保障性租賃住房成“重頭戲”熱點(diǎn)城市超七成租金下跌

在熱點(diǎn)城市房租不斷上漲的情況下，為解決新青年、新市民的居住問(wèn)題，發(fā)展保障性租賃住房成為主要抓手。

11月23日，上海發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，明確準(zhǔn)入條件、租金監(jiān)管、項(xiàng)目認(rèn)定等基礎(chǔ)制度，同時(shí)在金融、稅費(fèi)、配套公共服務(wù)等15項(xiàng)優(yōu)惠政策。自國(guó)務(wù)院辦公廳7月發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，目前已有上海、廣州、廈門(mén)、成都、武漢、杭州、金華、蘇州、南京、合肥及浙江、山東、海南等省市公布加快發(fā)展保障性租賃住房的的實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿。

除了增加保障性租賃住房供應(yīng)以外，租金成為租賃市場(chǎng)關(guān)心的焦點(diǎn)，隨著租賃住房供應(yīng)增加，重點(diǎn)城市租金走勢(shì)如何?受到全國(guó)各地大力發(fā)展保障性租賃住房影響，多地出臺(tái)一系列調(diào)控政策，控制租金上漲，克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，全國(guó)55城個(gè)人房源租金環(huán)比呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

01

住房租賃體系趨于完善

2021年，作為“十四五”的開(kāi)局之年，租賃住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一。

8月13日，上海市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出重點(diǎn)發(fā)展租賃住房，堅(jiān)持租購(gòu)并舉的主要任務(wù)，要求切實(shí)增強(qiáng)租賃住房，特別是保障性租賃租房供應(yīng)的針對(duì)性和有效性。

在11月23日舉行的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“十四五”期間，上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套(間)以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上，2021-2022年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套(間)，完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上。

住建部數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房共93.6萬(wàn)套。僅前9個(gè)月，40個(gè)城市已開(kāi)工建設(shè)保障性租賃住房72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元。其中，南京、無(wú)錫、寧波、佛山、長(zhǎng)春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。

此外，北京、上海、成都、濟(jì)南等多個(gè)一二線城市皆重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大租賃住房供應(yīng)力度，并提出了明確的租賃住房供應(yīng)計(jì)劃。其中北上廣深“十四五”期間計(jì)劃新增租賃住房供應(yīng)不低于40萬(wàn)套。而在土地資源異常緊俏的廈門(mén)，同樣增加租賃住房供應(yīng)，到2025年累計(jì)新增租賃住房8.5萬(wàn)套。

與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系日趨完善，僅2021年上半年，我國(guó)就已經(jīng)累計(jì)出臺(tái)租賃相關(guān)政策110條，其中市場(chǎng)監(jiān)管類(lèi)占比最高，達(dá)36%。政策從出臺(tái)逐漸走向落實(shí)，租賃市場(chǎng)逐漸完善。

02

前10月租賃用地成交量下跌超三成

自然資源部“兩集中”供地中明確提出，在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。

從成交情況來(lái)看，10月，重點(diǎn)22城中武漢、上海、杭州、北京、長(zhǎng)沙五個(gè)城市完成第二批次集中供地，共成交租賃土地62幅，以拿地配建方式為主，總建筑面積累計(jì)約113.25萬(wàn)方，值得一提的是，上海10月出讓租賃用地宗數(shù)和建面居五城之首，共成交租賃用地26宗，成交建面55.56萬(wàn)平方米?？硕鹱馐壑攸c(diǎn)監(jiān)測(cè)的核心8城中，上海、杭州、北京、武漢4城成交租賃地塊58幅。

從時(shí)間序列上看，2017年7月至2021年10月全國(guó)重點(diǎn)8城租賃用地成交量累計(jì)值已達(dá)407幅，總建面約1899.64萬(wàn)平方米，其中上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3，共計(jì)258塊，占比67.08%。

2021年1-10月，租賃用地成交建面311.06萬(wàn)平方米，同比下跌35.8%，成交均價(jià)為5289元/平方米。從近年來(lái)的成交均價(jià)顯波動(dòng)走勢(shì)來(lái)看，2018年是租賃用地成交最低點(diǎn)，2020年和2021年成交均價(jià)環(huán)比分別上漲28.87%、下跌24.01%，主要是上海、武漢二批次租賃用地拉低了整體均價(jià)水平。

聚焦重點(diǎn)8城，2021年，受“兩集中”政策引導(dǎo)，自持用地比例提升，截至10月，重點(diǎn)8城已成交租賃用地327.78萬(wàn)平方米，超越前面三年全年水平。成交均價(jià)方面，近年來(lái)逐年降低，目前自持用地成交均價(jià)為14796元/平方米。

03

55城個(gè)人房源量?jī)r(jià)齊跌

今年以來(lái)，隨著疫情受到控制，租金整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。由于全國(guó)各地大力發(fā)展保障性租賃住房，對(duì)于個(gè)人房源租金已產(chǎn)生一定影響，加之多城出臺(tái)政策調(diào)控租金上漲，因此個(gè)人房源租金開(kāi)始止?jié)q轉(zhuǎn)跌，進(jìn)入淡季行情。

55城個(gè)人房源量?jī)r(jià)齊跌。具體數(shù)據(jù)來(lái)看，10月，55城個(gè)人房源租金為33.32元/平米/月，同比去年上升8.53%，較上月環(huán)比下降1.16%。從城市來(lái)看，10月租金環(huán)比下降的城市多達(dá)40個(gè)，超七成城市租金下降，杭州和濟(jì)南環(huán)比降幅最大，均超5%。

從新增供應(yīng)的角度來(lái)看，55城個(gè)人房源新增供應(yīng)506852間，環(huán)比下跌3.37%，今年以來(lái)，供應(yīng)量持續(xù)走低，與房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)息息相關(guān)，二手房房?jī)r(jià)的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房東用于出售，或者處于觀望市場(chǎng)的狀態(tài)，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)上可用于租房的房源減少，二手房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)推動(dòng)租房成本上升。

聚焦重點(diǎn)8城，以2018年1月為基期，核心8城租賃價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)下降。截至2021年10月，8城市租賃價(jià)格指數(shù)區(qū)間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大。其中，上海租賃市場(chǎng)的發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性最好。受租金調(diào)控影響，北上深杭四城租賃指數(shù)均呈現(xiàn)不同程度的下跌趨勢(shì)，而廣州租賃市場(chǎng)近期表現(xiàn)較差，已跌出第一梯隊(duì)。

2020年至今中央和地方出臺(tái)了將近40條跟保障性租賃住房相關(guān)的政策，這也表明了保障性租賃住房的重要地位。隨著住房租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，以及各類(lèi)規(guī)范政策的落地和多樣化的供應(yīng)不斷增加，住房租賃體系日漸完善，對(duì)于參與主體而言，政策利好之下，或?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。未來(lái)，以租賃的方式解決長(zhǎng)期居住需求，將成為建設(shè)和引導(dǎo)租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要方向，隨著市場(chǎng)監(jiān)管健全完善，以及多樣化的供應(yīng)不斷增加，租賃市場(chǎng)租金整體也將會(huì)回歸理性。