十大房地產(chǎn)開發(fā)投資最多省份：為何廣東江蘇浙江居前三

近年來，我國(guó)哪些地方的房地產(chǎn)開發(fā)投資最多?哪些地方的增速快?

一般來說，固定資產(chǎn)中權(quán)重最大的三大塊是工業(yè)投資、基建投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資。其中在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，近年來隨著區(qū)域樓市的分化，各地的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也出現(xiàn)分化。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，對(duì)2020年31個(gè)省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)和2011年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資前十的省份分別是廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川、安徽、福建、湖北和湖南，可以看到主要是經(jīng)濟(jì)大省和人口大省。而從近年來的變化看，西藏、貴州、甘肅、廣東、云南、陜西、河南、青海、浙江、江西位居前十，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速主要與人口流動(dòng)、城鎮(zhèn)化率速度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相關(guān)。

表：31省份2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額(數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)

2020年十大房地產(chǎn)開發(fā)投資最多省份：廣東江蘇浙江超萬億

數(shù)據(jù)顯示，有3個(gè)省份2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資超過萬億大關(guān)，分別是第一經(jīng)濟(jì)大省廣東(17313億元)、第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇(13171億元)和第四經(jīng)濟(jì)大省浙江(11414億元)。

廣東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資1.73萬億元，同比增長(zhǎng)9.2%。同期廣東商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.7%，增幅比前三季度提高8.6個(gè)百分點(diǎn)，為2018年以來的最高增速。

2020年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資比江蘇多了4000多億元。從近十年來的數(shù)據(jù)變化看，2011年-2014年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資一直少于江蘇，但2015年廣東反超江蘇后，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)不斷擴(kuò)大。

表：東部沿海四個(gè)經(jīng)濟(jì)大省2011年-2020年歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額(單位：億元。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)

這其中，人口增長(zhǎng)帶來的房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)是最大關(guān)鍵所在。七普人口數(shù)據(jù)顯示，十年來，廣東人口增加了2170.9萬人。占全國(guó)增量的30%。廣東增長(zhǎng)人數(shù)幾乎與浙江、江蘇、山東三省合計(jì)增加人數(shù)相當(dāng)。同期，江蘇的增量為608.8萬人，僅為廣東的28%。

廣東省體制改革研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)彭澎對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資與人口變化緊密相關(guān)，尤其是，如今土地指標(biāo)都要與人口掛鉤。廣東這幾年人口增速遠(yuǎn)快于江蘇，每年增量相當(dāng)于增加了一個(gè)中等城市的人口，一個(gè)中等城市就產(chǎn)生很大的房地產(chǎn)需求。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，廣東的房地產(chǎn)發(fā)展也是大灣區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要體現(xiàn)，廣東兩個(gè)一線城市廣州、深圳對(duì)于人口的吸引力不斷增強(qiáng)。大灣區(qū)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之下，房地產(chǎn)開發(fā)投資也快速增長(zhǎng)。同時(shí)廣東各城市的城市聯(lián)動(dòng)性也較強(qiáng)，比如廣佛一體化、深莞惠協(xié)同發(fā)展都形成了明顯的協(xié)同效應(yīng)。

張波說，總體來看，廣東未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)形成良好支撐，并且?guī)?dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資長(zhǎng)期保持在一定高位。

與廣東相似，第四經(jīng)濟(jì)大省浙江雖然常住人口總量?jī)H列全國(guó)第八，比第三經(jīng)濟(jì)大省山東少了3600多萬。不過，一方面由于浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均居民收入位居全國(guó)第三，僅次于上海和北京兩大直轄市，購(gòu)買力更強(qiáng)，整體的房?jī)r(jià)水平更高。另一方面浙江近十年來人口增加了1014萬人，比同期山東增量高出77%。

張波分析，一個(gè)區(qū)域的購(gòu)房需求越多，整個(gè)的房地產(chǎn)開放投資量就越大。浙江的外來人口非常多，比如杭州，人口凈流入很多。這樣一來，開發(fā)商也愿意在這些地方拿地投資開發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，浙江的流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)到2555.75萬人，僅次于廣東，位居全國(guó)第二。其中省外流入人口為1618.65萬人，省內(nèi)流動(dòng)人口為937.1萬人。十年來，全省流動(dòng)人口增加6938.81萬人，增幅為37.27%。浙江省統(tǒng)計(jì)局分析指出，這表明農(nóng)村勞動(dòng)力加速轉(zhuǎn)移和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展促進(jìn)了流動(dòng)人口大量增加，尤其是浙江作為沿海發(fā)達(dá)省份，吸引了大量省外人口來浙江就業(yè)創(chuàng)業(yè)和生活。

在東部沿海四個(gè)經(jīng)濟(jì)大省之后，戶籍人口第一大省、中西部第一經(jīng)濟(jì)大省河南的房地產(chǎn)開發(fā)投資位居第五，西部第一人口大省四川位居第六。中部的人口大省安徽位居第七。福建、湖北、湖南分列8到10位。

