升龍與萬物云聯(lián)手后：物業(yè)低潮中萬盈服務(wù)赴港IPO

趕在中秋節(jié)前夜，萬盈服務(wù)在港交所遞交了招股書。

這似乎是近來物業(yè)股上市低潮中少有的好消息。就在同一天，富力物業(yè)近百億賣身碧桂園服務(wù);更早前，陽光城旗下的陽光智博撤銷上市，換股萬物云。

但細(xì)剖其中，萬盈服務(wù)不過是換了另一種生存方式，其同樣是接連將陽光城、三盛物業(yè)納入麾下的萬物云聯(lián)盟中的一員。

事實(shí)上，萬盈服務(wù)為重組后的上市主體，其真正的運(yùn)營(yíng)主體為升龍投資集團(tuán)旗下的升龍物業(yè)、澤龍物業(yè)、尚錦物業(yè)、天瓴物業(yè)等公司。

搭上萬物云

萬科與升龍的公開交集最早發(fā)生在去年10月底，彼時(shí)萬科旗下物業(yè)平臺(tái)萬物云已與升龍投資集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方成立的物業(yè)合資公司將加入睿聯(lián)盟，萬物云將積極支持其上市。

所謂的睿聯(lián)盟合作平臺(tái)，由萬科物業(yè)于2015年組建，參與聯(lián)盟的成員可共享萬科物業(yè)的程序文件、作業(yè)步驟、客戶資源等，由此實(shí)現(xiàn)萬科物業(yè)打算做物業(yè)界的“平臺(tái)”理想。

“萬物云和所有的物業(yè)公司不再是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是合作關(guān)系。”這是萬科的暢想。

從招股書中也可窺見，在與萬物云接觸前后，創(chuàng)始人林億帶著升龍物業(yè)進(jìn)行了一系列股權(quán)騰挪與重組合并。

簡(jiǎn)而言之，在針對(duì)升龍物業(yè)本身做收權(quán)與注資后，于2020年12月10月注冊(cè)成立境外中間控股附屬公司Vanwin B VI，以及AL Pontos International，搭建境外架構(gòu);于12月及今年3月，相繼在境內(nèi)成立廣州萬盈、萬盈發(fā)展公司，其中后者充當(dāng)境內(nèi)營(yíng)運(yùn)實(shí)體的主要控制中樞。

此后，于今年3月伊始，廣州萬盈相繼收購升龍旗下物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，包括升龍物業(yè)、澤龍物業(yè)、尚錦物業(yè)、天瓴物業(yè)，同時(shí)也成立了新的業(yè)務(wù)公司如萬盈房地產(chǎn)代理、萬盈能源。

重組后的架構(gòu)看，林億通過持股公司AL Pontos及家族信托Pontos Nominee分別持有公司99.9%及0.1%權(quán)益，間接持有了萬盈服務(wù)100%股權(quán)。

雖從目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)無法直接窺見萬物云的身影，但一方面不對(duì)外公開的境外香港公司AL Pontos的股權(quán)結(jié)構(gòu)，或許暗藏玄機(jī);另一方面，“萬盈”已代表了萬科在這場(chǎng)上市中的主導(dǎo)地位，據(jù)悉萬科不少子公司以萬盈命名。

從招股書中也幾乎無法直接找尋到萬科或者萬物云的痕跡。

但從此前透露信息看，除了戰(zhàn)投，上市后萬物云還成為升龍物業(yè)的科技服務(wù)商。

朱保全曾直言：“升龍不會(huì)做物業(yè)，所以想找人做物業(yè)，但是它又不想失去今天資本市場(chǎng)給物業(yè)的這份紅利。現(xiàn)在幫他梳理全套物業(yè)管理流程，我?guī)退铱偨?jīng)理，這個(gè)公司還是升龍物業(yè)......”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體梳理獲悉，萬盈服務(wù)在招股書中對(duì)于提高科技服務(wù)方面確有一些表述。

如其提到自身優(yōu)勢(shì)，稱公司利用數(shù)字化及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)提升服務(wù)質(zhì)素及客戶滿意度;如在未來發(fā)展策略中提到，公司將加大對(duì)數(shù)字化及創(chuàng)新投入，將升級(jí)天問智能物業(yè)管理平臺(tái)、電子控制監(jiān)控系統(tǒng)平臺(tái)及EBA系統(tǒng)，以提升營(yíng)運(yùn)效率并為推行智能物業(yè)管理系統(tǒng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)等。

