9月1日至3日集中出讓第二批23宗地塊，總面積136.97萬平方米，總建筑面積269.01萬平方米，總起價(jià)313.2億元。根據(jù)公告，在此次供地中，參與競買蘇州市商住、住宅用地的競買人、競買人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買;由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。

“退地”現(xiàn)象還會出現(xiàn)嗎?

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，22城首批集中供地中所有出讓住宅用地中71%設(shè)定了土地價(jià)格上限，“限地價(jià) 控房價(jià) 競配建/競自持”的規(guī)則搭配更是多數(shù)城市的選擇，希望以此達(dá)到控制土地溢價(jià)率、控制房價(jià)、加大租賃房供給的目的。

事實(shí)上，為了能夠在首批集中供地中拔得頭籌，不少房企紛紛在熱點(diǎn)城市高價(jià)搶地。但部分房企在拿到地塊后卻糾結(jié)于被壓縮得十分有限的利潤空間。

從北京首輪土拍后，就曾傳出卓越“退地”風(fēng)波。直到7月下旬，宋都股份以虧損5000萬元放棄在杭州首批集中土拍中獲得的杭州運(yùn)河新城GS1001-17地塊，這也是“雙集中”供地新政以來出現(xiàn)的首例“退地”事件。

那么，第二批集中土拍是否會再度引發(fā)市場的連鎖反應(yīng)?

對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，出現(xiàn)房企退地現(xiàn)象，主要原因是限價(jià)影響，房企算不過來賬。尤其一些地塊，加上競自持的要求，提高了建設(shè)開發(fā)成本，房企盈利壓力較大。“如果城市對于后續(xù)房價(jià)的把控合理，并使得地價(jià)聯(lián)動調(diào)節(jié)，可能房企退地的情況就會減少”。

“不同的城市、不同的企業(yè)，不同的政府情況都不相同，企業(yè)在某些城市獲得的土地可能利潤微薄，有的城市可能還有耕作空間。若整體能算得過來帳，企業(yè)資金能夠流動，企業(yè)也就不會有退地行為。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨指出，雖然集中供地僅僅改變了土地出讓的時(shí)間點(diǎn)，但是短期的集中的土地供出，就要求企業(yè)短期內(nèi)籌集大量資金去做好土地競拍的準(zhǔn)備，這不僅僅考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力，更考驗(yàn)企業(yè)的資金調(diào)度能力、安排能力。