值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量前十的省份中，廣東、山東常住人口過億，河南常住人口也接近1億，江蘇、四川超過8000萬，浙江、安徽、湖南超過6000萬，湖北也達(dá)到5775萬，也就是說，前十省份中，有9個(gè)省份為人口大省。只有福建人口低于5000萬人。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年福建人口為4154萬人，位居全國(guó)第15位。

福建的房地產(chǎn)開發(fā)投資高，一方面與福建的人口流入較多、增長(zhǎng)較快有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，福建十年來人口增加了464.6萬人，增量位居全國(guó)第六。另一方面，福建整體的房?jī)r(jià)水平也較高，比如廈門房?jī)r(jià)高居全國(guó)城市第4位，超過了廣州和杭州。福州的房?jī)r(jià)水平也高居全國(guó)各城市第11位。房?jī)r(jià)水平高，也抬升了投資額。

表：31個(gè)省份十年來人口變化(數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)

近十年增速：西部多省增長(zhǎng)快

2011年以來各省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來看，西藏、貴州、甘肅、廣東、云南、陜西、河南、青海、浙江和江西位居前十。這其中，除了廣東和浙江這兩個(gè)沿海省份由于大量的外來人口流入導(dǎo)致需求增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資增速較快以外，其余八個(gè)省份全部來自中西部地區(qū)，其中，中部2個(gè)，西部6個(gè)。

表：2011年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅(來源：第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理)

西部省份增長(zhǎng)快，一方面與這些地方的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚、基數(shù)較小有關(guān)。比如西藏2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資5.13億元。在基數(shù)較小的情況下，城鎮(zhèn)化速度比較快，帶來房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。

這其中，城鎮(zhèn)化提高幅度最大的就是來自西南的貴州。與2010年六普結(jié)果相比，過去十年貴州省城鎮(zhèn)人口增加874.82萬人，城鎮(zhèn)化率提高19.34個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度位居全國(guó)第一，比上個(gè)10年(2000-2010年)提升幅度高9.49個(gè)百分點(diǎn)。過去十年貴州城鎮(zhèn)化率提升幅度高過全國(guó)5.13個(gè)百分點(diǎn)，該省城鎮(zhèn)化水平與全國(guó)的差距進(jìn)一步縮小。

貴州省統(tǒng)計(jì)局分析，貴州省城鎮(zhèn)化率快速提升，主要得益于三個(gè)方面：一是脫貧攻堅(jiān)取得全面勝利，特別是易地扶貧搬遷成效顯著，為貴州省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程夯實(shí)了基礎(chǔ)。二是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，城市人口承載能力持續(xù)增強(qiáng)，為加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了源源不斷的內(nèi)生動(dòng)力;三是戶籍制度改革不斷深化，特別是進(jìn)城務(wù)工人員落戶城市的政策落實(shí)施行，有力促進(jìn)了人口加快向城市聚集。

甘肅、河南等省份的城鎮(zhèn)化率提升幅度也都比較大。尤其是位于中部地區(qū)的戶籍人口第一大省河南，城鎮(zhèn)人口增量很大。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年河南居住在城鎮(zhèn)人口為5507.9萬人，占全省常住人口55.43%(即城鎮(zhèn)化率);與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，全省城鎮(zhèn)人口增加1885.9萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升16.91個(gè)百分點(diǎn)?？焖俪擎?zhèn)化也為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展良機(jī)。

相比之下，有三個(gè)省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，分別是遼寧、內(nèi)蒙古和黑龍江。此外，吉林的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速位居倒數(shù)第四。

東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，一方面與2013年以來經(jīng)濟(jì)下行、就業(yè)機(jī)會(huì)減少、年輕人口流向東南沿海有關(guān)。2020年，東北三省總?cè)丝诒仁昵皽p少了1101萬人。由于外流的主要是年輕人口，或者購(gòu)買力較強(qiáng)的老年人，因此樓市的需求也受到較大影響。

張波分析，隨著重點(diǎn)城市群近幾年不斷發(fā)展，大量的人口開始向五大城市群匯聚，這也導(dǎo)致北部的一些城市處于人口流出狀態(tài)，購(gòu)房需求增長(zhǎng)乏力導(dǎo)致房企拿地的意愿不斷下滑。

另一方面也跟所處的發(fā)展階段有關(guān)。吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中分析，東北的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化早，在改革開放前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，東北的城市發(fā)展的程度比東南沿海要好，當(dāng)時(shí)這些大城市重工業(yè)多，產(chǎn)業(yè)工人多，因此城市規(guī)模較大。

從發(fā)展速度來看，這幾年即便是東北的四個(gè)副省級(jí)城市，其城區(qū)人口規(guī)模擴(kuò)張也不是很快，新增需求較少。另外，在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)辦社會(huì)，很多國(guó)有企業(yè)給職工建房，因此這些城市有不少非商品化的房子，所以住房存量也會(huì)比其他地區(qū)的多一些。

林小昭