關(guān)聯(lián)占比超九成

如若拋開萬物云的光環(huán)，萬盈服務(wù)與奔向港交所的一眾中小物業(yè)公司似乎無太多不同。

招股書顯示，萬盈服務(wù)為一家綜合性的物業(yè)管理服務(wù)提供商，為河南省市場(chǎng)內(nèi)的領(lǐng)先參與者之一，在城市更新項(xiàng)目的服務(wù)能力方面具有優(yōu)勢(shì)。

截至今年6月30日，萬盈服務(wù)共擁有63個(gè)在管項(xiàng)目，總在管建筑面積1126.7萬平方米——在上市物管公司中位列尾端。

這也使得其營(yíng)收、利潤(rùn)并不高。2018年、2019年及2020年，萬盈服務(wù)分別錄得收益約2.5億元、2.6億元及2.8億元;毛利分別約5916.8萬元、7961.2萬元及9348萬元。

2018年、2019年及2020年，萬盈服務(wù)錄得整體毛利率分別為23.8%、30.4%、33.4%，此外今年上半年錄得34.1%，毛利水平升高主要因商管物業(yè)的增多以及新增城市廣州的物業(yè)管理。

于往績(jī)記錄期間，萬盈服務(wù)的收益主要來源于三條業(yè)務(wù)線，即物業(yè)管理服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

而以業(yè)態(tài)劃分的話，萬盈服務(wù)的在管物業(yè)組合包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，在管非住宅物業(yè)包括寫字樓、商業(yè)綜合體以及更新前城中村、幼稚園及養(yǎng)老中心等公共物業(yè)。

截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，萬盈服務(wù)住宅物業(yè)在管總建筑面積分別為740萬平方米、760萬平方米、770萬平方米及770萬平方米;非住宅物業(yè)面積分別為220萬平方米、220萬平方米、230萬平方米及360萬平方米。

可以發(fā)現(xiàn)，近年來萬盈服務(wù)住宅物業(yè)的在管規(guī)模雖仍在非住宅物業(yè)之上，但收益則逐漸被反超。數(shù)據(jù)顯示，萬盈服務(wù)非住宅項(xiàng)目所得收益占在管物業(yè)所得總收益的比例從2018年的48.4%增加至2020年的50.5%，并由截至2020年中期的49.6%進(jìn)一步增加至2021年同期的52.1%。

這也得益于非住宅物業(yè)的毛利水平，尤其是商業(yè)物業(yè)。據(jù)悉，截至2021年中6月，在管建筑面積約住宅物業(yè)三分之一的商業(yè)物業(yè)，創(chuàng)造了超半的收益，毛利率達(dá)42.8%，而住宅物業(yè)則為24.4%。

此外，與其他從地產(chǎn)母公司分拆出來的物業(yè)公司一樣，萬盈服務(wù)與升龍集團(tuán)關(guān)聯(lián)度較高。

“萬盈服務(wù)與升龍集團(tuán)一直保持著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)合作關(guān)系。”招股書中稱。

而觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱數(shù)據(jù)獲悉，截至今年6月30日，萬盈服務(wù)在管的總項(xiàng)目中，總建筑面積1010萬平方米的60個(gè)項(xiàng)目由升龍集團(tuán)開發(fā)，占其在管總建筑面積的89.2%。

收益方面，2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，其來自管理升龍集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益分別占我們同期物業(yè)管理服務(wù)總收益的100%、100%、100%、100%及98.5%。

萬盈服務(wù)也在招股書中披露增加第三方的戰(zhàn)略調(diào)整，其稱，截至2021年6月30日止六個(gè)月，萬盈服務(wù)開始擴(kuò)大業(yè)務(wù)，管理來自獨(dú)立第三方的物業(yè)。截至今年6月30日，其已獲獨(dú)立第三方委聘以管理三個(gè)城市更新項(xiàng)目，總建筑面積為120萬平方米，占其在管總建筑面積的10.8%。