縣城房價“3萬化”樓市調(diào)控蔓延

一套133平方米的頂樓精裝房，以3.7萬元/平方米、總價500萬元成交。8月初發(fā)生的這場交易，既不在上海也不在杭州，而是位于浙閩贛皖四省交界處的衢州——浙江省西部的四線城市。

幾天后的8月7日，衢州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這座房價逼近一二線城市的四線小城再次升級了調(diào)控政策。

到了8月10日，“調(diào)控大軍”再添一員——在全國縣城房價排名第二、浙江排名第一的百強縣義烏。

義烏市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組8月10日發(fā)出通知稱，將進一步加強義烏房地產(chǎn)市場調(diào)控，從優(yōu)化土地供應，加強品質(zhì)管控，制定房價、地價聯(lián)審備案制度，推行“公證搖號”，支持自住需求，調(diào)整住宅限售政策，嚴格更名管理等9個方面著手，保障當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為金華市轄的縣級市，義烏市的房價不少已邁進了“3萬時代”。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的全國房價行情，義烏市以29523元/平方米的均價，繼續(xù)穩(wěn)居浙江縣城房價的首位，也強勢拉高了金華市的整體房價。不只是義烏，江山、永康等不少江浙地區(qū)的縣城，正在貢獻越來越多的“3萬+”房源。

縣城房價“3萬化”

作為浙江少數(shù)的四線城市，衢州的房價卻趕上了一二線城市，這也與衢州在浙江省排名靠后的經(jīng)濟水平形成反差。

在全國房價行情網(wǎng)上，衢州市2021年7月的掛牌價為18117元/平方米，與成都和西安同期的掛牌價幾乎持平，平均總價為209萬元。這也意味著，對于購買首套房的剛需人群而言，需要準備至少60萬元以上的首付。

到了現(xiàn)在，除了上述發(fā)生在衢州柯城區(qū)接近4萬元/平方米的成交案例，在當?shù)匾迅麨?ldquo;智慧新城”的西區(qū)范圍內(nèi)，也有不少均價逼近3萬元/平方米的二手房。

衢州的房價有多貴，從其下轄的縣城江山的房價中亦可見一斑。今年4月，江山黃陳小區(qū)北側(cè)地塊經(jīng)過7小時296輪的報價，由浙江萬榮湖北房地產(chǎn)以46366萬元總價競得，樓面價13987元/平方米，溢價率76.52%。約1.4萬元/平方米的樓面價，刷新了江山地價紀錄。如果用2倍來估算，該新盤的銷售均價將不低于2.8萬元/平方米。

根據(jù)全國房價行情數(shù)據(jù)，江山的房價在全國縣城房價排行榜上位居前十。而該榜單的前20座縣城中，75%位于江浙地區(qū)，65%由浙江貢獻。

“江山的房產(chǎn)中介特別多，生意都還不錯。”在當?shù)刈龇慨a(chǎn)中介11年的張林對第一財經(jīng)表示，小小的縣城擁有數(shù)百家房產(chǎn)中介，新盤往往都是一開盤就被搶光，新房和二手房的房價多在2萬元以上。

江山市制造銷售家具的企業(yè)主李龍告訴第一財經(jīng)，自己在10年前買的一套排屋總價580萬元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了2200萬元，單價即將突破3萬元。雖然房價一直在漲，但近兩年漲勢尤為明顯。

江山本地居民周香寶對第一財經(jīng)表示，去年上半年買的一套房子均價約1.3萬元/平方米，今年上半年就已經(jīng)漲到2萬多了，一年翻了近一倍。在江山一家公司擔任經(jīng)理的本地居民柴華強說，他在2013年買的一套6000多均價的房子，如今已經(jīng)漲到了2萬多，“小區(qū)的二手房很火，不少掛牌價在2.7萬元以上”。

高房價背后

市場的價格，必然和供需關系緊密相關。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴第一財經(jīng)，房價高有很多原因，而供應偏少、需求激增，往往是房價明顯上升的重要原因。再加上衢州這類城市本身的經(jīng)濟基本面還是不錯的，房地產(chǎn)市場也容易反彈。

“從實際感受看，衢州過去房地產(chǎn)方面的供地太少，房企也不會去拿地，導致這兩年購房需求增加時，房源卻相對較少。除了新房，次新房項目也較少。”嚴躍進這樣說。

地處浙江西部的衢州，可以說是建在山上的城市，城區(qū)面積狹小，沿著當?shù)睾恿麽榻约罢阙M鐵路的狹長地帶分布，和浙江北部與中東部城市的一馬平川大相徑庭。

從常住人口/建成區(qū)面積來看，衢州的人口密度約為2.41萬人/平方千米，在浙江排在末尾。這意味著，衢州整體可用于住宅開發(fā)的土地相對受限，也導致了住宅供應量較為稀缺，江山更是如此。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，江山市商品房銷售面積銳減48%，使得人均商品房銷售面積只有0.34平方米/人。2019年，江山市人均商品房銷售面積也只有0.64平方米/人。

