無錫打響全國第三輪土拍第一槍 多城下調(diào)競(jìng)買門檻流拍或減少

11月1日，在22城第二輪土拍流拍率達(dá)30%的市場(chǎng)環(huán)境中，無錫打響了全國第三次集中供地第一槍。

從成交結(jié)果來看，20宗地塊全部成交，17宗底價(jià)成交，3宗有溢價(jià)，成交總金額約273.8億元?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者注意到，無錫第三批次集中供地?zé)o地塊地價(jià)觸頂，僅3宗地塊以低溢價(jià)成交，梁溪區(qū)北塘廣石路地塊溢價(jià)率最高也不過2.76%。

“城投等地方型國企靈活參與土拍，這與第一批次、第二批次大量民營房企參拍形成鮮明對(duì)比。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，盡管本次土拍的土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%，但這仍未能激起民營房企的參拍意愿，也從側(cè)面反映出當(dāng)下民營房企的資金壓力巨大。

多城放寬參拍門檻

截至11月2日，除寧波、鄭州之外，其余20個(gè)重點(diǎn)城市均已完成了前兩輪集中供地。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，全國22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地總成交面積為2.2億平方米，達(dá)到去年成交量的75%。

從第一批集中供地房企搶地，到第二批集中供地撤牌流拍，市場(chǎng)熱度分化明顯。在樓市銷售回落及“三道紅線”融資新規(guī)等多重壓力下，近日多地第三批集中供地步伐加快。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前除無錫先行完成第三輪土拍外，南京、蘇州、深圳、廣州、合肥等多城也公布了第三批土地掛牌信息，并透露相應(yīng)土拍規(guī)則。

“由于第二批土拍降溫明顯，供求關(guān)系有所失衡將在一定程度上影響房?jī)r(jià)，為了促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，第三批集中供地在土拍規(guī)則方面有所放松或優(yōu)化。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，如南京放寬了參拍房企的資質(zhì)要求;蘇州更為明顯，第三批出讓地塊的保證金比例全部下調(diào)至30%，首次付款比例由第二批的60%下降至50%，同時(shí)部分地塊未設(shè)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。

貝殼研究院表示，從規(guī)則調(diào)整來看，第三批較第二批在規(guī)則上有所放松，如南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門檻(拿地資質(zhì)從1級(jí)降至2級(jí)或3級(jí))以及放寬聯(lián)合拿地的限制;蘇州調(diào)整資金要求，一定程度上緩解房企的資金壓力。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來，預(yù)計(jì)接下來第三批次地塊或?qū)膮⑴拈T檻、保證金比例、地塊體量、自持配建面積、初始價(jià)格、試點(diǎn)規(guī)則和品質(zhì)要求等方面做出調(diào)整，優(yōu)化地塊的“出讓條件”，提高房企拿地意愿，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

穩(wěn)健型房企仍是拿地主力

“第二批集中供地受到土地供應(yīng)與房企拿地節(jié)奏錯(cuò)配的影響，疊加多方面監(jiān)管因素，多數(shù)房企面臨較大現(xiàn)金流壓力，因此房企整體參與熱情不高。”貝殼研究院表示，不過房企為了補(bǔ)充2022年的可售貨值，以及部分城市為了完成年度供應(yīng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)11月份-12月份還將迎來一波土地集中供應(yīng)與出讓的行情。

“為緩解房企的資金壓力，多地正通過優(yōu)化出讓條件以及推出優(yōu)質(zhì)地塊等方式提高房企的參與率。”王小嬙表示，預(yù)計(jì)接下來的第三批土拍，部分城市為提升市場(chǎng)熱度、激活土地資源利用率，將在一定程度上加碼推出優(yōu)質(zhì)地塊，提升對(duì)房企的吸引力，預(yù)計(jì)第三批土拍流拍現(xiàn)象或?qū)⒂兴鶞p少。

“對(duì)于第三批集中供地來說，穩(wěn)健型房企仍然會(huì)是拿地的主力軍。”貝殼研究院相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前正處于房企風(fēng)險(xiǎn)的暴露和出清周期，部分企業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)向平穩(wěn)高質(zhì)量運(yùn)營轉(zhuǎn)型，拿地趨于謹(jǐn)慎。

“資金實(shí)力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)城市間和城市內(nèi)市場(chǎng)熱度分化延續(xù)，資金壓力較小的中小房企亦可擇機(jī)低價(jià)補(bǔ)貨。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

不過，陳文靜也強(qiáng)調(diào)，部分房企資金端壓力較大，現(xiàn)金流安全性迎來考驗(yàn)，加快回款仍是短期內(nèi)房企的工作重心，四季度重點(diǎn)城市首批供地項(xiàng)目或?qū)⒓腥胧校A(yù)計(jì)房企營銷端將面臨較大壓力。