供應緊張的同時，需求端卻相對旺盛，購買力強。浙江省正在打造共同富裕示范區(qū)，而衢州的GDP總量即使在省內(nèi)倒數(shù)，放到全國來看卻是毫不遜色。同時，作為衡量一個地方民富程度的重要指標，衢州居民人均可支配收入也并不低。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，浙江居民人均可支配收入超過5萬元，在全國范圍內(nèi)僅次于上海。而衢州去年的居民人均可支配收入37935元，其中，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別為49300元和26290元。在江山市，去年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入比衢州市還高，達到51987元。

再加上浙江濃厚的經(jīng)商氛圍和長期藏富于民的傳統(tǒng)，衢州市的有錢人，還是要比全國其他三四線城市多出不少。

購買力強的同時，棚改和信貸寬松進一步助推了房價水漲船高。

2016年~2020年，衢州棚戶區(qū)開工分別為4681套、6335套、15505套、7392套、404套，共計34317套，平均每年6863套。而每年衢州商品房銷售面積則穩(wěn)定在200多萬平方米。如果按一套100平方米計算，每年商品房銷售套數(shù)在2萬多套。這意味著，過去5年里，平均每年的棚戶區(qū)開工套數(shù)，相當于全年商品房銷售套數(shù)的三分之一左右。

至于義烏，藏富于民就更不用說了。作為人均可支配收入多年排名全國第一的“世界小商品之都”，義烏的人均可支配收入已在2020年率先突破7萬元，超過上海和北京這些一線城市。

今年上半年，義烏市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入繼續(xù)增長，同比增長13.5%，實現(xiàn)40341元，兩年年均增長7.4%。其中城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為44624元，增長13.2%，兩年年均增長6.8%;農(nóng)村常住居民人均可支配收入26003元，增長14.5%，兩年年均增長8.9%。

房價調(diào)控再升級

嚴躍進告訴第一財經(jīng)，衢州市進一步收緊調(diào)控政策，可以說是下半年一些重點三四線城市政策升級的導向，預計后續(xù)相關調(diào)控城市數(shù)量將繼續(xù)增加;而義烏則代表今年房價和地價明顯攀升的百強縣，說明此類區(qū)域后續(xù)政策將以從緊為導向，預計后續(xù)百強縣的房地產(chǎn)調(diào)控也將明顯升級。

為了遏制炒房投機、抑制房價過快上漲，衢州并非第一次升級調(diào)控政策。

根據(jù)8月7日的樓市新政，衢州市從實行限購管理、擴大限售范圍、加強稅收調(diào)節(jié)、建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制、規(guī)范二手住房房源五方面入手。

新政明確，暫停向在市區(qū)范圍內(nèi)擁有1套及以上住房的非該市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房;對非該市戶籍無房家庭，需在該市范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿12個月，可在市區(qū)范圍內(nèi)購買1套新建商品住房或二手住房。在衢州市區(qū)范圍內(nèi)購買144平方米及以上的新建商品住房，自《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

除此之外，新政提出，在市區(qū)熱點區(qū)域試點建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，以住宅小區(qū)為最小單元，形成二手住房成交參考價格，定期在相關管理平臺上發(fā)布。商業(yè)銀行嚴格按照發(fā)布的二手住房成交參考價格為上限發(fā)放二手住房按揭貸款。

在規(guī)范二手住房房源上，新政明確，二手住房房源掛牌信息中不得出現(xiàn)“學區(qū)”等相關概念。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息，對存在惡意哄抬房價、借機炒作學區(qū)房、捏造和散布房價上漲不實言論等違法違規(guī)行為的經(jīng)紀機構和從業(yè)人員，依法依規(guī)采取約談、公開通報、暫停網(wǎng)簽、失信懲戒等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

早在今年4月，衢州開化縣和江山市也紛紛出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政。其中，江山出臺的樓市調(diào)控“12條”首次提出了“限價”的出讓政策。

“12條”明確，對市場關注度高的熱點地塊住宅用地出讓，視情從“限房價、競地價”“限房價、限地價、競配建”“限房價、競配建”“限房價、競自持”“限地價、競自持”等方式中擇優(yōu)選取;在實行住房限售上，對市場關注度高的熱點地塊，土地出讓前應明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

為了抑制不合理住房需求，江山將對全市房地產(chǎn)市場進行專題研究，綜合分析房地產(chǎn)形勢，適時出臺房地產(chǎn)限購政策，抑制不合理住房需求。同時，加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品住房預售許可政策。

除了衢州、江山和義烏，浙江杭州也在8月5日發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，從加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理和規(guī)范市場秩序三方面進一步加強調(diào)控，這是杭州市今年第三次加碼樓市精準調(diào)控。

嚴躍進認為，今年持續(xù)的政策管控，已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場總體趨穩(wěn)向好，炒作的現(xiàn)象少了很多。所以近期的調(diào)控加碼，其實更多體現(xiàn)為地方政府主動調(diào)控的自覺性增強了，而不能簡單歸咎于房價炒作等市場亂象。

他預計，隨著調(diào)控升級從一二線城市逐漸進入三四線城市，百強縣和縣級市后續(xù)的調(diào)控升級概率還將繼續(xù)加大。尤其是三道紅線后，部分房企為了規(guī)避拿地風險，紛紛到此類城市，導致地塊競拍非常激烈，這都是后續(xù)調(diào)控所需積極關注的內(nèi)容。同時，這些城市也需在土地供應等方面發(fā)力，以更好改善此類城市的供求關系，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。